So profitieren Sie von der Sondereigentumsverwaltung: Aufgaben, Vorteile und Wissenswertes

Sondereigentumsverwaltung | Aufgaben, Vorteile & Wissenswertes

Eine Eigentumswohnung wird oft als Renditeobjekt genutzt: Eigentümer bewohnen diese nicht selbst, sondern vermieten sie. So kann nicht nur der Immobilienkredit bedient, sondern auch eine attraktive Rendite realisiert werden. Doch Eigentum verpflichtet – mit einer vermieteten Immobilie kommt auch eine Menge Arbeit auf die Eigentümer zu. Die dabei anfallenden Aufgaben kann eine sogenannte Sondereigentumsverwaltung übernehmen. Hier erfahren Sie, was ein Sondereigentumsverwalter für Sie erledigt und wie eine CRM-Software dabei unterstützt.

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Was ist eine Sondereigentumsverwaltung und was gehört alles dazu?

Um Klarheit zum Thema Sondereigentumsverwaltung zu schaffen, beantworten wir zunächst die Frage: Was ist Sondereigentum?
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) wird grundsätzlich unterschieden in:

  • Sondereigentum
  • Gemeinschaftseigentum
  • Teileigentum

 

Als Sondereigentum wird demnach die Eigentumswohnung an sich bezeichnet und behandelt – und die gehört ausschließlich dem Eigentümer. Im Gegensatz dazu wird das Eigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, als Teileigentum bezeichnet. Ausschlaggebend für die korrekte Zuordnung ist in diesem Punkt also der Verwendungszweck.

Darüber hinaus gibt es das Gemeinschaftseigentum, wie zum Beispiel die Grünanlagen, die Fassade oder das Treppenhaus: Die Eigentümergemeinschaft ist hier im wahrsten Sinne des Wortes gemeinschaftlicher Eigentümer. Jedem Mitglied der WEG gehört ein entsprechender Miteigentumsanteil.

Allerdings stellt sich die Abgrenzung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum in einigen Fällen als nicht so einfach dar. Grundsätzlich fallen folgende Elemente in den alleinigen Zuständigkeitsbereich eines Wohnungseigentümers – einige Sondereigentum Beispiele:

  • sämtliche Räume der relevanten Wohnung
  • Bodenbeläge und Innentüren
  • Sanitäranlagen
  • nichttragende Innenwände
  • Wandbeläge
  • zur Wohnung gehörende Keller-, Dach- und Lagerräume

 

Schwieriger wird die Zuordnung in folgenden Bereichen:

  • Wohnungseingangstür, Innenteil, Sonder- und Außenteil, Gemeinschaftseigentum
  • Innenanstrich, Bodenbelag und Balkonraum Sonder- und Decke, Belag auf Brüstung und Außenwände Gemeinschaftseigentum
  • Terrassen und Garten – in der Regel Gemeinschaftseigentum, eventuell sind Sondernutzungsrechte zu beachten

Wichtig:

Sondereigentum an einer Wohnung bedeutet, dass Sie frei über Ihr Eigentum bestimmen. Sie können die Räume frei gestalten (sofern Sie nicht die Rechte Dritter beeinträchtigen), müssen diese aber auch selbstständig instand halten. Sondereigentum kann verkauft werden. Allerdings besteht nach § 12 WEG die Möglichkeit, dass die Veräußerung einer Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf. Eine Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden.

Im Gegensatz zum Sondereigentum stehen sogenannte Sondernutzungsrechte. Diese eröffnen Ihnen die Möglichkeit, Flächen oder Räume exklusiv nutzen zu können, die eigentlich zum Gemeinschaftseigentum zählen. Diese dürfen Sie weder verkaufen noch vermieten, andererseits müssen Sie diese auch nicht instand halten.

Welche Vorteile hat die Sondereigentumsverwaltung (SEV) durch eine professionelle Immobilienverwaltung

Wird eine Eigentumswohnung vermietet, ist dies grundsätzlich keine Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft, sondern des jeweiligen Eigentümers selbst. Die mit der Vermietung anfallenden Aufgaben dürfen demnach nicht im Rahmen der WEG-Verwaltung erledigt werden. Da eine Vermietung aber nicht nur Rechte mit sich bringt, sondern auch zahlreiche gesetzlich verankerte Pflichten und Regeln, bringt eine professionelle Sondereigentumsverwaltung Sicherheit für den Eigentümer: Er müsste sich ansonsten nicht nur intensiv mit der Materie befassen, sondern wäre bei allen aufkommenden Problemen direkter Ansprechpartner des Mieters.

