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Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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Je größer eine Wohnanlage ist, desto vielfältiger sind auch die Bewohner des Objekts. Neben unterschiedlichen Vorstellungen hinsichtlich der Nutzung der Anlage, können auch kulturelle oder soziale Unterschiede zwischen den Bewohnern bestehen und zu Konflikten führen. Um Streitigkeiten vorzubeugen und ein möglichst einheitliches Verhalten hinsichtlich grundlegender Fragen sicherzustellen, kann eine Hausordnung, insbesondere im Mehrfamilienhaus, sinnvoll sein. Wer eine Hausordnung erlassen kann, für wen diese verbindlich ist und viele weitere spannende Fragen, werden im Folgenden näher beleuchtet.
Inhalt
Die Hausordnung enthält Regeln und Vorgaben über das Zusammenleben der Bewohner innerhalb eines gemeinschaftlich genutzten Gebäudes, die für die Aufrechterhaltung der Ordnung im Haus sorgen sollen. Was konkret in der Hausordnung geregelt wird, hängt insbesondere von der jeweiligen Gemeinschaft und deren individuellen Bedürfnissen ab. Eine allgemeine Hausordnung gibt es demnach nicht. Allerdings verfolgen alle Hausordnungen das Ziel, ein harmonisches Zusammenleben sicherzustellen und Konflikte zu vermeiden. Inhaltlich ist die Hausordnung mit der Gemeinschaftsordnung vergleichbar, da sie im Wesentlichen das Verhalten im Rahmen des Eigentumsobjekts regelt. Allerdings befasst sich die Hausordnung eher mit alltäglichen Fragen bezüglich der Bewohner des Objekts, während die Gemeinschaftsordnung grundlegende Themen der Eigentümergemeinschaft regelt.
Sinnvolle und häufig in der Hausordnung anzutreffende Regelungen sind beispielsweise Vorgaben bezüglich:
Auf der anderen Seite gibt es allerdings auch Dinge, die nicht geregelt werden können. Folgende Bereiche können in einer Hausordnung als Beispiel nicht geregelt werden:
Die Frage, ob eine Bestimmung in der Hausordnung zulässig ist oder nicht, kann sich unter Umständen schwierig gestalten. Im Grundsatz lässt sich sagen, dass solche Bestimmungen unzulässig sind, die die Nutzung des Sondereigentums der Miteigentümer einschränken. Zu beachten ist, dass die Regelungen in einer Hausordnung regelmäßig als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) im Sinne der §§ 305 ff. BGB einzuordnen sind, sodass sich deren Zulässigkeit insbesondere nach den dort niedergelegten Vorgaben zu richten hat.
Bei der Gestaltung einer Hausordnung kann man sich im Zweifel im Internet an einer Hausordnung als Vorlage orientieren.
Für die Hausordnung findet sich eine gesetzliche Regelung im Wohnungseigentumsgesetz in § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Hiernach gehört die Aufstellung einer Hausordnung zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Die Hausordnung wird in den meisten Fällen von der Eigentümergemeinschaft selbst, entweder durch Beschluss oder durch Vereinbarung aufgestellt. Während bei einem Beschluss die Mehrheit der Eigentümer zustimmen muss, ist bei einer Vereinbarung die Zustimmung aller Eigentümer zur Hausordnung erforderlich.
Weiterhin besteht auch die Möglichkeit, diese Aufgabe einem externen Verwalter zu überlassen, um die Hausordnung unabhängig von individuellen Interessen der Eigentümer zu erstellen. Die Hausordnung erlangt dann Geltung, wenn sie im Rahmen einer Eigentümerversammlung oder in Form eines Umlaufverfahrens von der Mehrheit der Eigentümer beschlossen wird.
Wird eine Hausordnung nicht oder nicht vollständig aufgestellt, kann gem. § 44 Abs. 1 S. 2 WEG das Wohnungseigentumsgericht angerufen werden. Dieses ergänzt, ändert oder erstellt die Hausordnung dann selbst.
