Sondereigentum einfach erklärt

Das Recht zur Eigentumswohnung - Sondereigentum

Die erste Voraussetzung für eine Eigentümergemeinschaft ist das Eigentum an den einzelnen Wohnungen der gemeinsamen Immobilie. Dieses Eigentum muss zunächst einmal zur Entstehung gelangen, bevor man sich dann Gedanken über die Immobilienverwaltung machen kann. Welche „Arten“ von Eigentum man im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft unterscheiden muss und wie diese begründet werden, wird im Folgenden im Hinblick auf das Sondereigentum erläutert.

1. Was ist Sondereigentum?

Zunächst stellt sich die Frage: Was ist Sondereigentum eigentlich? Beziehungsweise was umfasst Sondereigentum eigentlich per Definition?

Um die Frage zu klären, was Sondereigentum eigentlich ist, lohnt es sich, zunächst einen Blick auf die zivilrechtlichen Grundsätze hinsichtlich des Eigentums zu werfen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist das Eigentum in den §§ 903 ff. geregelt. Demnach ist das Eigentum ein absolutes, das heißt gegenüber jedermann geltendes, subjektives Recht. Daraus folgt insbesondere, dass der Eigentümer Dritte von der Benutzung seines Eigentums ausschließen und mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren kann. Eigentum ist folglich das umfassende Herrschaftsrecht hinsichtlich einer Sache.

Bei Gebäuden gilt der Grundsatz: Der Eigentümer des Grundstücks ist zugleich auch der Eigentümer des darauf befindlichen Gebäudes. Dies folgt daraus, dass das Gebäude als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks i.S.d. § 94 I 1 BGB gewertet wird und daher nicht Gegenstand besonderer, d.h. selbständiger Rechte sein kann (§ 93 BGB). Mit anderen Worten: Das Eigentum am Gebäude kann grundsätzlich nicht vom Eigentum des Grundstücks getrennt werden, sodass die Begründung separaten Wohnungseigentums, beziehungsweise einer Wohnungseigentümergemeinschaft eigentlich nicht denkbar wäre.

Von den durch das BGB normierten Grundsätzen macht nun aber das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) eine Ausnahme: Gem. § 1 Abs. 2 WEG kann ein Miteigentümer eines Grundstücks Sondereigentum an einer Wohnung erlangen (=Wohnungseigentum). Gem. § 1 Abs. 3 kann zu Gunsten eines Miteigentümers des Grundstücks außerdem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes begründet werden (=Teileigentum). Der Begriff des Sondereigentums, wie er umgangssprachlich verwendet wird, umfasst demnach sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum (§ 3 Abs. 1 WEG). 

2. Was ist der Unterschied zwischen Eigentum und Sondereigentum?

In seiner Wirkung unterscheidet sich das Sondereigentum kaum vom „normalen“ zivilrechtlichen Eigentum. Der Inhaber kann mit der Sache nach Belieben verfahren und insbesondere Dritte von der Nutzung ausschließen (vgl. § 13 I WEG hinsichtlich des Sondereigentumsrechts; vgl. § 903 hinsichtlich des „normalen“ Eigentumsrechts). Der wesentliche Unterschied liegt darin, dass das Sondereigentum ein auf einen bestimmten Bereich des Gebäudes beschränktes Eigentumsrecht ist, was nach den Grundsätzen des BGB eigentlich nicht möglich wäre. Denn nach dem BGB könnte man „nur“ Miteigentümer des Grundstücks und folglich auch „nur“ Miteigentümer der darauf befindlichen Wohnungen sein, hätte aber keine Eigentumswohnung im engeren Sinne. Das Sondereigentum räumt per Definition hingegen ein alleiniges Eigentumsrecht, beispielsweise an einer Wohnung ein. 

Spannender und praxisrelevanter hingegen ist die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist (§ 1 Abs. 4 WEG). Zum Gemeinschaftseigentum gehören insbesondere die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand von Bedeutung sind oder gemeinschaftlich genutzt werden, selbst dann, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (§ 5 Abs. 2 WEG). Beispiele hierfür finden Sie in Kapitel 4. Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums steht dem (Mit-) Eigentümer kein Ausschlussrecht gegenüber den anderen Eigentümern, wohl aber gegenüber Dritten zu. 

3. Wie wird Sondereigentum begründet?

Sondereigentum kann auf zwei Wegen begründet werden: Entweder durch vertragliche Vereinbarung oder durch eine Teilungserklärung (§ 2 WEG).

In der Praxis ist die Begründung des Sondereigentums mit Hilfe der Teilungserklärung üblich. Der Grundstückseigentümer erklärt, dass das Eigentum an dem Grundstück in der Weise aufgeteilt werden soll, dass mit jedem Miteigentumsanteil Sondereigentum verbunden wird, § 8 Abs. 1 WEG. Diese Erklärung ist dem Grundbuchamt mitzuteilen, welches diese dann ins Grundbuch einträgt, wodurch die Teilungserklärung wirksam wird.

