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Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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Im Kampf gegen den Klimawandel und die zunehmenden Extremwetterereignisse spielt der verantwortungsvolle Umgang mit Ressourcen eine tragende Rolle. Eine der wertvollsten Ressourcen unserer Zeit ist die Energie. Egal ob aus Kohlekraft, Atomkraft oder durch erneuerbare Energien, die Ressource ist begehrt und knapp und sollte daher nicht verschwendet werden.
Dennoch geht heutzutage immer noch viel Energie bei der Beheizung von Gebäuden verloren, da die eingesetzte Technik, beziehungsweise die Bausubstanz vieler Gebäude, nicht auf dem aktuellen technischen Stand ist, was die Dämmung und Erhaltung von Wärme angeht. Um die Energieeffizienz von Gebäuden zu steigern und keine Energie zu verschwenden, sehen neue gesetzliche Regelungen die Modernisierung veralteter Gebäude verpflichtend vor. In der Sache handelt es sich um eine Sanierungspflicht, auch für Mehrfamilienhäuser.
In welchen Fällen eine Sanierungspflicht für ein Mehrfamilienhaus besteht, welche Teile des Gebäudes von dieser Pflicht betroffen sind und wie Sie die Kosten für etwaige Modernisierungsmaßnahmen stemmen können, wird Ihnen in diesem Artikel erläutert.
Inhalt
Unter einer Sanierung versteht man jegliche bauliche oder technische Wiederherstellung oder Modernisierung eines Gebäudes, um Schäden zu beseitigen, die Funktionstüchtigkeit zu erhalten oder den Wert zu steigern. Unter den Begriff der Sanierung fallen damit Reparaturen, Renovierungen, der Austausch alter Technik, sowie die Behebung baulicher Mängel.
Ein Mehrfamilienhaus muss saniert werden, wenn eine gesetzliche Verpflichtung hierzu besteht. Eine solche Sanierungspflicht für ein Mehrfamilienhaus kann sich aus verschiedenen Gründen ergeben:
Neue Standards
Zunächst kann sich eine Sanierungspflicht für ein Mehrfamilienhaus vor allem aus einschlägigen Spezialregelungen wie dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ergeben. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist eine nationale Regelung, die dazu dient, die Klimaschutzziele der Bundesrepublik Deutschland einzuhalten. Um diese Ziele zu verwirklichen, enthält das GEG zahlreiche energetische Vorgaben, sowohl für neu zu errichtende Gebäude (§§ 10 ff. GEG), als auch für Bestandsgebäude (§§ 46 ff. GEG). Dazu gehören im Wesentlichen Anforderungen an den Energiebedarf, den Wärmeschutz und die Heizungstechnik eines Gebäudes. So müssen beispielsweise ab 2024 neu installierte Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden, § 71 Abs. 1 S. 1 GEG.
Im Gebäudeenergiegesetz gehen die Regelungen der Energieeinsparverordnung (EnEV), des Energieeinsparungsgesetzes, sowie dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) auf.
Schäden vermeiden
Des Weiteren kann eine Sanierungspflicht für ein Mehrfamilienhaus daraus entstehen, dass das Gebäude Sicherheitsrisiken aufweist, welche zur Schädigung Dritter führen könnten. Sind beispielsweise Teile des Dachs marode oder drohen Gebäudeteile einzustürzen, trifft die Eigentümer eine Garantenstellung, in der Form der Vermeidung der Auswirkung der Risiken auf Dritte. Kommt es zur Schädigung Dritter aufgrund der Verletzung dieser Pflicht, machen sich die Eigentümer gem. §§ 823 ff. BGB haftbar.
Digitale Immobilienverwaltung
Die Anforderungen an die Energieeffizienz im Rahmen der Sanierungspflicht für ein Mehrfamilienhaus ergeben sich aus dem Gebäudeenergiegesetz, dessen letzte Reform am 1. Januar 2024 in Kraft getreten ist.
