Vermögensbericht WEG

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Transparente Finanzen durch den Vermögensbericht

Der Wirtschaftsplan stellt zukunftsorientiert die Einnahmen und Ausgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft fest und die WEG Abrechnung betrachtet vergangenheitsbezogen die tatsächlichen angefallenen Zahlungen. Der Vermögensbericht schließlich gibt Auskunft über das bestehende „Ist-Vermögen“ einer WEG. Was zum „Ist-Vermögen“ gehört, wer den Vermögensbericht einer WEG aufzustellen hat und welche Rechtsfolgen ein fehlerhafter Vermögensbericht hat, wird im Folgenden erläutert.

1. Was ist ein Vermögensbericht einer WEG?

Der Vermögensbericht einer WEG enthält eine übersichtliche Darstellung der finanziellen Situation und des Vermögens einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Geregelt ist dieser in § 28 Abs. 4 WEG. 

Der Vermögensbericht dient dazu, den Eigentümern ein Bild der aktuellen wirtschaftlichen Lage zu vermitteln. Hierzu ist erforderlich, dass der Bericht transparent und übersichtlich gestaltet ist, sodass sich ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer die erforderlichen Informationen aus dem Bericht verschaffen kann.

2. Was beinhaltet der Vermögensbericht einer WEG?

Ein Vermögensbericht einer WEG hat folgenden Inhalt: Zunächst wird das wesentliche Gemeinschaftsvermögen aufgelistet, § 28 Abs. 4 S. 1 WEG. Dazu gehören insbesondere Grundstücke und Gebäude, aber auch sonstige Sachwerte wie Aufzüge, Heizanlagen oder unverbrauchtes Heizöl. Eine Bewertung dieser Vermögensgegenstände ist nicht erforderlich. 

Wann Vermögenswerte „wesentlich“ sind, ist vom Einzelfall, insbesondere der Größe der konkreten Eigentümergemeinschaft, abhängig. Bestehen Zweifel über die Wesentlichkeit, sollte der Vermögenswert sicherheitshalber in den Vermögensbericht der WEG aufgenommen werden. 

Weiterhin hat der Vermögensbericht Informationen über vorhandene Rücklagen zu enthalten, § 28 Abs. 4 S. 1 WEG. Rücklagen sind finanzielle Überschüsse, die für zukünftige Zwecke reserviert werden. Hierzu gehört insbesondere die Erhaltungsrücklage gem. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG. Außerdem können Eigentümer auch per Beschluss die Schaffung neuer Rücklagen beschließen. Auch diese sind dann in den Vermögensbericht der WEG aufzunehmen. Maßgeblich ist der aktuelle „Ist-Stand“ der Rücklage. Allerdings sollte auch dargestellt werden, welchen Stand die Rücklagen zu Beginn des Geschäftsjahres hatten, sodass die Eigentümer die finanzielle Entwicklung der Gemeinschaft nachvollziehen können.

Des Weiteren sind alle Ansprüche der Gemeinschaft gegen einzelne Eigentümer (insbesondere auf Vorschüsse gem. § 28 Abs. 1 S. 1 WEG und Nachschüsse gem. § 28 Abs. 2 S. 1 WEG) aber auch gegen Dritte aufzuführen. Daneben ist Auskunft über bestehende Verbindlichkeiten gegenüber Dritten im Vermögensbericht der WEG, zum Beispiel zur Rückzahlung eines Darlehens und diesbezüglicher Zinsen, aufzuführen. (Quelle: Gesetzesbegründung zum WEMoG (BT-Drs. 19/18791 S. 77 f.)) Hinsichtlich Forderungen und Verbindlichkeiten muss der konkrete Betrag im Vermögensbericht der WEG aufgeführt werden. (Quelle: Gesetzesbegründung zum WEMoG (BT-Drs. 19/18791 S. 77 f.))

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3. Wer muss den Vermögensbericht für eine WEG erstellen?

Grundsätzlich trifft die Pflicht zur Verfassung des Vermögensberichts die WEG Verwaltung, § 28 Abs. 4 WEG. Es besteht kein Anspruch einzelner Eigentümer auf Erstellung gegenüber dem Verwalter selbst. Vielmehr müssen die Eigentümer die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes in Anspruch nehmen. Diese muss dann – vertreten durch den Verwalter – die Aufstellung eines Vermögensberichts vornehmen.

4. Wann ist der Vermögensbericht zu erstellen?

Der Vermögensbericht einer WEG ist einmal im Jahr („nach Ablauf eines Kalenderjahres“, § 28 Abs. 1 S. 1 WEG) zu erstellen. Genauere Fristen können durch die Eigentümer in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden. In der Praxis wird der Vermögensbericht für die WEG meistens im Anschluss an die Jahresabrechnung erstellt. Diese liefert dann wichtige Informationen hinsichtlich der getätigten Ausgaben und der erzielten Einnahmen für das vorangegangene Wirtschaftsjahr, auf deren Grundlage dann eine Aussage über die tatsächliche wirtschaftliche Situation getroffen werden kann. Der Vermögensbericht ist im Zusammenhang mit der WEG Abrechnung zu erstellen und hat insofern dieselben Fristerfordernisse. 

