Wir sind für Sie da
Michaela Knodt | HEAD OF SALES
Bei Fragen zu unserem Produkt steht unser Team Ihnen gerne Rede und Antwort. Auch falls Sie einmal Hilfe brauchen, sind wir natürlich gerne für Sie da.
Laut Google Bewertungen aus ganz Deutschland
Die Anforderungen an ein Gebäude können sich im Laufe der Zeit ändern. Dies kann sowohl durch eine geänderte Nutzung, als auch durch neue gesetzliche Anforderungen aus dem Baurecht oder anderen Vorschriften der Fall sein. Oftmals werden Gebäude aber auch renoviert oder modernisiert, um ihr äußeres Erscheinungsbild an die Vorstellungen der Bewohner anzupassen. In all diesen Fällen werden bauliche Veränderungen an dem konkreten Objekt erforderlich, um den genannten Ansprüchen gerecht zu werden.
Wann eine bauliche Veränderung – insbesondere in Abgrenzung zu einer Erhaltungsmaßnahme – vorliegt, ob eine solche ohne Weiteres durchgeführt werden kann und wer die Kosten einer solchen Maßnahme zu tragen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Inhalt
Unter einer baulichen Veränderung versteht man eine Maßnahme, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht, § 20 Abs. 1 WEG. Abzugrenzen sind bauliche Veränderungen demnach insbesondere von Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung eines Gebäudes.
Bauliche Veränderung Beispiele:
– Änderung der Gebäudestruktur (Bsp. Anbau von Balkonen)
– Veränderung des Erscheinungsbildes (Bsp. Veränderung der Fassade)
– Eingriffe in die Gebäudetechnik (Bsp. Installation neuer Heizsysteme)
– Umbauten im Gemeinschaftseigentum (Bsp. Umbau des Treppenhauses)
Vorschläge für derartige Maßnahmen können entweder von der WEG (§ 20 Abs. 1 Alt. 1 WEG) oder von einem Eigentümer (§ 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG) vorgebracht werden. Die Eigentümer entscheiden dann in der Eigentümerversammlung über eine bauliche Veränderung durch einfache Mehrheit, § 20 Abs. 1 i.V.m. § 25 Abs. 1 WEG.
Grundsätzlich bedarf jede bauliche Veränderung in einer WEG der Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung, § 20 Abs. 1 WEG. Hierdurch wird sichergestellt, dass die Eigentümer über derartige Maßnahmen informiert werden und selbst entscheiden können, ob sie diese genehmigen wollen oder nicht. Zudem wird durch den Zustimmungsbeschluss Rechtssicherheit hinsichtlich der Zulässigkeit des Vorhabens für den bauwilligen Eigentümer geschaffen.
Das Gesetz macht hiervon Ausnahmen und normiert in § 20 Abs. 2 und 3 WEG Fälle, in denen der Eigentümer einen Anspruch auf Vornahme durch die WEG bzw. Gestattung einer baulichen Veränderung hat.
Absatz zwei benennt hierfür explizit konkrete Vorhaben:
Nach Absatz 2 hat ein Wohnungseigentümer Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen, die
dienen.
Absatz drei hingegen gewährt einen Anspruch, wenn für die bauliche Veränderung die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegt, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Der Anspruch ist auf eine zustimmende Beschlussfassung gerichtet. Kommt ein entsprechender Beschluss nicht zustande, kann der Eigentümer Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG erheben. Das Gericht entscheidet dann über das „Ob“ eines Beschlusses. „Wie“ genau die bauliche Veränderung durchzuführen ist, kann die WEG selbst entscheiden, § 20 Abs. 2 S. 2 WEG.
Digitale Immobilienverwaltung
Ein Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG darf nicht ergehen, wenn die Wohnanlage durch die bauliche Veränderung grundlegend umgestaltet wird (Alt. 1), beispielsweise durch umfangreiche Anbauten, oder ein Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt werden würde (Alt. 2), § 20 Abs. 4 WEG (sog. Veränderungssperre). Die zweite Alternative wurde beispielsweise im Falle einer Lärmbelästigung durch ein Klimagerät, welches nur in einer Eigentumseinheit zu hören war, bejaht.
Ob die Voraussetzungen der Veränderungssperre gegeben sind, ist einzelfallabhängig und kann nicht pauschalisierend gesagt werden.
Erfolgt eine bauliche Veränderung ohne Zustimmung der Eigentümer oder wurde ein entsprechender Beschluss – beispielsweise aufgrund der Zustimmungssperre nach § 20 Abs. 4 WEG – erfolgreich angefochten, ist die bauliche Veränderung rechtswidrig. Die Eigentümer können dann gegen diese auf gerichtlichem Wege vorgehen und deren Beseitigung verlangen. Selbiges gilt, wenn die bauliche Veränderung gegen gesetzliche Vorschriften (beispielsweise das öffentliche Baurecht) oder die Gemeinschaftsordnung verstößt.
Eine Gartengestaltung kann eine bauliche Veränderung sein, wenn sie das Erscheinungsbild oder die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums beeinflusst, beispielsweise durch den Bau von Zäunen oder durch eine neue Bepflanzung, welche der Wohnanlage ein neues Gepräge verleiht.
Eine bauliche Veränderung durch einen Mieter im Garten bedarf grundsätzlich der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, sofern die Gartenfläche im Gemeinschaftseigentum steht. Etwas anderes gilt, wenn die Gartenfläche zum Sondereigentum des Vermieters zählt. Dann ist nur dessen Zustimmung erforderlich, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst, § 13 Abs. 2 WEG.