Das GEG schreibt vor, dass die obersten Geschossdecken eines Bestandsgebäudes konkrete Dämmwerte, welche anhand der Wärmedurchgangskoeffizienten (sog. U-Werte) bestimmter Bauteile gemessen werden, einhalten müssen. Die Abdämmung der obersten Geschossdecken ist ein effektiver Weg, den Wärmeschutz zu verbessern und Energieverluste zu verringern. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, entsteht für die Eigentümer eine Sanierungspflicht für ihr Mehrfamilienhaus, § 47 I GEG.
Werden an einem Objekt größere bauliche Veränderungen vorgenommen, haben die Eigentümer ebenfalls die Dämmwerte zu berücksichtigen und einzuhalten, § 48 GEG.
Weiterhin müssen Heizungen in Gebäuden, die mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff betrieben werden und vor dem 1. Januar 1991 eingebaut worden sind, ersetzt werden. Diese Heizungen dürfen grundsätzlich nicht mehr betrieben werden, § 72 Abs. 1 GEG. Es entsteht eine Sanierungspflicht für das Mehrfamilienhaus. Derartige Heizungen, welche nach dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen für 30 Jahre nach ihrem Einbau betrieben werden und müssen nach Ablauf dieser Frist ebenfalls ersetzt werden.
Zwar besteht keine eigene Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel in einem Mehrfamilienhaus, allerdings sind die Anforderungen an einen Energieausweis in Form eines Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweises gem. §§ 79 ff. GEG zu beachten. Dieser ist insbesondere bei Verkäufen oder bei einer Vermietung durch den Eigentümer vorzulegen.
Die Sanierungspflicht für ein Mehrfamilienhaus kann verschiedene Teile eines Gebäudes betreffen. Welcher Teil zu sanieren ist, hängt maßgeblich davon ab, aus welchem Grund diese Pflicht besteht. Besteht beispielsweise eine Sanierungspflicht für das Mehrfamilienhaus gem. § 47 I GEG zur Einhaltung bestimmter Dämmwerte, ist das Dach und die Fassade von der Sanierungspflicht betroffen. Weiterhin können zur Abdämmung eines Gebäudes auch Fenster und Türen ausgetauscht werden, um dieser Sanierungspflicht des Mehrfamilienhauses gerecht zu werden.
Bei einer veralteten Heizanlage i.S.d. § 72 I GEG, muss diese durch ein neueres Modell ausgetauscht werden. Das neue Modell muss den Anforderungen des § 71 I GEG genügen, d.h. es darf nur aufgestellt werden, wenn es mindestens 65 % der mit der Anlage bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme als Nebenprodukt aus anderen Prozessen (z.B. Industriebetrieben) erzeugt.
Darüber hinaus ist darauf zu achten, dass Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen entsprechenden Energieeffizienzstandards entsprechen und nicht übermäßig viel Wärme verloren geht, § 69 GEG.
Leitet sich die Pflicht aus konkreten Sicherheitsrisiken ab, betrifft die Sanierungspflicht am Mehrfamilienhaus den Teil, von welchem die Gefahr für Dritte ausgeht. Ist also die Fassade einsturzgefährdet, haben die Eigentümer Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die diese Gefahrenquelle beseitigen.
Grundsätzlich trägt der Eigentümer die Verantwortung und die Kosten, die sich aus einer Sanierungspflicht für das Mehrfamilienhaus ergeben. Im Falle einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat diese zunächst einen entsprechenden Beschluss über die Sanierungsmaßnahme zu fassen. Anschließend werden die Kosten entsprechend den Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer verteilt, sofern kein abweichender Verteilungsschlüssel vorliegt, § 16 Abs. 2 WEG.
Teile der Kosten der Sanierungspflicht eines Mehrfamilienhauses können auf den Mieter umgelegt werden. Gem. § 559 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent erhöhen, wenn eine Modernisierungsmaßnahme am Gebäude vorgenommen worden ist.
Ab 2030 kommt die Sanierungspflicht für ein Mehrfamilienhaus auf EU-Ebene. Gemäß der jüngsten Novelle der Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) im Jahre 2023, sollen Gebäude ab 2030 verpflichtend bestimmte energetische Mindeststandards erfüllen, um den CO2 Ausstoß zu verringern und das Ziel der Klimaneutralität bis 2050 erreichen zu können. Erfüllen Gebäude die Anforderungen nicht, entsteht eine Sanierungspflicht für das Mehrfamilienhaus.
