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Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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Die Verwaltung, Nutzung und Instandhaltung einer Immobilie verursachen Kosten. Um den Finanzbedarf einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu decken, müssen Einnahmequellen geschaffen werden. Welche Rolle hierbei das sogenannte Hausgeld spielt, wer für die Eintreibung des Hausgeldes verantwortlich ist und ob man das Hausgeld auf Mieter umlegen kann, wird Ihnen in diesem Beitrag erläutert.
Inhalt
Das Hausgeld gehört zu den Grundlagen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Allerdings können viele mit dem Begriff nicht viel anfangen und es stellt sich die Frage: Hausgeld, was ist das eigentlich?
Hausgeld bezeichnet die monatlich oder jährlich zu entrichtenden Vorauszahlungen der Eigentümer, die dazu dienen, den Finanzbedarf einer Wohnungseigentümergemeinschaft sicherzustellen. Die Zahlungen sollen die laufenden Kosten und Ausgaben der Wohnanlage decken. Hausgeld ist demnach das Geld, das von den Eigentümern einer WEG zu entrichten ist, um das gemeinschaftliche Eigentum – eben das Haus – zu finanzieren.
Welchen Betrag ein Eigentümer dabei zu zahlen hat, ergibt sich grundsätzlich aus dem Wirtschaftsplan. Dieser wird vom Verwalter jährlich aufgestellt und dient als Grundlage für den Beschluss der Eigentümer über das Hausgeld, § 28 Abs. 1 S. 1 WEG.
Der konkrete, auf einen Eigentümer entfallende Betrag ergibt sich aus dem Einzelwirtschaftsplan. In diesem wird das Hausgeld bei Eigentumswohnungen entsprechend einem Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt. Solange keine abweichende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung getroffen wurde, erfolgt die Verteilung entsprechend der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG), welche sich wiederum aus der Teilungserklärung ergeben. Eine Ausnahme besteht für die Heizkosten: Deren Verteilung richtet sich nach der Heizkostenverordnung.
Die Zahlungen sind mangels abweichender Vereinbarungen (§ 28 Abs. 3 WEG) sofort fällig, § 271 I BGB. In der Praxis ist es üblich, dass die Wohnungseigentümer beschließen, dass monatlich ein Teilbetrag des Hausgeldes fällig wird. Schuldner der Forderung ist der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragene Eigentümer.
Grundsätzlich ist der Verwalter als Vertreter der WEG zur Eintreibung der Hausgelder berufen, §§ 9b I 1, 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Kommt ein Eigentümer seiner Zahlungsverpflichtung nicht nach, kann der Verwalter die Ansprüche der Gemeinschaft auf gerichtlichem Wege verfolgen.
Weiterhin kann die Eigentümergemeinschaft den Eigentümer im Falle der Nichtleistung trotz fälligen und durchsetzbaren Anspruchs mahnen. Die Mahnung wird durch den Verwalter als Vertreter der Eigentümergemeinschaft ausgesprochen. Sie führt dazu, dass der Eigentümer in Verzug gesetzt wird und etwaige Verzögerungsschäden, beispielsweise die aufgrund eines zur Deckung des Finanzbedarf aufgenommenen Darlehens entstehenden Zinsen, zu ersetzen hat, §§ 280 I, II, 286 I BGB. Eine Mahnung kann gem. § 286 Abs. 2 BGB entbehrlich sein. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Eigentümer für die Leistung gem. § 28 Abs. 3 WEG eine Zeit nach dem Kalender bestimmt haben (Nr. 1). Etwaige Ansprüche kann der Verwalter ebenfalls auf gerichtlichem Wege geltend machen.
Ist das Hausgeld für eine Eigentumswohnung vom Eigentümer nicht zu erlangen, haben die übrigen Miteigentümer den Fehlbetrag entsprechend dem Verteilungsschlüssel zu leisten.