Die Kostenverteilung im Falle einer baulichen Veränderung richtet sich nach § 21 WEG. Die Regelung dient dem Minderheitenschutz, indem Eigentümer, die gegen eine bauliche Veränderung gestimmt haben, grundsätzlich nicht an den Kostenlasten entsprechender Maßnahmen beteiligt werden.
Gem. § 21 Abs. 1 S. 1 WEG hat der Wohnungseigentümer, dem eine bauliche Veränderung gestattet wurde oder auf dessen Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG hin eine solche durch die Gemeinschaft vorgenommen wurde, die Kosten zu tragen. Maßgeblich ist hierbei, dass die bauliche Veränderung im Individualinteresse vorgenommen wurde. Die Nutzungen gebühren dann nur dem bauwilligen Eigentümer, § 21 Abs. 1 S. 2 WEG.
Nach § 21 Abs. 2 sind die Kosten für eine bauliche Veränderung, die im Gemeinschaftsinteresse vorgenommen wird, von allen Eigentümern entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Dies gilt, sofern
Findet eine bauliche Veränderung statt, die weder unter Abs. 1, noch Abs. 2 fällt, haben die Wohnungseigentümer, die für die Maßnahme gestimmt haben, die Kosten entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. In diesem Fall gebührt nur ihnen die Nutzung. Möchte ein Eigentümer, welcher nicht für die Maßnahme gestimmt hat und somit auch nicht an der Finanzierung beteiligt wurde, die bauliche Veränderung nutzen, kann er verlangen, dass ihm dies gegen einen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Er ist dann entsprechend seiner Miteigentumsanteile an den Kosten und Nutzungen zu beteiligen.
Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen, § 21 Abs. 5 S. 1 WEG.
Die Hausverwaltungssoftware von etg24 unterstützt die Immobilienverwaltung bei allen, im Zusammenhang mit der Verwaltung eines Eigentumsobjekts anfallenden Aufgaben. Hierzu zählen neben der Kommunikation mit den Eigentümern und der Speicherung wichtiger Dokumente insbesondere auch die Abhaltung von Versammlungen.
Mithilfe der Hausverwaltung App von etg24 können die für eine bauliche Veränderung notwendigen Beschlüsse bequem im Rahmen einer Eigentümerversammlung online, hybrid als auch in Präsenz oder im Rahmen eines Umlaufverfahrens gefasst werden. Die hierfür erforderlichen Abstimmungsprozesse werden zentralisiert in der App vorgenommen. Im Nachgang finden sich sowohl das Protokoll, als auch alle Beschlüsse selbst in der Software, sodass die Eigentümer diese online einsehen und überprüfen können. Hierdurch werden die Verwaltung und Durchführung einer baulichen Veränderung transparenter und effizienter.
Auch bei der gesamten Durchführung der baulichen Veränderung unterstützt etg24 Verwaltungen durch die Vorgangsbearbeitung. Über etg24 können Angebote einfach eingeholt und Aufträge an externe Dienstleister übergeben werden. Alles rund um die bauliche Veränderung kann an einem Ort dokumentiert und mit den Eigentümern geteilt werden.
In einer WEG muss jede bauliche Veränderung zunächst durch die Eigentümerversammlung genehmigt werden, § 20 Abs. 1 WEG. Eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum ohne Beschluss ist rechtswidrig. Die Wohnungseigentümer können dann deren Beseitigung verlangen. Ob ein entsprechender Beschluss vorliegt, kann mithilfe der etg24 Hausverwalter Software kostenlos und online im Rahmen der Beschlusssammlung und der Versammlungsprotokolle gecheckt werden.
Die Kosten für entsprechende Maßnahmen haben grundsätzlich nur diejenigen Eigentümer zu tragen, die für die bauliche Veränderung gestimmt haben, was dem Minderheitenschutz Rechnung tragen soll. Um einen Interessenausgleich zu schaffen, gebührt dann allerdings auch nur den bauwilligen Eigentümern die Nutzung.
In einer Immobilie fallen grundsätzlich viele Aufgaben an, die der Erhaltung und Nutzung des Objekts dienen. Um eine sachgerechte Verwaltung sicherzustellen, werden in der Praxis häufig externe Verwalter mit der Wahrnehmung beauftragt. Fraglich ist, ob es sich auch für die Immobilienverwaltung von kleinen Objekten lohnt, einen Verwalter zu bestellen und ob diese gegebenenfalls sogar dazu verpflichtet ist.
Eigentümer haben die Kosten für die Instandhaltung des Objekts selbst aufzubringen. Um von diesen nicht überrascht zu werden und die Existenz der Eigentümer, bzw. die Instandhaltung der Immobilie, zu gefährden, verpflichtet das Wohnungseigentumsgesetz Wohnungseigentümergemeinschaften dazu, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Was genau eine Instandhaltungsrücklage ist, wann diese angemessen ist und wer sie zu zahlen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Die Verwaltung, Nutzung und Instandhaltung einer Immobilie verursachen Kosten. Um den Finanzbedarf einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu decken, müssen Einnahmequellen geschaffen werden. Welche Rolle hierbei das sogenannte Hausgeld spielt, wer für die Eintreibung des Hausgeldes verantwortlich ist und ob man das Hausgeld auf Mieter umlegen kann, wird Ihnen in diesem Beitrag erläutert.
Michaela Knodt | HEAD OF SALES
Bei Fragen zu unserem Produkt steht unser Team Ihnen gerne Rede und Antwort. Auch falls Sie einmal Hilfe brauchen, sind wir natürlich gerne für Sie da.
Intuitiv, effizient und begeisternd einfach – die App für die digitale Verwaltung Ihrer Immobilien.
Produkte
Support
Information
Newsletter
Melden sich zu unserem monatlichen Newsletter an und bleiben auf dem Laufenden!