5. Was passiert, wenn der Vermögensbericht einer WEG fehlerhaft ist?

Wenn der Vermögensbericht einer WEG fehlerhaft ist, kann dies zu Unsicherheiten und Unstimmigkeiten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft führen. Die Fehler müssen daher korrigiert werden, um das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Verwaltung zu wahren.

Ein direkter Anspruch eines Eigentümers gegen den Verwalter auf Korrektur des Vermögensberichts besteht nicht. Allerdings können die Eigentümer die Gemeinschaft als Ganzes in Anspruch nehmen. Als Vertretungsorgan der Gemeinschaft hat dann der Verwalter die Korrektur vorzunehmen. Entstehen hierbei zusätzliche Kosten, kann die Gemeinschaft den Verwalter wegen des fehlerhaften Vermögensberichts für die WEG zum Beispiel gem. § 280 I BGB in Anspruch nehmen, sofern dieser die Fehlerhaftigkeit zu vertreten hat. 

Um derartige Sachverhalte auszuschließen, sollte der Bericht vor Vorlage an die Eigentümer genau überprüft werden.

6. Wie wird der Vermögensbericht den Eigentümern einer WEG zur Verfügung gestellt?

Gemäß § 28 Abs. 4 S. 2 WEG ist der Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Die Art und Weise der Verfügungstellung ist nicht näher bestimmt. Vielmehr setzt die Norm nur voraus, dass jedem Eigentümer die Möglichkeit zur Kenntnisnahme eingeräumt wird. 

In der Regel erfolgt die Verfügungstellung in Textform, d.h. durch Brief, per E-Mail oder am besten in einem geeigneten Online-Portal wie etg24, damit der aktuelle und vergangene Vermögensbericht jederzeit abgerufen werden kann. Die Eigentümer können abweichende Modalitäten durch Beschluss oder in der Gemeinschaftsordnung festlegen, §§ 19 Abs. 1, 10 Abs. 1 S. 2 WEG. Wird im Vermögensbericht einer WEG der Inhalt nachträglich verändert, ist die neue Version den Eigentümern zur Verfügung zu stellen. 

Fehlt ein Vermögensbericht für die WEG hat dies keine Auswirkungen auf den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung, sowie die damit einhergehenden Beschlüsse der Wohnungseigentümer hinsichtlich des zu entrichtenden Hausgeldes, § 28 Abs. 1 u. 2 WEG.

7. Was sollte man über den Vermögensbericht einer WEG bei etg24 wissen?

In einer WEG dient der Vermögensbericht insbesondere Informationszwecken. Um den Eigentümern eine schnelle und präzise Auskunft über die aktuelle wirtschaftliche Lage zu verschaffen, kann über die Hausverwaltung App von etg24 der Vermögensbericht eingesehen werden. Wurde ein neuer Vermögensbericht erstellt, wird dieser in die Hausverwalter Software hochgeladen und die Eigentümer, so wie alle anderen Nutzer, werden über diesen Vorgang per Benachrichtigung informiert. 

8. Fazit

Der Vermögensbericht einer WEG dient der Befriedigung der Informationsinteressen der Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese haben ein konkretes Interesse an der Auskunft über die tatsächliche wirtschaftliche Lage der Eigentümergemeinschaft. Der Vermögensbericht einer WEG muss demnach so verfasst und gestaltet werden, dass ein durchschnittlicher Eigentümer, welcher über keine zusätzlichen kaufmännischen oder rechtlichen Fähigkeiten verfügt, den Vermögensbericht verstehen kann. Der Vermögensbericht ist einmal jährlich von der konkreten Hausverwaltung aufzustellen. Er hat Informationen über das wesentliche Gemeinschaftsvermögen, bestehende Rücklagen und deren Entwicklung, bestehende Ansprüche und schließlich auch über bestehende Verbindlichkeiten der Gemeinschaft zu enthalten. 

Mithilfe von etg24 kann der Vermögensbericht einer WEG allen Eigentümern einfach und ohne viel Aufwand zur Verfügung gestellt werden. 

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Wir sind für Sie da

Michaela Knodt | HEAD OF SALES 

Bei Fragen zu unserem Produkt steht unser Team Ihnen gerne Rede und Antwort. Auch falls Sie einmal Hilfe brauchen, sind wir natürlich gerne für Sie da.

