Alles Wichtige zum Thema Teilungserklärung

Teilungserklärung – Die Grundlage zur Begründung von Wohnungseigentum

Egal ob Erwerb oder Verkauf einer Wohnung, Sie kommen nicht um den Begriff der Teilungserklärung herum. Der Wohnungseigentumserwerb ist ein rechtlicher Vorgang, für welchen insbesondere die Teilungserklärung von hoher Relevanz ist. Wofür diese wichtig ist, auf was Sie achten sollten und welche Vorteile etg24 mit dem Umgang einer Teilungserklärung bietet, wird im Folgenden erläutert.

1. Was ist eine Teilungserklärung?

Zunächst stellt sich die Frage: Was ist eine Teilungserklärung überhaupt?

Grundsätzlich steht das Eigentum an Wohnungen eines Gebäudes dem Eigentümer des Grundstücks zu. Um eigenständig Eigentum an einer Wohnung begründen zu können, ist es erforderlich, dass der Erwerber Miteigentum an diesem Grundstück hat. 

In der Teilungserklärung kann Eigentum an einem Grundstück in der Weise aufgeteilt werden, dass ein Miteigentümer Eigentum an einer Wohnung (=Wohnungseigentum, § 1 II WEG) erhält. Es kann ihm zudem Eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten Gebäude (=Teileigentum, § 1 III WEG) übertragen werden. Man spricht in beiden Fällen vom „Sondereigentum“ (§ 3 I WEG). Neben dem Eigentum an der Wohnung selbst (Wohneigentum) stellt beispielsweise das Eigentum an einem zur Wohnung gehörigen Autoparkplatz (Teileigentum) Sondereigentum dar.

Wichtig ist, das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum abzugrenzen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand von Bedeutung sind oder gemeinschaftlich genutzt werden, wie beispielsweise das Treppenhaus. Aus rechtlicher Sicht gehört zum Gemeinschaftseigentum alles, was nicht dem Sondereigentum zugeordnet ist (§ 1 V WEG).

Die Teilungserklärung ist für Wohnungen und den Erwerb von Wohnungseigentum also zwingend notwendig. Die Teilungserklärung verschafft dem Erwerber einen Anteil am Grundstückseigentum, der Voraussetzung für den Erwerb des Wohnungseigentums ist. Außerdem legt sie fest, was im konkreten Fall zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum (§ 1 V WEG) zählen soll. 

In der Praxis wird die Teilungserklärung häufig mit der Gemeinschaftsordnung in einer Urkunde zusammengefasst. In der Gemeinschaftsordnung regeln die Miteigentümer das Verhältnis untereinander. Aus rechtlicher Sicht ist die Gemeinschaftsordnung aber von der Teilungserklärung zu trennen. Die Gemeinschaftsordnung wirkt sich insofern nicht unmittelbar auf das Wohnungseigentum aus.

2. Welche Themen in der Teilungserklärung sind für Eigentümer wichtig?

Neben der Aufteilung der Eigentumsverhältnisse in Sonder- und Gemeinschaftseigentum werden in der Teilungserklärung unter Umständen auch Sondernutzungsrechte für Miteigentümer verbindlich festgeschrieben. Diese ermöglichen es dem begünstigten Eigentümer Gemeinschaftseigentum – beispielsweise eine Gartenfläche – unter Ausschließung der anderen Eigentümer zu nutzen. Sondernutzungsrechte geben dem Miteigentümer aber nicht das Recht, die betroffene Fläche baulich zu verändern oder alleine darüber zu verfügen, wie dies im Rahmen des Sondereigentums der Fall ist. Insofern reicht das Sondernutzungsrecht nicht so weit wie ein vollwertiges Eigentumsrecht.

Weiterhin findet sich in der Teilungserklärung häufig eine Regelung über das Stimmrecht der Miteigentümer. Diese sind im Rahmen der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft relevant. Sie geben Aufschluss darüber, wie stark die Stimme eines Eigentümers bei einer Abstimmung über das Objekt ins Gewicht fällt, also wie viel derjenige „zu melden“ hat. Für einen Miteigentümer kann es sich unter Umständen also lohnen, die Teilungserklärung zu lesen.

3. Welche Formalien sind bei einer Teilungserklärung zu beachten?

Die Teilungserklärung ist beim Grundbuchamt als einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung vom alleinigen Grundstückseigentümer oder dem Bauträger abzugeben. Zwar ist die Teilungserklärung als solche nicht formbedürftig, allerdings muss der Antrag zur Eintragung den grundbuchrechtlichen Anforderungen genügen und daher den Willen des Eigentümers zur Teilung des Eigentums in Form einer Eintragungsbewilligung erkennen lassen (§ 19 GBO) und zumindest notariell beglaubigt worden sein (§ 29 GBO). Bei der Abgabe der Teilungserklärung ist die Vertretung des Eigentümers nach den allgemeinen Regeln des BGB zulässig (§§ 164 ff. BGB), wobei die Abgabe einer Erklärung ohne Vertretungsmacht grundsätzlich zu der Unwirksamkeit der Teilungserklärung führt. 

