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Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar selbst keine eigene juristische Person, dennoch können bei ihr – etwa durch die WEG Verwaltung – Kosten entstehen. Wie diese Kosten auf die dahinterstehenden Eigentümer verteilt werden, wer welchen Anteil zu tragen hat und wie Miteigentümer gegen eine unangemessene Kostenverteilung innerhalb der WEG vorgehen können, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Inhalt
Gemäß § 9a Abs. 1 S. 1 WEG ist die Eigentümergemeinschaft rechtsfähig. Sie kann eigenständig Rechte erwerben und Verbindlichkeiten, insbesondere Verträge, eingehen. Die Gegenleistung aus diesen Verträgen hat im Ausgangspunkt die Eigentümergemeinschaft als Vertragspartei zu erbringen.
Problematisch hierbei ist, dass die Eigentümergemeinschaft selbst nicht erwerbstätig sein kann, sodass sie ihr Geld anderweitig verdienen muss. Dies geschieht in der Praxis vor allem durch die Zahlung des sogenannten Hausgeldes. Das Hausgeld ist eine monatlich oder jährlich zu entrichtende Vorauszahlung aller Eigentümer für die voraussichtlich entstehenden Kosten der Gemeinschaft.
Voraussetzung für die Kostenverteilung innerhalb der WEG ist also, dass sie bei der Gemeinschaft als solche Kosten entstanden sind. Dies umfasst sowohl Kosten für das Gemeinschaftseigentum, als auch Kosten für Sondereigentumseinheiten.
Beispiele für Kosten am Gemeinschaftseigentum:
– Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung
– Betriebskosten (z.B. Strom für Treppenhaus, Versicherungen etc.)
– Kosten für bauliche Veränderungen
– Verwaltungskosten
– Modernisierungskosten
– Kosten für Rücklagen
Beispiel für Kosten am Sondereigentum:
– Kosten für das Sondereigentum entstehen bei der Gemeinschaft, wenn beispielsweise die Kosten für das Wasser nicht individuell mit den Sondereigentümern, sondern zentral über die WEG abgerechnet werden
Ein neues WEG Gesetz regelt die Kostenverteilung seit 2020 in § 16 Abs. 2 WEG. Hiernach findet die Kostenverteilung der WEG anhand der Miteigentumsanteile (MEA) statt. Jeder Eigentümer hat die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Anteils am Miteigentum zu tragen, sofern kein spezieller Verteilungsschlüssel existiert (Auffangkostenverteilungsschlüssel).
Dieser Verteilungsschlüssel gilt beispielsweise sowohl bei der WEG-Kostenverteilung für den Winterdienst, als auch für die WEG-Kostenverteilung bei einer Instandsetzung des Eigentumsobjekts. Sofern hiervon alle Eigentümer betroffen sind, ist im Ausgangspunkt auch bei einer Dachsanierung der WEG eine Kostenverteilung entsprechend § 16 Abs. 2 WEG vorzunehmen.
Ein spezieller Verteilungsschlüssel hingegen existiert etwa bei Wasser- und Heizkosten. Hier richtet sich die Kostenverteilung der WEG nach der Heizkostenverordnung, welche eine Verteilung entsprechend des Verbrauchs vorschreibt. Voraussetzung dafür ist, dass in der WEG entsprechende Messgeräte vorhanden sind.
Eine weitere Ausnahme stellt für die WEG die Kostenverteilung für eine bauliche Veränderung dar: Hier findet sich eine Spezialregelung in § 21 WEG.
Digitale Immobilienverwaltung
Gemäß § 16 Abs. 2 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer einen von Satz 1 abweichenden, speziellen Verteilungsschlüssel beschließen. Alternativ kann bereits in der Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung zur Änderung der Kostenverteilung der WEG getroffen werden. Möglich ist dann beispielsweise eine WEG-Kostenverteilung für die Tiefgarage anhand der Anzahl der gehaltenen Einheiten oder eine Verteilung pro Kopf.
Die Kostenverteilung der WEG darf ausweislich des Wortlauts des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG allerdings nur für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten durch Beschluss abgeändert werden. Die Regelung stellt damit klar, dass der Auffangkostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 S. 1 WEG nur durch Vereinbarung abgeändert werden kann. Abgesehen davon können die Eigentümer aber für sämtliche, von § 16 Abs. 2 S. 1 WEG umfasste Kosten eine andere Verteilung beschließen. Dies soll sicherstellen, dass die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss nur die Kostenverteilung der WEG hinsichtlich absehbarer Aufwendungen und nicht generell für zukünftige Fälle, deren Auswirkungen noch gar nicht abschätzbar sind, regulieren können.
In materieller Hinsicht muss der Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung einer WEG ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne des § 19 Abs. 1 in Verbindung mit § 18 Abs. 2 WEG entsprechen. Dies erfordert, dass der Beschluss im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer steht. Ob dies der Fall ist, ist aus der Sicht eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Eigentümers im Rahmen einer Wertungsentscheidung zu ermitteln. Dies schließt insbesondere eine Kosten-Nutzen-Abwägung ein. Hierbei ist den Eigentümern ein breiter Gestaltungs- und Ermessensspielraum zuzugestehen.