Die EU-Richtlinie muss von allen Mitgliedsstaaten – bei der konkreten Ausgestaltung wird ihnen eine gewisse Flexibilität eingeräumt (sog. Mindestharmonisierung) – umgesetzt werden. Dies wird auch in Deutschland zahlreiche gesetzliche Anpassungen und Neuregelungen erforderlich machen.
Wer vorsätzlich oder leichtfertig gegen Sanierungspflichten für ein Mehrfamilienhaus nach dem GEG verstößt, handelt ordnungswidrig. Dies kann zu Bußgeldern in Höhe von bis zu 50.000 Euro führen, § 108 I GEG.
Im Zusammenhang mit der Sanktionierung ist zu beachten, dass im Falle der Vererbung eines Grundstückes der Erbe Inhaber aller Rechte und Pflichten des Erblassers wird, § 1922 BGB. Insofern trifft die Sanierungspflicht den Erben des Mehrfamilienhauses, welcher sich wiederum ordnungswidrig verhält, wenn er der Verpflichtung nicht nachkommt.
Selbiges gilt beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses: Durch die dem Verkauf folgende Übereignung wird der Käufer Eigentümer des Grundstücks und des darauf befindlichen Gebäudes. Nach dem Kauf des Mehrfamilienhauses trifft die Sanierungspflicht dann den Käufer.
Die Sanierungspflicht für ein Mehrfamilienhaus bringt nicht nur eine Handlungspflicht für die Eigentümer, sondern auch zahlreiche Vorteile mit sich.
Aus der Sicht der Eigentümer profitiert das Mehrfamilienhaus durch die Sanierungspflicht vor allem deshalb, weil es zu einer Wertsteigerung der Immobilie durch die Modernisierung der Anlage und Vermeidung von Schäden kommt. Dies führt dazu, dass die Immobilie sowohl für potentielle Käufer, als auch für Mieter attraktiver wird, was wiederum zu finanziellen Gewinnen auf Seiten der Eigentümer durch die Sanierungspflicht für das Mehrfamilienhaus führt. Darüber hinaus spart eine höhere Energieeffizienz eines Gebäudes den Eigentümern unmittelbar Kosten für die Nutzung, insbesondere die Beheizung des Objekts.
Für die Mieter sind vor allem die niedrigeren Energiekosten, die sich dann in einem niedrigeren Mietzins niederschlagen können, an der Sanierungspflicht für ein Mehrfamilienhaus attraktiv. Ihnen steht eine modernisierte Wohnung mit erhöhtem Wohnkomfort, beispielsweise aufgrund weniger Zugluft und besserer Wärmeregulierung innerhalb der Räumlichkeiten, zur Verfügung. Außerdem ist die Immobilie resistenter, sodass weniger Reparaturen am Objekt erforderlich werden.
Für die energetische Sanierung ihres Mehrfamilienhauses stehen unterschiedliche staatliche Förderungsprogramme zur Verfügung.
KfW-Förderung:
Zunächst wird die Sanierungspflicht eines Mehrfamilienhauses durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau unterstützt: Diese bietet Förderprogramme sowohl für die Errichtung von neuen Immobilien unter Berücksichtigung der energetischen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes, als auch für die (energetische) Sanierung von Altbauten an. Förderungen können entweder in der Form von Krediten oder in Form von Zuschüssen beantragt werden.
BAFA-Förderung:
Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle fördert die Sanierungspflicht für ein Mehrfamilienhaus durch Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, d.h. insbesondere Dämmungsmaßnahmen, den Einbau von Anlagentechnik und Heizungsanlagen in Bestandsgebäude, die Optimierung von Heizungsanlagen, sowie die energetische Fachplanung und Baubegleitung.
Steuerliche Abschreibungen:
Des Weiteren können die Kosten für die Erfüllung der Sanierungspflicht an einem Mehrfamilienhaus unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden.
Die cloudbasierte Hausverwaltungssoftware von etg24 hilft der Immobilienverwaltung bei der digitalen und zentralen Verwaltung ihrer Objekte. Dazu gehören sowohl die Speicherung der Immobiliendaten, die Kommunikation mit den Eigentümern und Mietern, sowie die Vorbereitung und Bearbeitung von Vorgängen innerhalb des Objekts.
