Gemeinschaftseigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Gemeinschaftseigentum in einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft

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Gemeinsame Nutzung des Grundstücks durch die Eigentümer

Neben den eigenen vier Wänden wird es in einer Wohnungseigentümergemeinschaft Orte geben, die durch alle Eigentümer gemeinschaftlich genutzt werden können und an denen man sich ab und an über den Weg läuft. Man spricht vom sogenannten Gemeinschaftseigentum. Um Streitigkeiten zu vermeiden, stellt sich die Frage, wie diese Orte rechtlich einzuordnen sind und welche Rechte den Miteigentümern hinsichtlich dieser gemeinsamen Orte zukommen. Der folgende Beitrag liefert Antworten auf diese und andere Fragen in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum.

1. Was ist Gemeinschaftseigentum in einer WEG?

Zunächst stellt sich die Frage: Was ist eigentlich Gemeinschaftseigentum in einer WEG?

Gem. § 1 Abs. 5 WEG ist gemeinschaftliches Eigentum das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Das Gemeinschaftseigentum ist im Wohnungseigentumsgesetz also durch eine Negativdefinition bestimmt. Um diese verstehen zu können, muss wiederum geklärt werden, was unter Sondereigentum zu verstehen ist. Gem. § 3 Abs. 1 S. 1 ist Sondereigentum das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude. Sondereigentum existiert demnach in zwei Formen: dem Wohnungseigentum (§ 2 WEG) und dem Teileigentum (§ 3 WEG).

Gemeinschaftseigentum ist also alles, was nicht Teil- oder Wohnungseigentum ist. Konkret könnte man sagen dazu zählt alles, was für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, wie beispielsweise das Treppenhaus, die Waschküche oder ein gemeinsamer Fitnessraum. 

Rechtlich gesehen stehen zunächst einmal das gesamte Grundstück und das darauf befindliche Gebäude im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer. Dies ändert sich regelmäßig erst durch eine Teilungserklärung. Diese bestimmt, welche Teile eines Grundstücks dem Sondereigentum zugeordnet werden. Man kann sich also vorstellen, dass die Teilungserklärung Teile des Gebäudes oder Grundstücks aus dem gemeinschaftlichen Eigentum herausnimmt und dem Sondereigentum zuführt. Alles, was nicht durch die Teilungserklärung zum Sondereigentum erklärt wird, verbleibt demnach Gemeinschaftseigentum.

2. Was ist der Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum?

Im Unterschied zum Sondereigentum räumt das Gemeinschaftseigentum kein voll umfassendes, „echtes“ Eigentumsrecht im Sinne des BGB ein. 

Gem. § 903 ff. BGB ist Eigentum ein absolutes, d. h. gegenüber jedermann geltendes Recht. Es weist dem Berechtigten eine Sache, an welcher Eigentum begründet wurde, positiv zu und gewährt ihm das Recht, Dritte von der Benutzung der Sache auszuschließen. Der Eigentümer einer Sache kann mit ihr nach Belieben verfahren. Das Sondereigentumsrecht ist in fast jeder Hinsicht ein solches „echtes“ Eigentumsrecht. 

Zwar räumt das Gemeinschaftseigentum ebenfalls ein absolutes Recht in der Hinsicht ein, dass es gegenüber jedermann – insbesondere gegenüber Dritten – gilt, allerdings ist der Miteigentümer mit dieser Rechtsposition nicht alleine. Neben ihm gibt es noch andere Miteigentümer, welche dieselben Rechte in Bezug auf das Eigentumsobjekt haben. Der Eigentümer kann andere Miteigentümer nicht von der Benutzung der Sache ausschließen. Insofern ist jeder Miteigentümer zum Gebrauch des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe des § 14 WEG, d.h. unter Rücksicht auf die Interessen der anderen Miteigentümer, berechtigt. 

Der Eigentümer muss folglich die Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch die einzelnen Miteigentümer dulden. Auch das Abstellen von Gegenständen im Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich nicht untersagt, sofern es die anderen Miteigentümer nicht an der Nutzung des Gemeinschaftseigentums hindert oder die Nutzung unangemessen einschränkt. Hinsichtlich relevanter Maßnahmen wie Renovierung oder Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums muss sich der Eigentümer mit der Gemeinschaft absprechen. Die Befugnisse des Miteigentümers sind also in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum gegenüber dem Sondereigentum begrenzt.