Des Weiteren besteht auch die Möglichkeit, Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umzuwandeln, sofern alle Beteiligten mit der Rechtsänderung einverstanden sind, § 4 Abs. 1 WEG. Dies passiert vor allem dann, wenn ein Gebäude erweitert wird und beispielsweise ein zuvor als Waschküche dienender Raum nun in Wohnraum umgewandelt werden soll. Erforderlich für die Umwandlung ist dann eine Änderung der Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt. 

Wie viel Sondereigentum ein Miteigentümer an dem konkreten Objekt hält, wird durch Miteigentumsanteile (MEA) angegeben. Das Sondereigentum berechnet sich im Grundsatz folgendermaßen: Je größer der im Eigentum stehende Teil des Gebäudes, desto mehr Miteigentumsanteile hält der (Sonder-)Eigentümer und desto mehr muss er sich auch an den Kosten für das Eigentumsobjekt beteiligen. Die konkrete Anzahl der Miteigentumsanteile ergibt sich aus der Teilungserklärung.

4. Welche Bestandteile gehören zum Sondereigentum?

Zum Sondereigentum gehören grundsätzlich alle Räume innerhalb der Wohnung. Dazu gehören Wohnzimmer, Schlafzimmer, Badezimmer und Küche. Auch Keller und Dachbodenräume können zum Sondereigentum gehören, sofern die Teilungserklärung dies bestimmt. Gleiches gilt für in diesen Räumen befindliche Heizkörper: Diese sind Sondereigentum, sofern die Teilungserklärung dies bestimmt.

Hinsichtlich des Gartens, des Balkons und der Fenster ist die Einordnung als Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum komplexer:

  • Der Garten eines Gebäudes steht grundsätzlich im gemeinschaftlichen Eigentum, d.h. zunächst einmal hat jeder Miteigentümer das Recht, sich dort aufzuhalten. Allerdings können einzelnen Eigentümern Sondernutzungsrechte eingeräumt werden, mit der Folge, dass nur der Inhaber dieses Sondernutzungsrechts berechtigt ist, den Garten zu nutzen. Dies ändert aber nichts an der rechtlichen Einordnung als Gemeinschaftseigentum. Es besteht also grundsätzlich kein Sondereigentum am Garten.


  • Bei dem zur Wohnung gehörigen Balkon ist hinsichtlich des Sondereigentums zu differenzieren: Der Balkonraum als solcher, sowie der Boden des Balkons und der Innenanstrich sind Sondereigentum, sprich der Eigentümer kann mit ihnen machen, was er will. Hingegen sind die Balkondecke, der Brüstungsbelag und die Außenwände Gemeinschaftseigentum. Der Eigentümer der Wohnung kann folglich nicht nach Belieben mit diesen Verfahren, sondern hat sich grundsätzlich mit den anderen Eigentümern abzusprechen. Plant der Eigentümer hingegen Maßnahmen am Sondereigentum des Balkons zur Instandhaltung, kann er dies unabhängig von den Miteigentümern tun.

  • Auch bei Fenstern gilt der Grundsatz „Die Gestaltung des Außenbereichs obliegt nicht dem einzelnen Eigentümer“. Die Optik des Eigentumsobjekts soll nicht durch Renovierungs- und Streicharbeiten einzelner Eigentümer in Mitleidenschaft gezogen werden. Außenfenster stehen deshalb im Gemeinschaftseigentum, sodass deren Veränderung unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft steht. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Teilungserklärung etwas anderes bestimmt. Anders verhält es sich bei Innenfenster: Die inneren Teile des Fensters sind Sondereigentum und unterliegen damit keinem Zustimmungsvorbehalt. 

5. Wer trägt die Kosten für das Sondereigentum?

Wie bereits erwähnt, räumt das Sondereigentum ein alleiniges (echtes) Eigentumsrecht ein. Für die Instandhaltung oder Reparatur des Sondereigentums hat demnach grundsätzlich auch der jeweilige Eigentümer selbst die Kosten zu tragen.

6. Wer haftet für Schäden am Sondereigentum?

Werden Schäden am Sondereigentum durch das Gemeinschaftseigentum verursacht, können dem Eigentümer sowohl vertragliche (§ 280 I BGB i.V.m. § 18 II WEG), als auch deliktische (§§ 823 ff. BGB) Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft oder die Hausverwaltung zustehen.

Werden Schäden durch Dritte verursacht, haften diese dem Eigentümer nach den allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen, d.h. insbesondere den §§ 823 ff. BGB.