Gemäß § 7 IV WEG sind der Eintragungsbewilligung als Anlage 

  1. ein Aufteilungsplan, d.h. eine „von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene „Bauzeichnung“, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist“ sowie 
  2. eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, welche sicherstellt, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind, hinzuzufügen.

 

4. Woher bekommt man eine Teilungserklärung?

Sollten Sie in Ihrer Immobilie einzelne Wohneinheiten veräußern wollen, müssen Sie eine Teilungserklärung beantragen. Hierbei sind stets die Formalien, insbesondere die für die Eintragung im Grundbuch erforderlichen Voraussetzungen zu beachten (siehe Kapitel 3.). Online gibt es für eine Teilungserklärung vorgefertigte Muster.

Sind Sie am Kauf einer Wohnung interessiert und möchten sich über die gegenwärtigen Eigentumsverhältnisse des Objekts informieren, wird Ihnen in der Regel der Verkäufer der Wohnung oder der Verwalter der Wohnungseigentumsgemeinschaft eine Teilungserklärung zur Verfügung stellen. Sollte dies nicht der Fall sein, können Sie eine Teilungserklärung beim Grundbuchamt anfordern. Grundsätzlich hat jeder, der ein berechtigtes Interesse vorweisen kann – etwa die Erwerbsabsicht bezüglich einer Wohnung – das Recht, das Grundbuch einzusehen (§ 12 I 1 GBO). Soweit die Einsicht des Grundbuchs gestattet ist, kann eine Abschrift der Teilungserklärung beim Grundbuchamt beantragt werden (§ 12 II GBO). 

5. Wie viel kostet eine Teilungserklärung?

Setzt man eine Teilungserklärung selbst auf, belaufen sich die Kosten für die notarielle Beglaubigung in der Regel auf mindestens 70, maximal auf 140 Euro. Hinzu kommen die Kosten für den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Wird die Teilungserklärung hingegen notariell beurkundet, berechnen sich die Kosten nach dem Wert der Immobilie und dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Für eine genaue Berechnung gibt es im Internet Notarkostenrechner.

Werden nachträglich Änderungen beschlossen, können Teilungserklärungen zusätzliche Kosten verursachen. Diese werden dann in der Regel allerdings von der WEG getragen.

6. Wie ist eine spätere Änderung der Teilungserklärung möglich?

Weiterhin stellt sich die Frage, unter welchen Voraussetzungen die Änderung der Teilungserklärung für ein Grundstück möglich ist.

Möchten Eigentümer die Teilungserklärung ändern, wird grundsätzlich die Zustimmung aller Miteigentümer benötigt. Folgend drei Beispiele, in denen eine Teilungserklärung zu ändern ist: 

  • Bauliche Veränderung, die Gemeinschaftseigentum betrifft, wie z.B. der Umbau einer Terrasse zu einem Wintergarten
  • Veränderung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum durch Zusammenlegung zweier Wohnungen, wodurch sich die Eigentumsanteile innerhalb der WEG verändern
  • Änderung von Nutzungsrechten von Teil- und Wohneigentum oder Änderungen der Stimmrechtsregelungen 

Die Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft über die Änderung kann im Umlaufverfahren oder einer Eigentümerversammlung erfolgen. Wie die Hausverwalter Software etg24 Sie bei der digitalen und einfachen Beschlussfassung unterstützt, erfahren Sie im nächsten Kapitel. Ein Notar hat die nachträgliche Änderung der Teilungserklärung auch zu beurkunden. Anschließend ist diese im Grundbuch zu hinterlegen. 

Hinweis: Eine Änderung der Teilungserklärung ist nicht notwendig, wenn nur einzelne Eigentümer vom Sachverhalt betroffen sind. Das ist beispielsweise bei einem Übergang des Sondernutzungsrechts für eine Gartenfläche von dem einen auf den anderen Eigentümer der Fall. Hierfür wird nur die Einigung der Beteiligten in schriftlicher Form benötigt.