Derartige Vorgänge können beispielsweise auch die Erfüllung einer Sanierungspflicht an einem Mehrfamilienhaus sein. Im Falle einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen die Eigentümer über etwaige Sanierungsmaßnahmen beschließen und der Verwalter hat entsprechende Angebote einzuholen und vorzulegen. Die Beschlussfassung kann vollständig mit etg24 durchgeführt werden. Die zur Erfüllung einer Sanierungspflicht am Mehrfamilienhaus gefassten Beschlüsse werden im Reiter „Abstimmungen“ und das dazugehörige Protokoll im Reiter „Dokumente“ zentral für alle Nutzer der Hausverwaltung App abgespeichert, sodass jederzeit von überall aus darauf zugegriffen werden kann.
Die weitere Planung und Durchführung der Erfüllung der Sanierungspflicht an dem Mehrfamilienhaus können vom Verwalter ebenfalls über die Software von etg24 organisiert werden. Etwaige Termine können in den Kalender eingetragen und Konversationen mit den Handwerkern in der Software geführt werden. Für die Eigentümer des Objekts ist so eine laufende und transparente Überwachung der Sanierungsmaßnahmen an ihrem Objekt ohne übermäßigen Zeitaufwand möglich. Und das Beste ist, dass die Hausverwalter Software kostenlos für alle Endnutzer zur Verfügung steht.
Die Sanierungspflicht für ein Mehrfamilienhaus soll sicherstellen, dass das Gebäude aktuellen technischen und energetischen Standards entspricht. In Deutschland finden sich wesentliche Regelungen zur Sanierungspflicht bei Mehrfamilienhäusern vor allem im Gebäudeenergiegesetz. Durch die Novelle der Energy Performance of Buildings Directive kamen auf EU-Ebene zahlreiche neue Vorgaben hinzu, die in den nächsten Jahren die bereits bestehenden Regelungen für die Sanierungspflicht an einem Mehrfamilienhaus erweitern werden.
Die Kosten für die Erfüllung der Sanierungspflicht am Mehrfamilienhaus liegen grundsätzlich bei den Eigentümern der Gebäude. Kommen diese ihrer Verpflichtung nicht nach, handeln sie ordnungswidrig, was im Einzelfall mit Bußgeldern in Höhe von bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann. Insbesondere im Falle der Sanierungspflicht eines Mehrfamilienhauses bei Eigentümerwechsel ist darauf zu achten, dass die Verpflichtung zur Vornahme der Sanierungsarbeiten mit Übergang des Eigentums den neuen Eigentümer trifft.
Während des Corona-Lockdowns konnten Verwalter keinen persönlichen Kontakt zu ihren Eigentümern und Mietern pflegen, was zur Folge hatte, dass alternative Prozesse entwickelt werden mussten. Die Lösung hieß: Digitale Mieterkommunikation.
Was man unter digitaler Mieterkommunikation versteht, welche Vorteile diese für Sie als Verwalter, aber auch für Eigentümer und Mieter bietet und welche Tools für Ihre Anforderungen am besten geeignet sind, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar selbst keine eigene juristische Person, dennoch können bei ihr vielerlei Kosten entstehen. Wie diese Kosten auf die dahinterstehenden Eigentümer verteilt werden, wer welchen Anteil zu tragen hat und wie Miteigentümer gegen eine unangemessene Kostenverteilung innerhalb der WEG vorgehen können, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
In einer Immobilie fallen grundsätzlich viele Aufgaben an, die der Erhaltung und Nutzung des Objekts dienen. Um eine sachgerechte Verwaltung sicherzustellen, werden in der Praxis häufig externe Verwalter mit der Wahrnehmung beauftragt. Fraglich ist, ob es sich auch für die Immobilienverwaltung von kleinen Objekten lohnt, einen Verwalter zu bestellen und ob diese gegebenenfalls sogar dazu verpflichtet ist.
Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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Intuitiv, effizient und begeisternd einfach – die App für die digitale Verwaltung Ihrer Immobilien.
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