3. Was zählt zum Gemeinschaftseigentum?

Zwar wurde nun abstrakt geklärt, was unter Gemeinschaftseigentum zu verstehen ist, allerdings kann im Einzelfall fragwürdig sein, ob ein bestimmter Teil des Grundstücks oder Gebäudes nun Gemeinschafts- oder Sondereigentum ist. Deshalb wird im Folgenden anhand einiger Beispiele die Zuordnung näher erläutert.

Gemeinschaftseigentum Beispiele:

  • Fenster stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer. Dies gilt auch, wenn die Teilungserklärung etwas anderes vorschreibt. Das bedeutet, dass ein Wohnungseigentümer seine Fenster weder austauschen, noch renovieren, noch streichen darf, ohne vorher die Zustimmung der Gemeinschaft eingeholt zu haben. Dies ist insofern sinnvoll, als nicht jeder Eigentümer das Aussehen des Eigentumsobjekts durch individuelle Interessen und Vorlieben in seiner Gesamtheit, unter Umständen gegen den Willen der anderen Eigentümer, verändern können soll. Es wird ein einheitliches Äußeres des Eigentumsobjekts sichergestellt, sofern die Eigentümer dies denn auch möchten. Im Umkehrschluss lässt sich daraus aber ableiten, dass die Innenseite des Fensters Gegenstand des Sondereigentums sein kann. Die Gestaltung der Innenseite wirkt sich nicht auf das Erscheinungsbild des Eigentumsobjekts nach außen aus. Demnach kann in der Teilungserklärung wirksam festgelegt werden, dass die Innenseite eines Fensters dem Sondereigentum zugeordnet wird. Erfolgt eine solche Erklärung nicht, verbleibt auch die Innenseite des Fensters im Gemeinschaftseigentum.
  • Ähnlich verhält es sich beim Balkon: Der Balkonraum als solcher, sowie der Boden des Balkons und der Innenanstrich sind in der Regel Sondereigentum, sprich der Eigentümer kann mit ihnen machen, was er will. Hingegen sind die Balkondecke, der Brüstungsbelag und die Außenwände des Balkon Gemeinschaftseigentum
  • Eine Photovoltaikanlage auf dem Gemeinschaftseigentum kann errichtet werden, wenn alle Eigentümer damit einverstanden sind und ein Beschluss hierüber, beispielsweise im Rahmen einer Eigentümerversammlung Online oder in Form eines Umlaufbeschlusses, gefasst wird. Die Photovoltaikanlage selbst steht dann im Gemeinschaftseigentum.

4. Wer verwaltet das Gemeinschaftseigentum und erstellt die WEG-Abrechnung?

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt grundsätzlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, § 18 Abs. 1 WEG. Allerdings wird die Verwaltungsbefugnis hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums in den meisten Fällen einer Hausverwaltung übertragen. Das liegt vor allem daran, dass die Verwaltung über mehr „Know-how“ und mehr Kapazitäten verfügen wird als die Eigentümer selbst. Gemäß § 26 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer einen Verwalter bestellen. Wird das erste Mal ein Verwalter bestellt, kann dieser für maximal drei Jahre, ansonsten für fünf Jahre bestellt werden, § 26 Abs. 2 S. 1 WEG. Eine wiederholte Bestellung ist durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft möglich, § 26 Abs. 2 S. 2 WEG. Verletzt der Verwalter seine Pflicht oder sind die Eigentümer mit ihm aus anderen Gründen nicht einverstanden, können sie ihn jederzeit wieder abberufen und einen Verwalterwechsel durchführen, § 26 Abs. 3 S. 1 WEG.

Im Rahmen der Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums entstehen verschiedenste Kosten. Zu diesem Zweck ist eine WEG-Abrechnung über Einnahmen sowie Ausgaben innerhalb eines Kalenderjahres zu erstellen und die Kosten auf die einzelnen Eigentümer zu verteilen. 

Übrigens: Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, können einen Teil der Kosten über die Nebenkosten- bzw. Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergeben. Umlagefähig sind bspw. die Grundsteuer und im Gemeinschaftseigentum anfallende Kosten, die für die Bewirtschaftung der Immobilie notwendig sind. Dazu gehören unter anderem Kosten für Gartenpflege, Hausreinigung, Beleuchtung oder Fahrstühle. 

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5. Wer zahlt Schäden am Gemeinschaftseigentum?

