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Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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Die Befugnis, einzelne Flächen des gemeinsamen Eigentumsobjekts exklusiv zu nutzen, kann sich grundsätzlich nur aus dem Teil- oder Wohnungseigentum ergeben. In manchen Fällen kann aber auch ein Interesse daran bestehen, einem Eigentümer exklusive Nutzungsrechte bezüglich einer Fläche, die eigentlich allen Eigentümern gemeinschaftlich zusteht, einzuräumen. Man spricht dann vom sogenannten Sondernutzungsrecht. Üblich ist beispielsweise ein Sondernutzungsrecht an einem Garten. Wie ein solches entsteht und welche Befugnisse des Berechtigten damit einhergehen, wird in diesem Blogbeitrag erläutert.
Inhalt
Zunächst stellt sich die Frage: Was bedeutet Sondernutzungsrecht?
Unter einem Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Eigentümers zu verstehen, das gemeinschaftliche Eigentum exklusiv zu nutzen („positive Zuweisungsfunktion“) und andere Wohnungseigentümer von der Nutzung auszuschließen („negative Ausschlussfunktion“). Sondernutzungsrechte weichen damit vom Grundsatz des § 16 Abs. 1 S. 2 WEG, dass alle Eigentümer das gemeinschaftliche Eigentum nutzen dürfen, ab. Betritt ein Dritter eine Fläche, die mit einem Sondernutzungsrecht zu Gunsten eines Eigentümers belegt ist, steht dem Berechtigten ein Unterlassungsanspruch oder sogar ein Schadensersatzanspruch gegen diese Person zu. Um die negative Ausschlussfunktion sicherzustellen, kann der Berechtigte die Fläche, an welcher ein Sondernutzungsrecht begründet wurde, einzäunen.
Die konkrete Fläche gehört weiterhin zum gemeinschaftlichen Eigentum und unterliegt damit auch weiterhin der Immobilienverwaltung, § 18 Abs. 1 WEG. Folglich kann der Sondernutzungsberechtigte die Fläche zwar nutzen, er darf aber keine Veränderungen ohne die Zustimmung der Gemeinschaft vornehmen. Demnach berechtigt das Sondernutzungsrecht nicht, am Garten bauliche Veränderungen vorzunehmen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Beschreibung des Sondernutzungsrechts bauliche Veränderungen explizit erlaubt.
Häufig wird ein Sondernutzungsrecht an einer Terrasse, an Kellerabteilen oder an Gartenteilen begründet. Auch ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz ist möglich. Berechtigter eines Sondernutzungsrechts kann nur ein Sondereigentümer der entsprechenden Wohnungsanlage sein. Allerdings kann die Ausübung des Sondernutzungsrechts auf einen Dritten, beispielsweise in Form eines Mietvertrages, übertragen werden.
Ein Sondernutzungsrecht kann auch für mehrere Berechtigte gemeinschaftlich bestellt werden. In diesem Fall sollte aber das Verhältnis untereinander präzise geregelt werden.
Ein Sondernutzungsrecht an einem Grundstück kann sowohl in der Teilungserklärung, bzw. im Teilungsvertrag, als auch nachträglich durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG) begründet werden. Das eingeräumte Recht muss nach Art und Umfang der Berechtigung definiert oder zumindest im Wege der Auslegung bestimmbar sein. Wird diese Vorgabe nicht eingehalten, besteht im Zweifel kein Sondernutzungsrecht. Es verbleibt dann beim Recht zur gemeinsamen Nutzung durch alle Wohnungseigentümer, § 16 Abs. 1 S. 3 WEG.
Grundsätzlich gilt es zwischen dem dinglichen und dem schuldrechtlichen Sondernutzungsrecht zu unterscheiden: Der Unterschied liegt darin, dass beim dinglichen Sondernutzungsrecht eine Eintragung ins Grundbuch erfolgt. Durch die Eintragung wird das Sondernutzungsrecht zum Inhalt des Sondereigentums (§ 5 Abs. 4 S. 1 WEG) und wirkt damit auch für und gegen den Sondernachfolger (§ 10 Abs. 3 S. 1 WEG). Das bedeutet: Wurde zu Gunsten des Verkäufers ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz im Grundbuch eingetragen, steht dieses dann nach Veräußerung dem Käufer zu.
Bei einer Teilung des Grundstücks gem. § 8 WEG besteht die Möglichkeit, die positive Zuweisungsfunktion des Sondernutzungsrechts erst nachträglich auszugestalten. Hierbei wird zunächst ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, ohne festzulegen, wer der Berechtigte hierfür sein soll. Es wird also zunächst die negative Ausschlussfunktion geschaffen und alle Miteigentümer von der Nutzung der Fläche ausgeschlossen. Danach steht dem Bauträger das Recht zu auszuwählen, wem er das Sondernutzungsrecht konkret einräumen will. Im Ergebnis erhält der Berechtigte ein vollwertiges Sondernutzungsrecht.