Wichtig: 

Die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum ist verpflichtend, die Sondereigentumsverwaltung hingegen freiwillig.

Welche Aufgaben übernimmt die Sondereigentumsverwaltung?

Entsprechend vielfältig lassen sich die Sondereigentumsverwaltung-Leistungen gestalten – hier kommt es immer auf die vertragliche Vereinbarung zwischen vermietendem Eigentümer und Sondereigentumsverwalter an. Unterschieden werden drei Aufgabenbereiche:

Mietvertrag und organisatorische Aufgaben

  • Mietersuche und Wohnungsbesichtigunge

  • unterstützende Durchsicht der Mietbewerbungen und Empfehlung an den Vermieter

  • Prüfung der Bonität der Interessenten

  • Vorbereiten und Abschließen der Mietverträge

  • Organisation und Durchführung der Wohnungsübergabe und Erstellen der Protokolle

  • Verwaltung der Mietkaution

  • Ausstellen von Wohnungsgeberbestätigungen

  • Organisation und Begleitung bei Wohnungsräumung

Kontoführung und Verwaltung

  • Verwalten des Mietkontos

  • Kontrolle des Mieteingangs, bei Bedarf Forderungsmanagement

  • Rechnungsprüfung

  • Bezahlung der an den Vermieter gerichteten Rechnungen

  • Erstellen und Versenden der Nebenkostenabrechnungen

  • Überwachen des Bauzustandes der vermieteten Wohnung

  • bei Bedarf Veranlassung von Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen

  • Abnehmen der jeweiligen Dienstleistung

  • Mietanpassungen, beispielsweise nach Modernisierungsmaßnahmen

  • Gewährleistung der Einhaltung gesetzlicher Auflagen

  • Kostenoptimierung

  • Erfassen der Zählerstände bei Mieterwechsel

  • Führen einer umfassenden Dokumentation zur Wohnung

Kommunikation

  • Sämtlicher Schriftwechsel mit Mietern

  • bei Bedarf Abmahnungen im Interesse des Eigentümers

  • das Gemeinschaftseigentum betreffende Schadensmeldungen an WEG-Verwaltung

  • Erarbeiten von Auswertungen und darauf basierenden Empfehlungen für den Eigentümer

Erwerben Sie also Sondereigentum an einer Wohnung, kann Ihnen eine professionelle Sondereigentumsverwaltung viele mit der Vermietung verbundene Arbeiten abnehmen – sofern eine belastbare Vertrauensbasis gegeben ist. Sinnvoll ist es, wenn Sie den Sondereigentumsverwaltung-Vertrag explizit auf die Leistungen zuschneiden, die der Dienstleister tatsächlich erbringen soll – hier haben Sie freie Hand.

Was kostet eine Sondereigentumsverwaltung?

Immobilien-Sondereigentum ist mit verschiedenen Kosten verbunden: Zum einen fallen Grundsteuern, Betriebskosten und natürlich das Hausgeld an, das Sie als Eigentümer an die WEG bezahlen müssen. Darin enthalten sind auch die Gebühren für die WEG-Verwaltung. Entscheiden Sie sich für einen professionellen Dienstleister, der die Sondereigentumsverwaltung übernimmt, kostet auch das naturgemäß Geld, das Sie jedoch ins Verhältnis zu den inkludierten Leistungen stellen sollten.

Wie hoch die Sondereigentumsverwaltung-Kosten tatsächlich ausfallen, ist jedoch von verschiedenen Faktoren wie der relevanten Region und dem vereinbarten Leistungsumfang abhängig. Im Durchschnitt können Sie mit rund 25 bis 50 Euro netto im Monat je Wohnung rechnen. Es gibt auch alternative Berechnungsmodelle, die sich auf die jeweilige Kaltmiete beziehen. Dann liegt der Durchschnittswert bei rund 5 % der vereinnahmten Kaltmiete.

Welchen Unterschied gibt es zwischen Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung?

Wie die Sondereigentumsverwaltung-Definition schon vermittelt, beziehen sich diese Dienstleistungen auf die Verwaltung von Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, das einer Eigentümergemeinschaft gehört. Von Mietverwaltung ist hingegen die Rede, wenn sich die Leistungen auf ein Mehrfamilienhaus beziehen, das einem Eigentümer gehört. Die Aufgabenbreite ist letztendlich ähnlich, allerdings unterscheidet sich der rechtliche Rahmen.