Digitale Immobilienverwaltung
Um den Unterschied herausarbeiten zu können, muss zunächst folgende Frage beantwortet werden: Was ist im Hausgeld eigentlich enthalten? Grundsätzlich sind hierbei drei, auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogene Kategorien zu unterscheiden:
Der Begriff der Nebenkosten hingegen stammt aus dem Mietrecht: Nebenkosten sind die im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzten Kosten, die zusätzlich zur Miete zu entrichten sind. Grundsätzlich dürfen dabei nur Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (2.) auf den Mieter abgewälzt werden. Nicht umlagefähig sind hingegen Verwaltungskosten (1.) und die Kosten für die Instandhaltungs- bzw. Erhaltungsrücklage (3.). Es sind also nur Teile vom Hausgeld umlagefähig.
Manche der Nebenkosten sind beim Hausgeld steuerlich absetzbar. Hierzu zählen beispielsweise die Kosten für Wasser, Heizung oder Müllabfuhr. Darüber hinaus können auch andere Teile des Hausgelds, wie Handwerkerleistungen, abgesetzt werden.
Wie hoch das Hausgeld ausfällt, hängt stark von der konkreten Eigentümergemeinschaft und deren Finanzbedarf ab. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Größe, die Lage, sowie die Ausstattung der Immobilie zu berücksichtigen. Handelt es sich um ein altes Gebäude, an welchem die Fassade bereits zu bröckeln begonnen hat und das Dach undicht ist, wird das Hausgeld höher ausfallen, als bei einem intakten Eigentumsobjekt.
Wie hoch das Hausgeld zu veranschlagen ist, ist demnach in besonderem Maße einzelfallabhängig. Im Schnitt kann man mit ca. zwei bis vier Euro pro Quadratmeter pro Monat rechnen. Um die Angemessenheit einschätzen zu können, kann das Hausgeld anhand einer Tabelle mit Vergleichswerten aus der Region abgeglichen werden.
Während der Wirtschaftsplan versucht vorherzusagen, wie viele finanzielle Mittel die Eigentümergemeinschaft im kommenden Jahr brauchen wird, betrachtet die Jahresabrechnung vergangenheitsbezogen den tatsächlichen Finanzbedarf. Besteht eine Differenz zwischen dem Hausgeldsoll und den angefallenen Ausgaben, spricht man von einer Abrechnungsspitze, welche in bestimmten Fällen zu einer Rückzahlung von Hausgeld bei einer Eigentumswohnung führen kann.
Sind mehr Ausgaben getätigt als Einnahmen erzielt worden, spricht man von einer negativen Abrechnungsspitze. Übersteigen hingegen die Hausgeldzahlungen den Finanzbedarf der Eigentümergemeinschaft, liegt eine positive Abrechnungsspitze vor. In diesem Fall beschließen die Eigentümer gem. § 28 Abs. 2 S. 1 Alt. 2 WEG über die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Die Hausgeldzahlungspflichten werden dadurch auf das erforderliche Kapital herabgesetzt. Die überschüssigen Zahlungen wurden dann „ohne Rechtsgrund“ im Sinne des § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB geleistet und können von den Eigentümern herausverlangt werden. Insofern kommt es dann zu einer Rückzahlung von Hausgeld.
Im Falle eines Eigentümerwechsels wird an denjenigen geleistet, der zum Zeitpunkt des Beschlusses über die Anpassung der Vorschüsse als Eigentümer der Einheit im Grundbuch eingetragen ist. Hat Eigentümer A eine überschüssige Hausgeldzahlung erbracht, ist aber der neue Eigentümer B zum Zeitpunkt der Beschlussfassung gem. § 28 Abs. 2 S. 1 Alt. 2 WEG (und damit über die Anpassung der Hausgeldzahlungen) im Grundbuch eingetragen, erfolgt die Rückzahlung an B, obwohl es sich bei wirtschaftlicher Betrachtung eigentlich um Geld des A handelt. Um derartige Probleme zu vermeiden, sollte im Kaufvertrag eine Ausgleichsregelung enthalten sein, die auf etwaige Abrechnungsspitzen Bezug nimmt.