Die Hausordnung kann grundsätzlich jederzeit wieder geändert werden. Die Eigentümer, bzw. die Immobilienverwaltung, können eine Hausordnung auch nachträglich einführen. Voraussetzung dafür ist, dass die Eigentümergemeinschaft einen Mehrheitsbeschluss hierüber fasst. Sind dann mehrere Hausordnungen vorhanden, gilt diejenige, die zeitlich als letztes durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde. Wurde die Hausordnung von den Eigentümern durch Vereinbarung geschaffen, kann sie wiederum nur durch Vereinbarung geändert werden. Die geänderte Hausordnung ist dann für alle Betroffenen verbindlich.
Es empfiehlt sich, die Hausordnung digital in einem Onlineportal wie etg24 für alle Eigentümer und Mieter zu hinterlegen. Rund um die Uhr können hier die Hausordnung und andere Dokumente zur Immobilie abgerufen werden. Das Dokumentenmanagement ist sogar in der kostenfreien Version der Hausverwalter Software von etg24 verfügbar.
Die Hausordnung entfaltet zunächst jedenfalls für alle Eigentümer der Gemeinschaft Bindungswirkung. Unter Eigentümer sind nicht nur Alleineigentümer, sondern auch Miteigentümer zu verstehen. Insoweit deckt sich die Hausordnung, welche unter Umständen auch Teil der Gemeinschaftsordnung sein kann, mit dieser. Allerdings geht die Reichweite der Hausordnung über die der Gemeinschaftsordnung hinaus:
Neben den Eigentümern müssen sich grundsätzlich auch Mieter an die Hausordnung halten. Hierbei ist zu differenzieren, ob die Hausordnung wirksam in den Mietvertrag einbezogen wurde oder nicht. Hierzu aber gleich noch mehr. Im Grundsatz lässt sich sagen: Die Hausordnung gilt für jede Wohnung.
Die Hausordnung gilt in der Regel auch für Besucher, da diese im Stande sind, auf die Gemeinschaft einzuwirken. Das harmonische Zusammenleben kann nur gewährleistet werden, wenn auch diese sich an die getroffenen Regelungen halten müssen. Insofern kann eine Hausordnung auch für eine Ferienwohnung Geltung entfalten. Dies gilt allerdings nur, wenn für alle (kurzfristigen) Bewohner und Besucher zumindest die Möglichkeit der Kenntnisnahme der Hausordnung geschaffen worden ist. Dies wird regelmäßig nur dann gewährleistet sein, wenn die Hausordnung im Treppenhaus, dem Eingangsbereich oder in anderen gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes sichtbar ist. Am sinnvollsten ist es, die Hausordnung als Schild in diesen Bereichen anzubringen. Alternativ kann der Inhalt der Hausordnung den Besuchern auch über die Bewohner des Objekts mitgeteilt werden, welche dann auch für die Einhaltung der Regelungen zu sorgen haben.
Wie bereits dargelegt, gilt die Hausordnung grundsätzlich auch für Mieter. Hierbei ist danach zu differenzieren, ob die Hausordnung, welche als AGB i.S.d. §§ 305 ff. BGB zu qualifizieren ist, wirksam in den Mietvertrag einbezogen wurde oder nicht:
Digitale Immobilienverwaltung
Gem. § 19 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 Nr. 1 WEG muss eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Hausordnung aufstellen. Ihr steht insofern kein Ermessen zu. Dies ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft aber nicht weiter schlimm, da die Aufstellung einer Hausordnung zumeist sowieso in deren Interesse liegt. In den meisten Fällen wird es sinnvoll sein, verbindliche Regeln für Haus und Grund in der Hausordnung festzulegen, sodass man im Falle eines Konflikts, trotz unterschiedlichen Wertevorstellungen und Interessen, eine gemeinsame Lösung auf Grundlage der zuvor festgesetzten Bestimmungen finden kann. Weiterhin hat eine Hausordnung den Vorteil, dass auch neu hinzukommende Eigentümer an die Werte der Gemeinschaft gebunden sind und sich nicht ohne Weiteres darüber hinwegsetzen können.