Wird ein Schaden durch das Gemeinschaftseigentum selbst verursacht, beispielsweise weil ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehendes Rohr den im Gemeinschaftseigentum stehenden Waschraum beschädigt, haftet die WEG. Alle Miteigentümer haben sich dann entsprechend der jeweiligen Miteigentumsanteile am Schaden zu beteiligen. Selbiges gilt, wenn zusätzlich ein Schaden am Sondereigentum entsteht, jedenfalls dann, wenn dieser auf ein Fehlverhalten der WEG zurückzuführen ist. Gegebenenfalls können Schäden, die durch etwaige Mängel des Bauwerks entstanden sind, beim Bauträger geltend gemacht werden. Allerdings ist hierfür erforderlich, dass die Mängel bereits bei Abnahme des Gemeinschaftseigentums (§ 640 BGB) vorhanden waren und die Gewährleistungsrechte nicht ausgeschlossen sind, §§ 634 Nr. 4 i.V.m. §§ 280 ff. BGB

Führt hingegen ein Schaden am Sondereigentum zu einem Folgeschaden am Gemeinschaftseigentum, ist der jeweilige Sondereigentümer zum Schadensersatz gem. § 14 Nr. 1 WEG i. V. m. §§ 280 ff. BGB verpflichtet.

6. Ist eine Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum möglich?

Eine Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ist grundsätzlich möglich, sofern sich alle Beteiligten hinsichtlich der Umwandlung einig sind. Erforderlich ist dann eine Änderung der Teilungserklärung und die Eintragung der Änderung ins Grundbuch (§ 4 I WEG).

7. Was sollte man noch über Gemeinschaftseigentum bei etg24 wissen?

Um zu erfahren, welche Teile des Eigentumsobjekts im Gemeinschaftseigentum stehen und welche dem Sondereigentum eines Miteigentümers zugeordnet sind, ist ein Blick in die Teilungserklärung zu werfen. Insbesondere im Hinblick auf die Nutzungsrechte ist dies für die Eigentümer von Vorteil, da so rechtswidriges Verhalten vermieden werden kann. 

Mithilfe der etg24 Software zur Wohnungsverwaltung kann die Teilungserklärung einfach digital eingesehen werden. Auch die Änderung der Teilungserklärung und sonstige Beschlüsse hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums können mithilfe von etg24 einfach und digital abgewickelt werden. Über die getroffenen Beschlüsse wird in der Software eine Beschlusssammlung erstellt, sodass die Eigentümer sich auch über ältere Beschlüsse im Nachhinein informieren können. Kurzgefasst: Mithilfe von etg24 haben Verwalter und Eigentümer alle wichtigen Informationen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums geordnet und in nur wenigen Klicks zur Verfügung.

8. Fazit

Zum Gemeinschaftseigentum zählt alles, was nicht durch die Teilungserklärung herausgenommen und explizit dem Sondereigentum zugeführt worden ist. Demnach lässt sich Gemeinschaftseigentum beschreiben als die Teile des Grundstücks, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Eine Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum ist jederzeit möglich, bedarf aber der Zustimmung aller Beteiligten. Verwaltet wird das Gemeinschaftseigentum in der Praxis zumeist von einem externen Verwalter. 

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Wir sind für Sie da

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Bei Fragen zu unserem Produkt steht unser Team Ihnen gerne Rede und Antwort. Auch falls Sie einmal Hilfe brauchen, sind wir natürlich gerne für Sie da.

Erfolgsgeschichten mit etg24

"Bereits seit 9 Jahren nutzen wir das Kundenportal etg24 mit zunehmender Begeisterung als zentrale Kommunikationsplattform und digitales Verwalterbüro. Gerade in den vergangenen zwei Jahren, in denen persönliche Kontakte erheblich eingeschränkt werden mussten, waren wir sehr dankbar über die Möglichkeit, unseren Kunden alle wesentlichen Unterlagen digital über das Portal zur Verfügung stellen zu können. Ganz besonders begrüßen wir es, dass nun auch die in ihrer Bedeutung aufgewerteten Umlaufverfahren komfortabel über das Portal abgewickelt werden können. Auch mit der zwischenzeitlich neu geschaffenen „App-Funktion“ können wir die regelmäßigen Liegenschaftsbegehungen künftig effektiver ausführen und auswerten. Zudem wollen wir in diesem Jahr auch erste Versuche mit der Hybriden Eigentümerversammlung starten und freuen uns, dass dies jetzt auch über die neue Versammlungsfunktion in etg24 möglich ist."
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