Wie kann das Angebot von etg24 Hausverwaltern bei der Sondereigentumsverwaltung helfen und wie profitieren Eigentümer davon?

Immobilien-Sondereigentum zu verwalten ist immer eine komplexe Angelegenheit: Einerseits sind die Interessen des Eigentümers zu berücksichtigen, andererseits die der Mieter – und nicht zuletzt die gesetzlichen Vorschriften und Regeln. Umso wichtiger sind intelligente Hilfsmittel. Eine professionelle CRM-Software empfiehlt sich also aus mehreren Gründen: Sie ermöglicht nicht nur die unkomplizierte Kommunikation mit allen Beteiligten, sondern erlaubt die Automatisierung verschiedener, sich wiederholender Prozesse.

Die Sondereigentumsverwaltung lässt sich mit einer Software deutlich vereinfachen: Die etg24 Hausverwalter Software kann kostenlos genutzt werden, um beispielsweise eine komplette Dokumentation zum Objekt zu erstellen und zu pflegen – hier unterstützt die inkludierte Dokumentenmanagement-Software bereits in der freien Basis-Version effektiv. Darüber hinaus lassen sich nicht nur die Kundendaten verwalten, sondern auch sämtliche Informationen wie bspw. aktuelle Meldungen oder Termine vorhalten, sodass sie jederzeit verfügbar sind. In der kostenpflichtigen Software-Version unterstützt die Vorgangsbearbeitung bspw. bei der Erledigung von Reparaturen, Sanierungen oder Schlüsselbestellungen. 

Kurz gesagt: Die Sondereigentumsverwaltung lässt sich effizienter organisieren und strukturieren. Ein digitales Kundenportal schafft außerdem Transparenz und erhöht die Service-Leistung. Auf diese Weise wird eine stabile Vertrauensbasis zwischen Sondereigentumsverwaltung und Eigentümer geschaffen – und damit die entscheidende Grundlage für eine erfolgreiche Zusammenarbeit.  

Was sollte man noch über Sondereigentumsverwaltung und etg24 wissen?

Als Eigentümer ist nicht nur wichtig, dass die Sondereigentumsverwaltung professionell erledigt wird, sondern auch die WEG-Verwaltung. Auch bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist etg24 eine große Erleichterung für alle beteiligten Parteien: Eine Eigentümerversammlung online durchzuführen, ist mit etg24 kein Problem. Von der Einladung, über die Vollmachten-Vergabe bis hin zur Durchführung der Versammlung läuft alles digital und integriert im Kundenportal ab. Weitere notwendige Beschlussfassungen lassen sich sicher per Umlaufbeschluss realisieren. Das schöne ist, alle Unterlagen zur Beschlussfassung sind zuverlässig in der Dokumentenmanagement-Software hinterlegt. Es geht nichts verloren, es wird nichts vergessen – für eine anspruchsvolle Immobilienverwaltung ist das ein Qualitätskriterium.

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Erfolgsgeschichten mit etg24