Wie bereits dargelegt, entfaltet die Hausordnung für alle Eigentümer Wirkung. Wird gegen deren Festsetzungen verstoßen, drohen den Eigentümern Sanktionen. Verstöße gegen die Hausordnung können vielfältig sein. Übliche Verstöße sind beispielsweise die Missachtung der Ruhezeiten der Hausordnung oder das Beschädigen des Gemeinschaftseigentums. Was genau als Verstoß zu werten ist, hängt von der konkreten Hausordnung der jeweiligen Gemeinschaft ab.
Um Verstöße feststellen zu können, braucht man zunächst jemanden, der die Einhaltung der Regelungen überwacht. Diese Aufgabe übernimmt in der Regel die Wohnungsverwaltung. Zur Durchsetzung der Hausordnung ist dann der Verwalter ermächtigt. Dieser vertritt die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich, § 9b Abs. 1 S. 1 WEG. Im Falle eines Verstoßes, stehen diesem verschiedene Mittel zur Verfügung, diesen zu ahnden:
Zunächst kann er tatsächliche Maßnahmen ergreifen, wie eine Abmahnung oder ein Rundschreiben. Er kann gegen den/die Eigentümer aber auch auf rechtlichem Wege vorgehen und eine Klage erheben. Eine Klage kann aber zu weiteren Konflikten innerhalb der Gemeinschaft führen, weshalb in der Regel eine tatsächliche Maßnahme oder ein klärendes Gespräch mit dem Eigentümer sinnvoller sein wird. Idealerweise wird der Hausordnungsverstoß in der Eigentümerversammlung besprochen und der Verwalter mit der Klage bei anhaltendem Verstoß beauftragt. Im schlimmsten Falle droht dem Eigentümer bei mehrmaligem (schwerwiegenden) Verstoß der Ausschluss aus der Eigentümergemeinschaft.
Ob, und wenn ja, welche Maßnahmen der Verwalter ergreift, steht grundsätzlich in seinem Ermessen. Er ist nicht verpflichtet tätig zu werden, da es sich nicht um eine Maßnahme ordnungsmäßiger WEG Verwaltung im Sinne des § 27 Abs. 1 WEG handelt. Im Optimalfall regeln die Eigentümer das Verhalten des Verwalters in solchen Fällen per Beschluss, § 27 Abs. 2 WEG.
Wie bereits dargelegt, gilt die Hausordnung auch für den Mieter. Rechtliche Verbindlichkeit entfaltet sie ihm gegenüber aber nur, wenn sie wirksam in den Mietvertrag einbezogen worden ist. Da es sich nach der herrschenden Meinung bei der Hausordnung um AGB im Sinne der §§ 305 ff. BGB handelt, ist hierfür insbesondere die Möglichkeit zur Kenntnisnahme durch den Mieter erforderlich.
Ob der Vermieter den Mieter im Falle eines Verstoßes aus der Wohnung rauswerfen kann, richtet sich nicht direkt nach der Hausordnung, sondern vielmehr nach den mietrechtlichen Vorgaben des BGB. Diese sind grundsätzlich sehr mieterfreundlich ausgestaltet, sodass hohe Anforderungen an den Rauswurf zu stellen sind.