Die cloudbasierte Hausverwaltungssoftware von etg24 unterstützt die Immobilienverwaltung in jeglicher Hinsicht bei der Wahrnehmung von alltäglichen Aufgaben. Insbesondere die Kommunikation, aber auch die Interaktion mit Eigentümern bei Problemen im Eigentumsobjekt kann zentralisiert über etg24 abgewickelt werden. Dies erspart zum einen der Hausverwaltung enorm viel Zeit und Kosten, zum anderen führt die intuitive Benutzeroberfläche zu einer Steigerung der Kundenzufriedenheit.
Durch die Hausverwaltung App können Eigentümerversammlungen digital abgehalten und Beschlüsse hinsichtlich der zu leistenden Vorschüsse auf das Hausgeld einfach in Präsenz, hybrid oder online als auch im Rahmen eines Umlaufbeschlusses gefasst werden. Der Verlauf der Versammlung wird in Form der Protokolle, sowie der Beschlusssammlung im Nachgang in der Dokumentenmanagement Software gespeichert und für alle Nutzer zugänglich gemacht. Hierdurch können die Eigentümer zum einen die Wirksamkeit der Beschlüsse überprüfen und zum anderen jederzeit ihre Zahlungspflichten einsehen.
Die etg24 Software führt damit zu einer transparenteren und effizienteren Verwaltung, von welcher alle Beteiligten profitieren können.
Die Frage „Was bedeutet Hausgeld?“, sollte nach diesem Blogbeitrag beantwortet sein: Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat das Hausgeld eine wesentliche Bedeutung. Es umfasst die von den Eigentümern zu leistenden Vorschüsse, die der Deckung des Finanzbedarfs einer Eigentümergemeinschaft dienen. Grundsätzlich ist der Verwalter dazu berufen, die ausstehenden Zahlungsverpflichtungen einzutreiben. Wie hoch das Hausgeld konkret ausfällt, ist dabei stark vom Einzelfall abhängig.
Wurde zu viel Hausgeld gezahlt (positive Abrechnungsspitze), beschließen die Eigentümer gem. § 28 Abs. 2 S. 1 Alt. 2 WEG über die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Dies hat zur Folge, dass die überschüssigen Zahlungen gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 WEG zurückgefordert werden können. Es kommt dann zu einer Rückzahlung.
Um sämtliche Vorgänge rund um das Hausgeld abwickeln und überprüfen zu können, steht die Hausverwaltungssoftware von etg24 zur Verfügung. Diese ermöglicht sowohl eine digitale Beschlussfassung, als auch eine transparente Überprüfung aller, bei einer Eigentumswohnung für das Hausgeld wichtigen Dokumente.
In einer Immobilie fallen grundsätzlich viele Aufgaben an, die der Erhaltung und Nutzung des Objekts dienen. Um eine sachgerechte Verwaltung sicherzustellen, werden in der Praxis häufig externe Verwalter mit der Wahrnehmung beauftragt. Fraglich ist, ob es sich auch für die Immobilienverwaltung von kleinen Objekten lohnt, einen Verwalter zu bestellen und ob diese gegebenenfalls sogar dazu verpflichtet ist.
Die Anforderungen an ein Gebäude können sich im Laufe der Zeit ändern, sodass bauliche Veränderungen erforderlich werden.
Wann eine bauliche Veränderung – insbesondere in Abgrenzung zu einer Erhaltungsmaßnahme – vorliegt, ob eine solche ohne Weiteres durchgeführt werden kann und wer die Kosten einer solchen Maßnahme zu tragen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Eigentümer haben die Kosten für die Instandhaltung des Objekts selbst aufzubringen. Um von diesen nicht überrascht zu werden und die Existenz der Eigentümer, bzw. die Instandhaltung der Immobilie, zu gefährden, verpflichtet das Wohnungseigentumsgesetz Wohnungseigentümergemeinschaften dazu, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Was genau eine Instandhaltungsrücklage ist, wann diese angemessen ist und wer sie zu zahlen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
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