7. Was sollte man noch über Sondereigentum und etg24 wissen?

Wie bereits erläutert, bestimmt sich die Einordnung als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum nach der Teilungserklärung. In dieser wird festgelegt, welcher Teil des Gebäudes der WEG zum Sondereigentum wird und welche etwaigen Nutzungsrechte den Eigentümern hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums eingeräumt worden sind. Es ist für die Eigentümer also durchaus von Bedeutung, über diese Tatsachen informiert zu sein. 

Dieser Informationsprozess wird durch das cloudbasierte Onlineportal etg24 erleichtert: Mithilfe von etg24 kann die Teilungserklärung digital über die moderne Hausverwalter Software von allen Eigentümern online eingesehen werden. Dies erspart zum einen dem Eigentümer Zeit, die früher etwa durch das Einsehen der Teilungserklärung beim Grundbuchamt verloren gegangen ist. Zum anderen beugt diese Möglichkeit Konflikte innerhalb der WEG selbst vor, da nun jeder Eigentümer im Streitfall über die Reichweite seiner Eigentums- und Nutzungsrechte, sowie solche der anderen Miteigentümer digital Auskunft erlangen kann. Insofern wird auch der WEG-Verwaltung die Arbeit durch die Software etg24 erleichtert.

8. Fazit

Sondereigentum setzt sich zusammen aus Wohnungs- und Teileigentum (§ 1 Abs. 2 und Abs. 3 WEG). Das Sondereigentumsrecht begründet ein „echtes“ Eigentumsrecht, verleiht dem Eigentümer also die Befugnis, andere von der Einwirkung auf die Sache auszuschließen und mit ihr nach Belieben zu verfahren. Auf der anderen Seite geht damit aber auch die Pflicht einher, sich um das Sondereigentum zu kümmern, Instandhaltungsmaßnahmen vorzunehmen und etwaige Kosten zu übernehmen. 

Die Frage, was genau alles zum Sondereigentum gehört, kann im Einzelfall schwierig zu beantworten sein. Man kann sich aber grundsätzlich merken, dass alle Teile, die für den Bestand des Gebäudes und dessen Erscheinungsbild nach außen wichtig sind, nicht zum Sondereigentum gehören.

Weitere Beiträge

Wirtschaftsplan

Wirtschaftsplan in der WEG

Die Instandhaltung, Reparatur aber auch die reine Bewohnung eines Objekts verursachen Kosten, welche durch Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft gedeckt werden müssen. Um die erforderlichen Einnahmen auf die anfallenden Kosten abstimmen und die Liquidität der Gemeinschaft sicherstellen zu können, ist ein Wirtschaftsplan aufzustellen. Wie genau ein solcher Wirtschaftsplan aussieht, wer für die Erstellung verantwortlich ist, und welche sonstigen Anforderungen einzuhalten sind, wird Ihnen in diesem Beitrag erläutert.

weiterlesen →
Abgeschlossenheitsbescheinigung

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Ein wichtiger Teil der Teilungserklärung ist die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Welche Anforderungen diese erfüllen muss und wo man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen kann, wird im Folgenden erläutert.

weiterlesen →
Zertifizierter Verwalter

Zertifizierter Verwalter

Als Reaktion auf immer lauter werdende Forderungen nach einem „Sachkundenachweis“ für Verwalter wurde mit der WEG-Reform im Jahre 2020 ein sogenannter „zertifizierter Verwalter“ in das Wohnungseigentumsgesetz eingeführt. Was ein zertifizierter Verwalter ist, ob jede WEG einen solchen bestellen muss und welche konkreten Anforderungen ein zertifizierter Verwalter erfüllen muss, wird im folgenden Beitrag erläutert.

weiterlesen →

Wir sind für Sie da

Michaela Knodt | HEAD OF SALES 

Bei Fragen zu unserem Produkt steht unser Team Ihnen gerne Rede und Antwort. Auch falls Sie einmal Hilfe brauchen, sind wir natürlich gerne für Sie da.