Die Ordnungswidrigkeit muss im Einzelfall gesondert festgestellt werden und liegt insbesondere dann vor, wenn die WEG bei der Kostenverteilung nicht den Grundsatz der Verteilungsgerechtigkeit berücksichtigt. Eine zulässige Änderung liegt regelmäßig dann vor, wenn die Kostenlast an die Nutzung bestimmter Einrichtungen oder aber an den individuellen Verbrauch von Ressourcen gekoppelt wird.
Wurde ein Beschluss nicht mit der erforderlichen Mehrheit (formeller Mangel) oder unter Missachtung der Grundsätze einer ordnungsmäßigen Verwaltung (materieller Mangel) gefasst, kann gegen die WEG Anfechtungsklage wegen der Kostenverteilung gemäß § 44 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 WEG erhoben werden. Dies stellt sicher, dass die Kostenverteilung der WEG nicht einseitig zulasten bestimmter Eigentümer verändert werden kann. Hat die gegen die WEG gerichtete Beschlussanfechtung wegen der Kostenverteilung Erfolg, wird der Beschluss durch Urteil für ungültig erklärt.
Um die Beziehungen der Eigentümer untereinander zu erhalten, kann die Kostenverteilung statt im WEG-Gerichtsverfahren auch im Rahmen eines Mediationsverfahrens gelöst werden. Hier hilft ein Mediator den Beteiligten eine einvernehmliche Lösung zu finden, mit welcher beide Seiten zufrieden sind und bei der es keine „Verlierer“ gibt.
Die Hausverwaltungssoftware von etg24 unterstützt Verwalter bei der Kommunikation und Organisation von Prozessen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Bereich der Kostenverteilung einer WEG ist etg24 insbesondere deshalb von Vorteil, weil sämtliche Kostenprozesse zentral über die cloudbasierte Software abgewickelt werden können:
Die Eigentümer können im Rahmen einer Eigentümerversammlung oder durch einen Umlaufbeschluss über den Wirtschaftsplan beschließen und dadurch Ansprüche gegen die Eigentümer auf Zahlung der Hausgeldbeiträge begründen. Der Beschluss wird dann in der Software unter „Dokumente“ abgespeichert und kann von allen Eigentümern abgerufen werden, sodass diese sehen können, wie die Kostenverteilung der WEG konkret ausgestaltet ist und welche Kosten sie selbst zu tragen haben.
Soll konkret nicht der Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 S. 1 WEG zur Anwendung kommen, können die Eigentümer diesen wiederum über die Software per Beschluss oder durch Vereinbarung abändern. So können die Eigentümer beispielsweise einfach und schnell eine spezielle Kostenverteilung der WEG für eine Instandsetzung des Objekts beschließen. Auch dieser Prozess wird digital in etg24 abgespeichert.
Da die Software von etg24 als App verfügbar ist, können die Eigentümer die Verwaltung des Objekts jederzeit und einfach digital einsehen und überprüfen.
Die Kostenverteilung innerhalb einer WEG erfolgt grundsätzlich nach dem Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 S. 1 WEG. Hiernach hat sich jeder Eigentümer entsprechend seiner Miteigentumsanteile an den Kosten der Gemeinschaft zu beteiligen, sofern kein anderer Verteilungsschlüssel für die Aufwendungen festgelegt worden ist.
Die Eigentümer können den Verteilungsschlüssel durch Beschluss oder Vereinbarung ändern, haben allerdings darauf zu achten, dass sich die Kostenverteilung der WEG im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung bewegt. Ist dies nicht der Fall, können Streitigkeiten im Rahmen einer Anfechtungsklage oder durch ein Mediationsverfahren gelöst werden.
Um eine einfache und effektive Kostenverteilung in der WEG und damit eine hohe Kundenzufriedenheit sicherstellen zu können, unterstützt Sie die Software von etg24 bei sämtlichen, mit den Kosten zusammenhängenden Prozessen innerhalb einer WEG. Dies hebt Ihre Wohnungsverwaltung auf ein völlig neues Niveau.
Um die Energieeffizienz von Gebäuden zu steigern, sehen neue gesetzliche Regelungen eine Sanierungspflicht vor. In welchen Fällen eine derartige Sanierungspflicht, insbesondere für Mehrfamilienhäuser, besteht, welche Teile des Gebäudes von dieser Pflicht betroffen sind und wie Sie die Kosten für etwaige Modernisierungsmaßnahmen stemmen können, wird Ihnen in diesem Artikel erläutert.
Während des Corona-Lockdowns konnten Verwalter keinen persönlichen Kontakt zu ihren Eigentümern und Mietern pflegen, was zur Folge hatte, dass alternative Prozesse entwickelt werden mussten. Die Lösung hieß: Digitale Mieterkommunikation.
Was man unter digitaler Mieterkommunikation versteht, welche Vorteile diese für Sie als Verwalter, aber auch für Eigentümer und Mieter bietet und welche Tools für Ihre Anforderungen am besten geeignet sind, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
In einer Immobilie fallen grundsätzlich viele Aufgaben an, die der Erhaltung und Nutzung des Objekts dienen. Um eine sachgerechte Verwaltung sicherzustellen, werden in der Praxis häufig externe Verwalter mit der Wahrnehmung beauftragt. Fraglich ist, ob es sich auch für die Immobilienverwaltung von kleinen Objekten lohnt, einen Verwalter zu bestellen und ob diese gegebenenfalls sogar dazu verpflichtet ist.
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