Das Sondernutzungsrecht hat wie das Sondereigentum eine positive Zuweisungs- und eine negative Ausschlussfunktion. Im Gegensatz zu diesem hat sich der Berechtigte beim Sondernutzungsrecht aber an die im Sondernutzungsvertrag, bzw. in der Teilungserklärung festgesetzten Nutzungen zu halten. Dort finden sich beispielsweise Regeln für ein Sondernutzungsrecht am Garten: Was ist erlaubt?
Konkret bedeutet dies, dass das Sondernutzungsrecht am Garten in der Teilungserklärung selbst wiederum ausgestaltet wird. Es kann dem Sondernutzungsberechtigten beispielsweise eine derart weite Nutzung gestattet werden, dass ihm rein faktisch die gleichen Befugnisse wie einem (Sonder-)Eigentümer zukommen. Andererseits können aber auch bestimmte Nutzungen untersagt werden. Sind die festgelegten Vorgaben nicht eindeutig formuliert, kann dies dazu führen, dass es zu Streitigkeiten unter den Eigentümern kommt. Dies hat zur Folge, dass es beispielsweise diverse Urteile zum Sondernutzungsrecht am Garten gibt, da die Streitigkeiten diesbezüglich nur gerichtlich geklärt werden konnten.
Vor der Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes wurde regelmäßig an Stellplätzen ein Sondernutzungsrecht begründet. Dies lag vor allem daran, dass Stellplätze nicht als Räume i.S.d. § 3 I WEG galten. Nach der Reform kann nun auch an Stellplätzen Sondereigentum begründet werden, sodass das Sondernutzungsrecht im Hinblick auf Stellplätze an Bedeutung verloren hat. Ansonsten gab es nichts Neues im WEG zum Sondernutzungsrecht.
Da die Fläche, an welcher ein Sondernutzungsrecht begründet wurde, weiterhin im gemeinschaftlichen Eigentum verbleibt, trägt die WEG auch die Kosten für die Instandhaltung dieser Fläche, § 16 Abs. 2 WEG. Auch etwaige Verkehrssicherungspflichten sind durch die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst wahrzunehmen. Die Übertragung dieser Pflichten auf den Sondernutzungsberechtigten kann im Sondernutzungsvertrag erfolgen und ist in der Praxis üblich.
Möchte ein Berechtigter ein Sondernutzungsrecht verkaufen, bedarf es hierfür der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft in Form eines Mehrheitsbeschlusses. Grundsätzlich ist eine (isolierte) Übertragung des Sondernutzungsrechts nur innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber im Verhältnis zu Dritten möglich. Das liegt daran, dass das Sondernutzungsrecht in einer WEG untrennbar mit dem Miteigentumsanteil verbunden ist. Die Möglichkeit, die Fläche an einen Dritten zu vermieten, zu verpachten oder anderweitig schuldrechtlich zu überlassen, bleibt davon unberührt.
Isolierte Übertragung innerhalb der WEG:
Wird ein dingliches Sondernutzungsrecht übertragen, ist hierfür eine Einigung und eine Eintragung im Grundbuch gem. §§ 877, 873 BGB, sowie die Zustimmung der dinglich Berechtigten (z.B. Grundschuldgläubiger) erforderlich. Im Falle eines dinglichen Sondernutzungsrechts ist ein gutgläubiger Erwerb gem. § 892 BGB möglich. Ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht wird nach der herrschenden Meinung gem. §§ 398, 413 BGB durch Abtretung übertragen.
Veräußerung an einen Dritten:
Ein Sondernutzungsrecht kann aber auch an einen Dritten veräußert werden. Erforderlich hierfür ist, dass das Sondernutzungsrecht zusammen mit der Sondereigentumseinheit, dessen Inhalt es durch Eintragung im Grundbuch geworden ist, übertragen wird (§ 10 Abs. 3 S. 2 WEG). Das Sondernutzungsrecht geht dann zusammen mit dem Miteigentumsanteil und der Sondereigentumseinheit über (§§ 6, 10 Abs. 3 S. 1 WEG).
Was ein konkretes Sondernutzungsrecht konkret wert ist, hängt von mehreren Faktoren, insbesondere der Größe, der Lage und vom Nutzungszweck der Fläche ab. Aber auch der Immobilienmarkt und die individuelle Nachfrage können den Wert beeinflussen, sodass bei einem Sondernutzungsrecht der Kaufpreis stark variieren kann.