Erfolgsgeschichten mit etg24

"Bereits seit 9 Jahren nutzen wir das Kundenportal etg24 mit zunehmender Begeisterung als zentrale Kommunikationsplattform und digitales Verwalterbüro. Gerade in den vergangenen zwei Jahren, in denen persönliche Kontakte erheblich eingeschränkt werden mussten, waren wir sehr dankbar über die Möglichkeit, unseren Kunden alle wesentlichen Unterlagen digital über das Portal zur Verfügung stellen zu können. Ganz besonders begrüßen wir es, dass nun auch die in ihrer Bedeutung aufgewerteten Umlaufverfahren komfortabel über das Portal abgewickelt werden können. Auch mit der zwischenzeitlich neu geschaffenen „App-Funktion“ können wir die regelmäßigen Liegenschaftsbegehungen künftig effektiver ausführen und auswerten. Zudem wollen wir in diesem Jahr auch erste Versuche mit der Hybriden Eigentümerversammlung starten und freuen uns, dass dies jetzt auch über die neue Versammlungsfunktion in etg24 möglich ist."
Patrik Riesterer
Hausverwaltungen Riesterer
"Ein sehr gutes Tool, das permanent weiterentwickelt wird. Wir sind schon lange digital unterwegs, aber erst mit etg24 konnten wir die internen Abläufe in der Hausverwaltung perfektionieren. Das liegt auch daran, dass unsere Kunden mitziehen, weil die Bedienung intuitiv ist und keiner Handbücher bedarf. Einladung online mit allen Unterlagen automatisch zusammengefasst ist so unfassbar zeitsparend und auch die Umlaufbeschlüsse sind online eine Wohltat. Wir können hier nur Danke sagen und freuen uns schon auf weitere Neuerungen und die damit verbundene Zeitersparnis."
Friedrich J. Maier-Bode
"Ich bin total begeistert und es ist so, wie in der Schulung von Herrn Preißer angekündigt, die Eigentümer nehmen das Tool „Abstimmung“ gut an. Ich habe heute das erste schriftliche Umlaufverfahren in etg24 eröffnet und tatsächlich war nach 10 Minuten die erste Abstimmung eingetragen. Ich freue mich sehr über die Erweiterung."
Sandra Rudolph
AKV Immobilienverwaltungs GmbH
"etg24 stellt mit seiner Software ein hervorragendes und zeitgemäßes Tool für die digitale Immobilienverwaltung bereit. Die Zeitersparnis und die Erleichterung unseres Arbeitsalltags sind täglich spürbar. Auch den guten Support, der stets schnell und zuverlässig reagiert, möchten wir lobend hervorheben. Auch deshalb können wir sowohl die Firma als auch das Produkt etg24 uneingeschränkt weiterempfehlen."
Jacqueline Gill
Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH
"Unsere Kunden schätzen die Informationen und Kontaktmöglichkeiten sehr, da sie sich aufgrund des gut strukturierten Aufbaus sehr schnell zurechtfinden. Selbst Kunden und Redakteure des Unternehmens, die technisch nicht so versiert sind, kommen damit gut zurecht. Alles in allem können wir die Produkte von etg24 wirklich sehr empfehlen."
Ralf M. Ebinger
SGV Schwäbische Gebäudeverwaltung
"etg24 ist für uns weitaus mehr als nur eine cloudbasierte Datenbank. Aufgrund der immer größeren Anforderungen seitens unserer Kunden, kann über dieses Portal eine schnelle und transparente Bearbeitung verschiedenster Vorgänge erfolgen. Neben der Bereitstellung von Informationen und Unterlagen, welche unseren Kunden somit „rund um die Uhr“ abseits jeder Öffnungs- und Arbeitszeiten zur Verfügung stehen, lassen sich z. B. auch die z. T. komplexen Abläufe einer Sanierung über mehrere Monate in einem Vorgang komprimiert und für alle Kunden sowie Nutzer einsehbar übersichtlich darstellen. Aus diesen Gründen können wir etg24 mit bestem Wissen und Gewissen an sämtliche Kollegen weiterempfehlen."
Michael Keuter
Keuter Grundbesitzverwaltung GmbH
"etg24 hat unsere digitale Arbeitsweise in erheblichem Umfang positiv verändert und ist inzwischen zu einem vollständigen Archivierungstool für alle verwalteten Wohnungen geworden. Über 80 % unserer Eigentümer nutzen diese Plattform zur Kommunikation und die von uns regelmäßig bereitgestellten Informationen zu aktuellen Sachständen, bspw. bei der Beschlusserfüllung, der Beseitigung von Schäden und der Vorbereitung auf kommende Eigentümerversammlungen."
Joachim Sacher
GERBURG Grundstücks- und Hausverwaltungs GmbH

Das sagen Eigentümer und Mieter

„Mit der Gestaltung und der Nutzung des Infoportals etg24 bin ich persönlich sehr zufrieden. Es ist von unschätzbarem Vorteil, wenn man alle aktuellen und auch zeitlich zurückliegenden Daten und Informationen zur Immobilie jeder Zeit im Portal abrufen kann.“
Erhard W.
Eigentümer aus dem Raum Stuttgart
„Eine wirklich übersichtliche Plattform für den Eigentümer. Die Benutzeroberfläche ist intuitiv und einfach zu bedienen, alle Kategorien sind sinnvoll und übersichtlich angeordnet. Dokumente findet man ohne Aufwand. Ladezeiten und Stabilität sind ausgezeichnet.“
Cornelia S.
Eigentümerin aus Berlin