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In einer Wohnungseigentümergemeinschaft steht das Objekt im Grundsatz allen Eigentümern gemeinschaftlich zu und unterliegt folglich auch einer gemeinsamen Immobilienverwaltung. Ein absolutes, d.h. gegenüber jedermann – insbesondere auch gegenüber den anderen Miteigentümern – geltendes Eigentumsrecht steht dem Einzelnen zunächst nicht zu. Ein solches kann jedoch durch Teilung des Grundstücks im Rahmen einer Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt eingeräumt werden, § 8 Abs. 1 WEG. Ein wichtiger Teil dieser Teilungserklärung ist die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Welche Anforderungen diese erfüllen muss und wo man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen kann, wird im Folgenden erläutert.
Inhalt
Zunächst stellt sich die Frage: Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung eigentlich?
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein Dokument, welches bestätigt, dass eine Wohnung, bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in sich abgeschlossen sind und den Anforderungen des § 3 Abs. 3 WEG genügen. Sie dient der räumlichen Abgrenzung von Sondereigentumseinheiten untereinander und gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum. Zusammen mit dem Aufteilungsplan ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung Teil der Teilungserklärung, welche für die Begründung von Sondereigentum erforderlich ist, vgl. § 8 Abs. 1 WEG.
Im Wohnungseigentumsgesetz wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung in § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 in Verbindung mit § 3 Abs. 3 WEG erwähnt. Hiernach soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn „die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind.“ Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist dem Grundbuchamt als Anlage zur Eintragungsbewilligung beizufügen. Allerdings handelt es sich hierbei dem Wortlaut nach nur um eine Sollvorschrift, sodass die Beifügung keine Voraussetzung für das Entstehen von Sondereigentum darstellt. Ein Verstoß führt nicht zur Unrichtigkeit des Grundbuchs. Es kann trotzdem Sondereigentum entstehen.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Muster in Anlage 1 zur AVA (Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz) gibt Aufschluss darüber, welche Angaben in der Bescheinigung zu machen sind:
Demnach muss die Abgeschlossenheitsbescheinigung zunächst das betreffende Grundstück genau bezeichnen (Ort, Straße, Hausnummer, katastermäßige Bezeichnung). Weiterhin muss die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Sondereigentumseinheiten (§ 3 Abs. 3 WEG) und eine separate Zugangsmöglichkeit für diese in der Bescheinigung bestätigt werden. Keine Voraussetzung für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – entgegen früherer Auffassungen – die Einhaltung baurechtlicher Vorgaben, beispielsweise Lärm- und Wärmeschutzvorgaben, § 4 Abs. 2 AVA
Abgeschlossenheitsbescheinigungen spielen insbesondere im Rahmen der Teilungserklärung eine wesentliche Rolle. Man sollte sich allerdings schon früher – am besten bereits vor dem Bau – mit der Abgeschlossenheitserklärung und deren Voraussetzungen beschäftigen. So kann man Komplikationen bei der Begründung von Sondereigentumseinheiten vermeiden. Andernfalls könnten zusätzliche Kosten für Umbaumaßnahmen anfallen.
Eine einmal ausgestellte Abgeschlossenheitsbescheinigung hat kein Verfallsdatum. Sofern sich die baulichen Verhältnisse hinsichtlich der Abgeschlossenheit nicht ändern, kann diese mehrmals verwendet werden.
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Eine weitere wichtige Frage ist: Wo bekomme ich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung her?
Grundsätzlich muss der teilende Eigentümer diese bei der zuständigen Baubehörde beantragen. Die Bescheinigung selbst wird dann von der zuständigen Baubehörde ausgestellt. Nach herrschender Meinung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung kein Verwaltungsakt, sondern vielmehr eine bloße Wissenserklärung. Möchte man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung auf gerichtlichem Wege erlangen, ist dies im Rahmen einer Leistungsklage möglich.
Eine Abgeschlossenheitserklärung wird nicht vom Notar ausgestellt, da ihm die hierfür erforderliche Zuständigkeit fehlt. Die Zuständigkeit liegt bei der Baubehörde.