"Bereits seit 9 Jahren nutzen wir das Kundenportal etg24 mit zunehmender Begeisterung als zentrale Kommunikationsplattform und digitales Verwalterbüro. Gerade in den vergangenen zwei Jahren, in denen persönliche Kontakte erheblich eingeschränkt werden mussten, waren wir sehr dankbar über die Möglichkeit, unseren Kunden alle wesentlichen Unterlagen digital über das Portal zur Verfügung stellen zu können. Ganz besonders begrüßen wir es, dass nun auch die in ihrer Bedeutung aufgewerteten Umlaufverfahren komfortabel über das Portal abgewickelt werden können. Auch mit der zwischenzeitlich neu geschaffenen „App-Funktion“ können wir die regelmäßigen Liegenschaftsbegehungen künftig effektiver ausführen und auswerten. Zudem wollen wir in diesem Jahr auch erste Versuche mit der Hybriden Eigentümerversammlung starten und freuen uns, dass dies jetzt auch über die neue Versammlungsfunktion in etg24 möglich ist."
Patrik Riesterer
Hausverwaltungen Riesterer
"Ein sehr gutes Tool, das permanent weiterentwickelt wird. Wir sind schon lange digital unterwegs, aber erst mit etg24 konnten wir die internen Abläufe in der Hausverwaltung perfektionieren. Das liegt auch daran, dass unsere Kunden mitziehen, weil die Bedienung intuitiv ist und keiner Handbücher bedarf. Einladung online mit allen Unterlagen automatisch zusammengefasst ist so unfassbar zeitsparend und auch die Umlaufbeschlüsse sind online eine Wohltat. Wir können hier nur Danke sagen und freuen uns schon auf weitere Neuerungen und die damit verbundene Zeitersparnis."
Friedrich J. Maier-Bode
"Ich bin total begeistert und es ist so, wie in der Schulung von Herrn Preißer angekündigt, die Eigentümer nehmen das Tool „Abstimmung“ gut an. Ich habe heute das erste schriftliche Umlaufverfahren in etg24 eröffnet und tatsächlich war nach 10 Minuten die erste Abstimmung eingetragen. Ich freue mich sehr über die Erweiterung."
Sandra Rudolph
AKV Immobilienverwaltungs GmbH
"etg24 stellt mit seiner Software ein hervorragendes und zeitgemäßes Tool für die digitale Immobilienverwaltung bereit. Die Zeitersparnis und die Erleichterung unseres Arbeitsalltags sind täglich spürbar. Auch den guten Support, der stets schnell und zuverlässig reagiert, möchten wir lobend hervorheben. Auch deshalb können wir sowohl die Firma als auch das Produkt etg24 uneingeschränkt weiterempfehlen."
Jacqueline Gill
Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH
"Unsere Kunden schätzen die Informationen und Kontaktmöglichkeiten sehr, da sie sich aufgrund des gut strukturierten Aufbaus sehr schnell zurechtfinden. Selbst Kunden und Redakteure des Unternehmens, die technisch nicht so versiert sind, kommen damit gut zurecht. Alles in allem können wir die Produkte von etg24 wirklich sehr empfehlen."
Ralf M. Ebinger
SGV Schwäbische Gebäudeverwaltung
"etg24 ist für uns weitaus mehr als nur eine cloudbasierte Datenbank. Aufgrund der immer größeren Anforderungen seitens unserer Kunden, kann über dieses Portal eine schnelle und transparente Bearbeitung verschiedenster Vorgänge erfolgen. Neben der Bereitstellung von Informationen und Unterlagen, welche unseren Kunden somit „rund um die Uhr“ abseits jeder Öffnungs- und Arbeitszeiten zur Verfügung stehen, lassen sich z. B. auch die z. T. komplexen Abläufe einer Sanierung über mehrere Monate in einem Vorgang komprimiert und für alle Kunden sowie Nutzer einsehbar übersichtlich darstellen. Aus diesen Gründen können wir etg24 mit bestem Wissen und Gewissen an sämtliche Kollegen weiterempfehlen."
Michael Keuter
Keuter Grundbesitzverwaltung GmbH
"etg24 hat unsere digitale Arbeitsweise in erheblichem Umfang positiv verändert und ist inzwischen zu einem vollständigen Archivierungstool für alle verwalteten Wohnungen geworden. Über 80 % unserer Eigentümer nutzen diese Plattform zur Kommunikation und die von uns regelmäßig bereitgestellten Informationen zu aktuellen Sachständen, bspw. bei der Beschlusserfüllung, der Beseitigung von Schäden und der Vorbereitung auf kommende Eigentümerversammlungen."
Joachim Sacher
GERBURG Grundstücks- und Hausverwaltungs GmbH

Das sagen Eigentümer und Mieter

„Mit der Gestaltung und der Nutzung des Infoportals etg24 bin ich persönlich sehr zufrieden. Es ist von unschätzbarem Vorteil, wenn man alle aktuellen und auch zeitlich zurückliegenden Daten und Informationen zur Immobilie jeder Zeit im Portal abrufen kann.“
Erhard W.
Eigentümer aus dem Raum Stuttgart
„Eine wirklich übersichtliche Plattform für den Eigentümer. Die Benutzeroberfläche ist intuitiv und einfach zu bedienen, alle Kategorien sind sinnvoll und übersichtlich angeordnet. Dokumente findet man ohne Aufwand. Ladezeiten und Stabilität sind ausgezeichnet.“
Cornelia S.
Eigentümerin aus Berlin

Michaela Knodt | LEITUNG SALES & SUPPORT

Bei Fragen zu unseren Produkten steht unser Team Ihnen gerne Rede und Antwort. Auch falls Sie einmal Hilfe brauchen, sind wir natürlich gerne für Sie da.