Digitale Immobilienverwaltung
Die Änderung und der Entzug eines Sondernutzungsrechts bedürfen grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, d.h. die Wohnungseigentümer müssen eine erneute Vereinbarung über die Änderung oder den Entzug treffen. Die Wohnungseigentümer können allerdings auch vereinbaren, dass ein Mehrheitsbeschluss für derartige Angelegenheiten ausreichend sein soll (sog. Öffnungsklausel). In diesem Fall müssen nicht alle Eigentümer der Änderung, bzw. dem Entzug zustimmen. Die Änderung entfaltet für einen Sondernachfolger nur Wirkung, wenn sie ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen wird.
Beachte:
Nicht ausreichend für einen Entzug ist die bloße Löschung eines Sondernutzungsrechts aus dem Grundbuch. Diese wirkt sich nur auf die dingliche Wirkung, nicht aber auf die schuldrechtliche Vereinbarung im Verhältnis zur WEG aus.
Auch ein Entzug bzw. eine Änderung des Sondernutzungsrechts gegen den Willen des Berechtigten ist möglich. Allerdings müssen hierfür die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 WEG vorliegen. Im Zweifelsfall kann ein Sondernutzungsrecht durch ein gerichtliches Urteil entzogen oder geändert werden.
Die Höhe der Grundsteuer richtet sich grundsätzlich nach dem Miteigentumsanteil des Eigentümers. Ein Sondernutzungsrecht hat bei der Grundsteuer keine unmittelbare Bedeutung.
Da es sich bei der Fläche, an welcher ein Sondernutzungsrecht begründet wurde, immer noch um gemeinschaftliches Eigentum handelt, kann dieses grundsätzlich in Teil- oder Wohnungseigentum umgewandelt werden. Dadurch würde dann ein alleiniges und vollwertiges Eigentumsrecht des Begünstigten entstehen. Voraussetzung dafür ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch, § 4 I WEG.
Ein Sondernutzungsrecht räumt dem Begünstigten das Recht ein, gemeinschaftliches Eigentum unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu nutzen. Das Sondernutzungsrecht hat insofern zwei Komponenten: Eine positive Zuweisungs- und eine negative Ausschlussfunktion. In dieser Hinsicht ähnelt es dem Teil- und Wohnungseigentum, bleibt allerdings in Bezug auf die damit einhergehenden Befugnisse zumeist hinter diesen zurück. So darf der Berechtigte in der Regel durch das Sondernutzungsrecht keine bauliche Veränderung an der konkreten Fläche vornehmen.
Regelungen zum Sondernutzungsrecht sind regelmäßig in der Teilungserklärung zu finden. Diese ist für alle Berechtigten über die Hausverwaltungs-App etg24 im Bereich der Dokumente jederzeit einsehbar.
Hinsichtlich der Übertragung ist zu beachten, dass ein Sondernutzungsrecht zwar nicht isoliert an Dritte übertragen, diesen allerdings die Nutzung der Fläche, beispielsweise in Form eines Mietvertrages, gestattet werden kann. Wird nachträglich eine Änderung oder der Entzug eines Sondernutzungsrechts angestrebt, ist hierfür eine Vereinbarung aller Eigentümer erforderlich.
In einer Immobilie fallen grundsätzlich viele Aufgaben an, die der Erhaltung und Nutzung des Objekts dienen. Um eine sachgerechte Verwaltung sicherzustellen, werden in der Praxis häufig externe Verwalter mit der Wahrnehmung beauftragt. Fraglich ist, ob es sich auch für die Immobilienverwaltung von kleinen Objekten lohnt, einen Verwalter zu bestellen und ob diese gegebenenfalls sogar dazu verpflichtet ist.
Die Anforderungen an ein Gebäude können sich im Laufe der Zeit ändern, sodass bauliche Veränderungen erforderlich werden.
Wann eine bauliche Veränderung – insbesondere in Abgrenzung zu einer Erhaltungsmaßnahme – vorliegt, ob eine solche ohne Weiteres durchgeführt werden kann und wer die Kosten einer solchen Maßnahme zu tragen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Eigentümer haben die Kosten für die Instandhaltung des Objekts selbst aufzubringen. Um von diesen nicht überrascht zu werden und die Existenz der Eigentümer, bzw. die Instandhaltung der Immobilie, zu gefährden, verpflichtet das Wohnungseigentumsgesetz Wohnungseigentümergemeinschaften dazu, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Was genau eine Instandhaltungsrücklage ist, wann diese angemessen ist und wer sie zu zahlen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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