7. Wie kann mir etg24 bei meiner Teilungserklärung helfen?

Die Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung kann jeder Eigentümer sowohl im Rahmen einer Eigentümerversammlung, als auch durch einen Umlaufbeschluss erteilen oder verweigern.  Für die Beschlussfassung ist das Online-Portal etg24 eine wahre Erleichterung für alle beteiligten Parteien. Die Verwaltung erstellt im Portal ganz einfach eine Abstimmung. Im Rahmen von etg24 ist es möglich, dass alle Eigentümer ihre Stimme über die Plattform abgeben. Außerdem kann stets der aktuelle Stand der Abstimmung eingesehen werden.  Eine digitale Hausverwaltung, die etg24 einsetzt, kann einen reibungslosen und vor allem effektiven Ablauf des Verfahrens gewährleisten. Die Miteigentumsanteile und die Stimmberechtigung jedes Einzelnen ist abhängig von den in der Teilungserklärung getroffenen Bestimmungen. Für die Eigentümer ist es also wichtig, sich über diese Anteile und die Regelungen in der „Verfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft“ rund um die Uhr informieren zu können. Nutzt Ihre WEG etg24 und wurde die Dokumentenmanagement Software mit Unterlagen bestückt, haben alle Miteigentümer die Möglichkeit, die digitalisierte Teilungserklärung jederzeit über den geschützten Portalzugang einzusehen. 

8. Fazit zur Teilungserklärung

Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass die Teilungserklärung eine wichtige Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist. Sie legt fest, welche Teile eines Grundstücks Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. Eine Teilungserklärung ist beim Grundbuchamt unter den grundbuchrechtlichen Voraussetzungen abzugeben und für Eigentümer sowohl hinsichtlich ihrer dinglichen (Nutzungs-)Rechte, als auch hinsichtlich ihrer Stimmbeteiligung innerhalb der Eigentümergemeinschaft von Bedeutung. Über die Software von etg24 kann die Teilungserklärung von jedem Eigentümer eingesehen werden und etwaige Änderungen können ebenfalls direkt über die App beschlossen werden. etg24 bietet für Hausverwalter die Möglichkeit, alle wichtigen Aufgaben im Hinblick auf die Teilungserklärung mit nur einer Software zu bewältigen.

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Wir sind für Sie da

Michaela Knodt | HEAD OF SALES 

Bei Fragen zu unserem Produkt steht unser Team Ihnen gerne Rede und Antwort. Auch falls Sie einmal Hilfe brauchen, sind wir natürlich gerne für Sie da.

Erfolgsgeschichten mit etg24

"Bereits seit 9 Jahren nutzen wir das Kundenportal etg24 mit zunehmender Begeisterung als zentrale Kommunikationsplattform und digitales Verwalterbüro. Gerade in den vergangenen zwei Jahren, in denen persönliche Kontakte erheblich eingeschränkt werden mussten, waren wir sehr dankbar über die Möglichkeit, unseren Kunden alle wesentlichen Unterlagen digital über das Portal zur Verfügung stellen zu können. Ganz besonders begrüßen wir es, dass nun auch die in ihrer Bedeutung aufgewerteten Umlaufverfahren komfortabel über das Portal abgewickelt werden können. Auch mit der zwischenzeitlich neu geschaffenen „App-Funktion“ können wir die regelmäßigen Liegenschaftsbegehungen künftig effektiver ausführen und auswerten. Zudem wollen wir in diesem Jahr auch erste Versuche mit der Hybriden Eigentümerversammlung starten und freuen uns, dass dies jetzt auch über die neue Versammlungsfunktion in etg24 möglich ist."
Patrik Riesterer
Hausverwaltungen Riesterer
"Ein sehr gutes Tool, das permanent weiterentwickelt wird. Wir sind schon lange digital unterwegs, aber erst mit etg24 konnten wir die internen Abläufe in der Hausverwaltung perfektionieren. Das liegt auch daran, dass unsere Kunden mitziehen, weil die Bedienung intuitiv ist und keiner Handbücher bedarf. Einladung online mit allen Unterlagen automatisch zusammengefasst ist so unfassbar zeitsparend und auch die Umlaufbeschlüsse sind online eine Wohltat. Wir können hier nur Danke sagen und freuen uns schon auf weitere Neuerungen und die damit verbundene Zeitersparnis."
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Sandra Rudolph
AKV Immobilienverwaltungs GmbH
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Keuter Grundbesitzverwaltung GmbH
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Joachim Sacher
GERBURG Grundstücks- und Hausverwaltungs GmbH

Das sagen Eigentümer und Mieter

„Mit der Gestaltung und der Nutzung des Infoportals etg24 bin ich persönlich sehr zufrieden. Es ist von unschätzbarem Vorteil, wenn man alle aktuellen und auch zeitlich zurückliegenden Daten und Informationen zur Immobilie jeder Zeit im Portal abrufen kann.“
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Eigentümer aus dem Raum Stuttgart
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