Erfolgsgeschichten mit etg24

"Bereits seit 9 Jahren nutzen wir das Kundenportal etg24 mit zunehmender Begeisterung als zentrale Kommunikationsplattform und digitales Verwalterbüro. Gerade in den vergangenen zwei Jahren, in denen persönliche Kontakte erheblich eingeschränkt werden mussten, waren wir sehr dankbar über die Möglichkeit, unseren Kunden alle wesentlichen Unterlagen digital über das Portal zur Verfügung stellen zu können. Ganz besonders begrüßen wir es, dass nun auch die in ihrer Bedeutung aufgewerteten Umlaufverfahren komfortabel über das Portal abgewickelt werden können. Auch mit der zwischenzeitlich neu geschaffenen „App-Funktion“ können wir die regelmäßigen Liegenschaftsbegehungen künftig effektiver ausführen und auswerten. Zudem wollen wir in diesem Jahr auch erste Versuche mit der Hybriden Eigentümerversammlung starten und freuen uns, dass dies jetzt auch über die neue Versammlungsfunktion in etg24 möglich ist."
Patrik Riesterer
Hausverwaltungen Riesterer
"Ein sehr gutes Tool, das permanent weiterentwickelt wird. Wir sind schon lange digital unterwegs, aber erst mit etg24 konnten wir die internen Abläufe in der Hausverwaltung perfektionieren. Das liegt auch daran, dass unsere Kunden mitziehen, weil die Bedienung intuitiv ist und keiner Handbücher bedarf. Einladung online mit allen Unterlagen automatisch zusammengefasst ist so unfassbar zeitsparend und auch die Umlaufbeschlüsse sind online eine Wohltat. Wir können hier nur Danke sagen und freuen uns schon auf weitere Neuerungen und die damit verbundene Zeitersparnis."
Friedrich J. Maier-Bode
"Ich bin total begeistert und es ist so, wie in der Schulung von Herrn Preißer angekündigt, die Eigentümer nehmen das Tool „Abstimmung“ gut an. Ich habe heute das erste schriftliche Umlaufverfahren in etg24 eröffnet und tatsächlich war nach 10 Minuten die erste Abstimmung eingetragen. Ich freue mich sehr über die Erweiterung."
Sandra Rudolph
AKV Immobilienverwaltungs GmbH
"etg24 stellt mit seiner Software ein hervorragendes und zeitgemäßes Tool für die digitale Immobilienverwaltung bereit. Die Zeitersparnis und die Erleichterung unseres Arbeitsalltags sind täglich spürbar. Auch den guten Support, der stets schnell und zuverlässig reagiert, möchten wir lobend hervorheben. Auch deshalb können wir sowohl die Firma als auch das Produkt etg24 uneingeschränkt weiterempfehlen."
Jacqueline Gill
Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH
"Unsere Kunden schätzen die Informationen und Kontaktmöglichkeiten sehr, da sie sich aufgrund des gut strukturierten Aufbaus sehr schnell zurechtfinden. Selbst Kunden und Redakteure des Unternehmens, die technisch nicht so versiert sind, kommen damit gut zurecht. Alles in allem können wir die Produkte von etg24 wirklich sehr empfehlen."
Ralf M. Ebinger
SGV Schwäbische Gebäudeverwaltung
"etg24 ist für uns weitaus mehr als nur eine cloudbasierte Datenbank. Aufgrund der immer größeren Anforderungen seitens unserer Kunden, kann über dieses Portal eine schnelle und transparente Bearbeitung verschiedenster Vorgänge erfolgen. Neben der Bereitstellung von Informationen und Unterlagen, welche unseren Kunden somit „rund um die Uhr“ abseits jeder Öffnungs- und Arbeitszeiten zur Verfügung stehen, lassen sich z. B. auch die z. T. komplexen Abläufe einer Sanierung über mehrere Monate in einem Vorgang komprimiert und für alle Kunden sowie Nutzer einsehbar übersichtlich darstellen. Aus diesen Gründen können wir etg24 mit bestem Wissen und Gewissen an sämtliche Kollegen weiterempfehlen."
Michael Keuter
Keuter Grundbesitzverwaltung GmbH
"etg24 hat unsere digitale Arbeitsweise in erheblichem Umfang positiv verändert und ist inzwischen zu einem vollständigen Archivierungstool für alle verwalteten Wohnungen geworden. Über 80 % unserer Eigentümer nutzen diese Plattform zur Kommunikation und die von uns regelmäßig bereitgestellten Informationen zu aktuellen Sachständen, bspw. bei der Beschlusserfüllung, der Beseitigung von Schäden und der Vorbereitung auf kommende Eigentümerversammlungen."
Joachim Sacher
GERBURG Grundstücks- und Hausverwaltungs GmbH

Das sagen Eigentümer und Mieter

„Mit der Gestaltung und der Nutzung des Infoportals etg24 bin ich persönlich sehr zufrieden. Es ist von unschätzbarem Vorteil, wenn man alle aktuellen und auch zeitlich zurückliegenden Daten und Informationen zur Immobilie jeder Zeit im Portal abrufen kann.“
Erhard W.
Eigentümer aus dem Raum Stuttgart
„Eine wirklich übersichtliche Plattform für den Eigentümer. Die Benutzeroberfläche ist intuitiv und einfach zu bedienen, alle Kategorien sind sinnvoll und übersichtlich angeordnet. Dokumente findet man ohne Aufwand. Ladezeiten und Stabilität sind ausgezeichnet.“
Cornelia S.
Eigentümerin aus Berlin