Gemeinschaftsordnung – Die Satzung der WEG

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Gemeinschaftsordnung – Regeln für ein friedliches Zusammenleben

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann es immer wieder dazu kommen, dass die Interessen der Eigentümer im Widerspruch stehen. Jeder Eigentümer möchte seine Rechte so weitreichend wie möglich wahrnehmen können. Dadurch entsteht die Gefahr, dass es zu Interessenkonflikten mit den Rechten der anderen Eigentümer kommt. Um derartige Konflikte lösen, beziehungsweise vermeiden zu können, bedarf es gewissen Regeln, an die sich alle Eigentümer halten müssen. Solche Regeln finden sich in der Gemeinschaftsordnung.

1. Was ist der Unterschied zwischen einer Gemeinschaftsordnung und einer Teilungserklärung?

Während die Teilungserklärung Wohnungseigentum begründet, ist die Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung aller Miteigentümer über deren Verhältnis untereinander. Die Teilungserklärung muss zuerst abgegeben werden, denn sie begründet überhaupt erst die WEG, welche die Gemeinschaftsordnung dann ausgestalten kann. Die Gemeinschaftsordnung begründet kein Recht, sondern regelt vielmehr das Innenverhältnis einer WEG und ist ihrer Natur nach mit einer Satzung vergleichbar.

Obwohl zwischen den beiden aus rechtlicher Sicht zu trennen ist, wird in den meisten Fällen die Gemeinschaftsordnung mit der Teilungserklärung beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Das hat den Vorteil, dass die Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums wird und mit diesem dann untrennbar verbunden ist (vgl. § 5 Abs. 4 S. 1 i.V.m. § 10 Abs. 1 S. 2 und Abs. 3 WEG). Dies führt dazu, dass die getroffenen Bestimmungen auch für etwaige Rechtsnachfolger verbindlich sind, unabhängig davon, ob diese von den Regelungen in Kenntnis gesetzt wurden oder nicht. Für einen Käufer ist es demnach wichtig, sich vor dem Erwerb einer Wohnung über eine bereits bestehende Gemeinschaftsordnung zu informieren.

2. Welche Regeln werden in der Gemeinschaftsordnung üblicherweise festgeschrieben?

Diese Frage kann nicht pauschal beantwortet werden. Vielmehr kommt es auf die Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft und deren individuelle Bedürfnisse an. Möchte man als (Mit-)Eigentümer eine Gemeinschaftsordnung verfassen, gibt es online eine Gemeinschaftsordnung als Muster.

Üblicherweise finden sich Regelungen zu der konkreten Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums. In der Gemeinschaftsordnung kann als Beispiel die Haltung von Haustieren unter den Vorbehalt der Zustimmung der Hausverwaltung gestellt werden. Des Weiteren finden sich zumeist Bestimmungen bezüglich der Instandhaltung und Renovierung des Eigentums, sowie der Weitervermietung. Ebenfalls wichtige Bestandteile sind die Verwalterbestellung und der Verwalterersatz, sowie Zeitpunkt und Ablauf von Eigentümerversammlungen. 

Besonders interessant für Eigentümer ist die Möglichkeit, in der Gemeinschaftsordnung der WEG das Abstimmungsverfahren der Eigentümerversammlung zu regeln. Die Miteigentümer können von dem Kopfstimmprinzip gem. § 25 II WEG abweichen, nach welchem jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich nur eine Stimme hat. Stattdessen kann das Stimmgewicht von den Miteigentumsanteilen oder der Anzahl der Eigentumswohnungen des Stimmberechtigten abhängig gemacht werden. 

Die Gemeinschaftsordnung beschäftigt sich also mit grundlegenden Fragen bezüglich der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher. Abzugrenzen ist hier zur Hausordnung: Diese beschäftigt sich eher mit allgemeinen Fragen in Bezug auf das Grundstück und das konkrete Gebäude, beispielsweise den Ruhezeiten, der Müllentsorgung und allgemeinen Verhaltensweisen.

3. Gibt es Grenzen für die Vereinbarungen in einer Gemeinschaftsordnung?

Grundsätzlich wird das Verhältnis der Eigentümer untereinander durch die §§ 10-29 des WEG geregelt. Von diesen Regelungen können die Wohnungseigentümer durch individuelle Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung abweichen (Gestaltungsfreiheit). Dies geht jedoch nur, sofern das Gesetz nichts anderes vorschreibt, § 10 I WEG. Gemeint ist damit, dass es bei derartigen Vereinbarungen gewisse Grenzen zu beachten gibt:

Grenze der Gestaltungsfreiheit sind einerseits die zwingenden Regelungen des WEG. Beispielsweise darf nicht geregelt werden, dass ein Eigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen kann, § 11 I WEG. 

Andererseits sind die allgemeinen Vorschriften des BGB, insbesondere das Verbot gesetzes- und sittenwidriger Vereinbarungen (§§ 134, 138 BGB) sowie das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB), zu berücksichtigen. Demnach dürfen beispielsweise keine Vereinbarungen getroffen werden, die besonders zu Lasten eines Miteigentümers gehen und diesen besonders benachteiligen.

Abgesehen von diesen Vorgaben können die Eigentümer alles vereinbaren. Tun sie das nicht, bleibt es bei den gesetzlichen Regelungen der §§ 10-29 WEG. Eine Gemeinschaftsordnung ist demnach keine Pflicht, für die Eigentümer aber meistens vorteilhaft, da die Regelungen des WEG ziemlich streng sind.

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4. Wer muss sich an die Regelungen halten?