Die für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung anfallenden Kosten richten sich nach örtlichen Gebührensatzungen des jeweiligen Bundeslandes und der konkreten Kommune. Maßgebliche Kriterien sind der Prüfaufwand der Behörde und die Anzahl der einzelnen Sondereigentumseinheiten des konkreten Objekts. In der Regel betragen die Kosten einer Abgeschlossenheitsbescheinigung einige hundert Euro. Über die genauen Kosten kann sich bei der Antragstellung bei der zuständigen Baurechtsbehörde erkundigt werden. Nicht zu vergessen sind die Kosten für den Aufteilungsplan. Hierfür kann grob mit ca. 500 – 1.000 Euro kalkuliert werden.
Um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen zu können, sind diverse Dokumente erforderlich:
Im Internet findet man einen Aufteilungsplan für die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Beispiel.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung muss als öffentliche Urkunde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehen werden. Weiterhin muss die Bescheinigung mittels einer Schnur oder eines Siegels mit dem Aufteilungsplan verbunden werden, vgl. § 8 Abs. 2 AVA.
Wie lange man warten muss, bis die Behörde die konkrete Abgeschlossenheitsbescheinigung fertiggestellt hat, hängt insbesondere von der Auftragslage dieser Behörde ab. Im Schnitt kann man mit 4 bis 8 Wochen Wartezeit rechnen. Um Stress und Zeitprobleme zu vermeiden, sollte man den Antrag deshalb frühzeitig stellen.
Als Bestandteil der Teilungserklärung kann auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung über die Hausverwaltungssoftware von etg24 eingesehen und ausgedruckt werden. Ergeben sich aufgrund baulicher Veränderungen Änderungen an der Abgeschlossenheitsbescheinigung, können die Eigentümer über die Hausverwaltung App hierüber informiert werden.
Ausgangspunkt für die Teilung eines Grundstücks in Sondereigentumseinheiten ist ein Antrag auf eine Abgeschlossenheitserklärung. Als wesentlicher Teil der Teilungserklärung begründet die Abgeschlossenheitsbescheinigung damit eine WEG. Inhalt der Bescheinigung ist die Erklärung, dass die Wohnungen, sowie die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume eine in sich abgeschlossene Einheit bilden und damit den Anforderungen des § 3 Abs. 3 WEG genügen.
Um Komplikationen zu vermeiden, sollte eine Abgeschlossenheitsbescheinigung frühzeitig beantragt werden. In der Regel ist mit einer Bearbeitungszeit von 4 bis 8 Wochen seitens der Behörde zu rechnen. Die Kosten belaufen sich auf 50-300 Euro, abhängig vom Ort der Antragstellung und dem Arbeitsaufwand für die Behörde.
In einer Immobilie fallen grundsätzlich viele Aufgaben an, die der Erhaltung und Nutzung des Objekts dienen. Um eine sachgerechte Verwaltung sicherzustellen, werden in der Praxis häufig externe Verwalter mit der Wahrnehmung beauftragt. Fraglich ist, ob es sich auch für die Immobilienverwaltung von kleinen Objekten lohnt, einen Verwalter zu bestellen und ob diese gegebenenfalls sogar dazu verpflichtet ist.
Die Anforderungen an ein Gebäude können sich im Laufe der Zeit ändern, sodass bauliche Veränderungen erforderlich werden.
Wann eine bauliche Veränderung – insbesondere in Abgrenzung zu einer Erhaltungsmaßnahme – vorliegt, ob eine solche ohne Weiteres durchgeführt werden kann und wer die Kosten einer solchen Maßnahme zu tragen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Eigentümer haben die Kosten für die Instandhaltung des Objekts selbst aufzubringen. Um von diesen nicht überrascht zu werden und die Existenz der Eigentümer, bzw. die Instandhaltung der Immobilie, zu gefährden, verpflichtet das Wohnungseigentumsgesetz Wohnungseigentümergemeinschaften dazu, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Was genau eine Instandhaltungsrücklage ist, wann diese angemessen ist und wer sie zu zahlen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
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