Um einen Mieter vor Ablauf des Mietvertrages aus der Wohnung zu bekommen, ist zunächst die Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich. Dies kann grundsätzlich auf zwei Wegen geschehen: Durch ordentliche oder durch außerordentliche Kündigung. Während bei der ordentlichen Kündigung von Wohnraummietverhältnissen ein berechtigtes Interesse, sowie die Einhaltung der Kündigungsfrist ausreichend ist, sind die Anforderungen bei der außerordentlichen Kündigung höher: Zwar ist bei einer außerordentlichen Kündigung keine Frist einzuhalten, allerdings muss ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 I BGB vorliegen. Ein Verstoß gegen die Hausordnung kann einen solchen wichtigen Grund darstellen. Hierbei bleibt aber zu beachten, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Verstoßes gegen die Hausordnung dann nicht zugemutet werden können darf. An diese Unzumutbarkeit sind hohe Anforderungen zu stellen. Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist in der Regel erst nach erfolgter und erfolgloser Abmahnung wegen Verstoßes gegen die Hausordnung zulässig. Ob eine Verletzung der Bestimmungen der Hausordnung konkret die Kündigung begründet oder nicht, ist schwierig zu sagen und stets einzelfallabhängig.
Im Zweifel sollte man sich vor einer Kündigung, im Optimalfall schon vor einer Abmahnung wegen der Hausordnung, rechtlichen Expertenrat einholen.
Die Hausordnung ist das Regelwerk, das ein harmonisches Zusammenleben in einer Immobilie sicherstellen soll. Sie regelt alltägliche Fragen und gilt grundsätzlich sowohl für die Eigentümer, als auch für Mieter und Besucher. Zur Durchsetzung der Hausordnung ist in den meisten Fällen der Verwalter bestellt. Ihm stehen diverse Mittel zur Erfüllung dieser Aufgabe zur Verfügung. Verstößt der Eigentümer wiederholt gegen die Hausordnung, kann ihm im schlimmsten Fall der Ausschluss aus der Gemeinschaft drohen. Verstößt ein Mieter gegen die Hausordnung, kann dies zu einer Kündigung aus wichtigem Grund führen. Meistens sind zuvor allerdings eine Abmahnung und ein darauffolgender wiederholter Verstoß durch den Mieter erforderlich, um eine rechtmäßige Kündigung auszusprechen.
Mit Hilfe von etg24 kann die Hausordnung auch online eingesehen werden. Die Software ersetzt insofern den analogen Aushang der Hausordnung und schafft damit eine neue Möglichkeit zur Kenntnisnahme. Jeder Bewohner hat die Option die Hausordnung bequem digital in der etg24 App im Taschenformat dabei zu haben. Zusätzlich kann die Hausordnung beispielsweise in Form von digitalen Schwarzen Brettern bzw. Info-Boards wie Tablets oder Fernsehern in Allgemeinbereichen angebracht werden. Die transparente und einfache Bereitstellung von Informationen verbessert die Verwaltung einer jeden Immobilie.
In einer Immobilie fallen grundsätzlich viele Aufgaben an, die der Erhaltung und Nutzung des Objekts dienen. Um eine sachgerechte Verwaltung sicherzustellen, werden in der Praxis häufig externe Verwalter mit der Wahrnehmung beauftragt. Fraglich ist, ob es sich auch für die Immobilienverwaltung von kleinen Objekten lohnt, einen Verwalter zu bestellen und ob diese gegebenenfalls sogar dazu verpflichtet ist.
Die Anforderungen an ein Gebäude können sich im Laufe der Zeit ändern, sodass bauliche Veränderungen erforderlich werden.
Wann eine bauliche Veränderung – insbesondere in Abgrenzung zu einer Erhaltungsmaßnahme – vorliegt, ob eine solche ohne Weiteres durchgeführt werden kann und wer die Kosten einer solchen Maßnahme zu tragen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Eigentümer haben die Kosten für die Instandhaltung des Objekts selbst aufzubringen. Um von diesen nicht überrascht zu werden und die Existenz der Eigentümer, bzw. die Instandhaltung der Immobilie, zu gefährden, verpflichtet das Wohnungseigentumsgesetz Wohnungseigentümergemeinschaften dazu, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Was genau eine Instandhaltungsrücklage ist, wann diese angemessen ist und wer sie zu zahlen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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