Die Verbindlichkeit erstreckt sich über die Eigentümer hinaus auch auf Mieter und Besucher. Kurz gesagt: Die Gemeinschaftsordnung gilt für alle Personen, die sich auf dem Grundstück aufhalten. Verletzt jemand die Regelungen, können gegen diese Person rechtliche Schritte eingeleitet werden.

5. Kann die Gemeinschaftsordnung geändert werden?

Ja! Verändern sich die Umstände des Zusammenlebens, liegt zumeist auch eine Änderung der Gemeinschaftsordnung im Interesse der Eigentümer. 

Da die Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung ist, welche das Zusammenleben aller Eigentümer betrifft, bedarf es zu deren Änderung grundsätzlich auch der Zustimmung aller Eigentümer. Ist sie im Grundbuch eingetragen, müssen Änderungen dem Grundbuchamt vorgelegt werden.

6. Wie kann mir etg24 bei meiner Gemeinschaftsordnung helfen?

6. Wie kann mir etg24
bei meiner Gemeinschaftsordnung helfen?

Wie bereits festgestellt wurde, sind die Regelungen der Gemeinschaftsordnung für die Eigentümergemeinschaft verbindlich. Es ist daher sowohl für Eigentümer als auch für Mieter wichtig, über die getroffenen Vereinbarungen Bescheid zu wissen. Es besteht die Möglichkeit für die Wohnungsverwaltung die Gemeinschaftsordnung bei etg24 unter dem Reiter „Dokumente“ zu hinterlegen, sodass alle, die sich an die Regeln halten müssen, über die etg24-App auf das Dokument zugreifen und dadurch etwaige Pflichtverletzungen vermeiden können.

Für die Änderungen und die dafür erforderliche Zustimmung aller Eigentümer kann ein Umlaufbeschluss über etg24 versendet werden. Alternativ besteht auch die Möglichkeit, online über etg24 eine Eigentümerversammlung abzuhalten und die erforderlichen Abstimmungen vorzunehmen.

7. Fazit

Die Gemeinschaftsordnung enthält Regelungen bezüglich der Rechte und Pflichten der Eigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft, an welche sich jeder Eigentümer zu halten hat. Sie ist von der Hausordnung abzugrenzen und regelmäßig zusammen mit der Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen. Sie gilt für alle Personen, die sich auf dem Grundstück aufhalten. Bei Verletzung der getroffenen Regelungen kann es zur Klage kommen. Deshalb ist es für Eigentümer, sowie für Mieter wichtig, sich über die getroffenen Regelungen zu informieren. Über etg24 kann die Gemeinschaftsordnung sowohl geändert, als auch eingesehen werden, was die WEG Verwaltung um ein Vielfaches vereinfacht.

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Wir sind für Sie da

Michaela Knodt | HEAD OF SALES 

Bei Fragen zu unserem Produkt steht unser Team Ihnen gerne Rede und Antwort. Auch falls Sie einmal Hilfe brauchen, sind wir natürlich gerne für Sie da.

Erfolgsgeschichten mit etg24

"Bereits seit 9 Jahren nutzen wir das Kundenportal etg24 mit zunehmender Begeisterung als zentrale Kommunikationsplattform und digitales Verwalterbüro. Gerade in den vergangenen zwei Jahren, in denen persönliche Kontakte erheblich eingeschränkt werden mussten, waren wir sehr dankbar über die Möglichkeit, unseren Kunden alle wesentlichen Unterlagen digital über das Portal zur Verfügung stellen zu können. Ganz besonders begrüßen wir es, dass nun auch die in ihrer Bedeutung aufgewerteten Umlaufverfahren komfortabel über das Portal abgewickelt werden können. Auch mit der zwischenzeitlich neu geschaffenen „App-Funktion“ können wir die regelmäßigen Liegenschaftsbegehungen künftig effektiver ausführen und auswerten. Zudem wollen wir in diesem Jahr auch erste Versuche mit der Hybriden Eigentümerversammlung starten und freuen uns, dass dies jetzt auch über die neue Versammlungsfunktion in etg24 möglich ist."
Patrik Riesterer
Hausverwaltungen Riesterer
"Ein sehr gutes Tool, das permanent weiterentwickelt wird. Wir sind schon lange digital unterwegs, aber erst mit etg24 konnten wir die internen Abläufe in der Hausverwaltung perfektionieren. Das liegt auch daran, dass unsere Kunden mitziehen, weil die Bedienung intuitiv ist und keiner Handbücher bedarf. Einladung online mit allen Unterlagen automatisch zusammengefasst ist so unfassbar zeitsparend und auch die Umlaufbeschlüsse sind online eine Wohltat. Wir können hier nur Danke sagen und freuen uns schon auf weitere Neuerungen und die damit verbundene Zeitersparnis."
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"Ich bin total begeistert und es ist so, wie in der Schulung von Herrn Preißer angekündigt, die Eigentümer nehmen das Tool „Abstimmung“ gut an. Ich habe heute das erste schriftliche Umlaufverfahren in etg24 eröffnet und tatsächlich war nach 10 Minuten die erste Abstimmung eingetragen. Ich freue mich sehr über die Erweiterung."
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Das sagen Eigentümer und Mieter

„Mit der Gestaltung und der Nutzung des Infoportals etg24 bin ich persönlich sehr zufrieden. Es ist von unschätzbarem Vorteil, wenn man alle aktuellen und auch zeitlich zurückliegenden Daten und Informationen zur Immobilie jeder Zeit im Portal abrufen kann.“
Erhard W.
Eigentümer aus dem Raum Stuttgart
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