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Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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Der Wirtschaftsplan stellt zukunftsorientiert die Einnahmen und Ausgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft fest und die WEG Abrechnung betrachtet vergangenheitsbezogen die tatsächlichen angefallenen Zahlungen. Der Vermögensbericht schließlich gibt Auskunft über das bestehende „Ist-Vermögen“ einer WEG. Was zum „Ist-Vermögen“ gehört, wer den Vermögensbericht einer WEG aufzustellen hat und welche Rechtsfolgen ein fehlerhafter Vermögensbericht hat, wird im Folgenden erläutert.
Inhalt
Der Vermögensbericht einer WEG enthält eine übersichtliche Darstellung der finanziellen Situation und des Vermögens einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Geregelt ist dieser in § 28 Abs. 4 WEG.
Der Vermögensbericht dient dazu, den Eigentümern ein Bild der aktuellen wirtschaftlichen Lage zu vermitteln. Hierzu ist erforderlich, dass der Bericht transparent und übersichtlich gestaltet ist, sodass sich ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer die erforderlichen Informationen aus dem Bericht verschaffen kann.
Ein Vermögensbericht einer WEG hat folgenden Inhalt: Zunächst wird das wesentliche Gemeinschaftsvermögen aufgelistet, § 28 Abs. 4 S. 1 WEG. Dazu gehören insbesondere Grundstücke und Gebäude, aber auch sonstige Sachwerte wie Aufzüge, Heizanlagen oder unverbrauchtes Heizöl. Eine Bewertung dieser Vermögensgegenstände ist nicht erforderlich.
Wann Vermögenswerte „wesentlich“ sind, ist vom Einzelfall, insbesondere der Größe der konkreten Eigentümergemeinschaft, abhängig. Bestehen Zweifel über die Wesentlichkeit, sollte der Vermögenswert sicherheitshalber in den Vermögensbericht der WEG aufgenommen werden.
Weiterhin hat der Vermögensbericht Informationen über vorhandene Rücklagen zu enthalten, § 28 Abs. 4 S. 1 WEG. Rücklagen sind finanzielle Überschüsse, die für zukünftige Zwecke reserviert werden. Hierzu gehört insbesondere die Erhaltungsrücklage gem. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG. Außerdem können Eigentümer auch per Beschluss die Schaffung neuer Rücklagen beschließen. Auch diese sind dann in den Vermögensbericht der WEG aufzunehmen. Maßgeblich ist der aktuelle „Ist-Stand“ der Rücklage. Allerdings sollte auch dargestellt werden, welchen Stand die Rücklagen zu Beginn des Geschäftsjahres hatten, sodass die Eigentümer die finanzielle Entwicklung der Gemeinschaft nachvollziehen können.
Des Weiteren sind alle Ansprüche der Gemeinschaft gegen einzelne Eigentümer (insbesondere auf Vorschüsse gem. § 28 Abs. 1 S. 1 WEG und Nachschüsse gem. § 28 Abs. 2 S. 1 WEG) aber auch gegen Dritte aufzuführen. Daneben ist Auskunft über bestehende Verbindlichkeiten gegenüber Dritten im Vermögensbericht der WEG, zum Beispiel zur Rückzahlung eines Darlehens und diesbezüglicher Zinsen, aufzuführen. (Quelle: Gesetzesbegründung zum WEMoG (BT-Drs. 19/18791 S. 77 f.)) Hinsichtlich Forderungen und Verbindlichkeiten muss der konkrete Betrag im Vermögensbericht der WEG aufgeführt werden. (Quelle: Gesetzesbegründung zum WEMoG (BT-Drs. 19/18791 S. 77 f.))
Digitale Immobilienverwaltung
Grundsätzlich trifft die Pflicht zur Verfassung des Vermögensberichts die WEG Verwaltung, § 28 Abs. 4 WEG. Es besteht kein Anspruch einzelner Eigentümer auf Erstellung gegenüber dem Verwalter selbst. Vielmehr müssen die Eigentümer die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes in Anspruch nehmen. Diese muss dann – vertreten durch den Verwalter – die Aufstellung eines Vermögensberichts vornehmen.
Der Vermögensbericht einer WEG ist einmal im Jahr („nach Ablauf eines Kalenderjahres“, § 28 Abs. 1 S. 1 WEG) zu erstellen. Genauere Fristen können durch die Eigentümer in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden. In der Praxis wird der Vermögensbericht für die WEG meistens im Anschluss an die Jahresabrechnung erstellt. Diese liefert dann wichtige Informationen hinsichtlich der getätigten Ausgaben und der erzielten Einnahmen für das vorangegangene Wirtschaftsjahr, auf deren Grundlage dann eine Aussage über die tatsächliche wirtschaftliche Situation getroffen werden kann. Der Vermögensbericht ist im Zusammenhang mit der WEG Abrechnung zu erstellen und hat insofern dieselben Fristerfordernisse.
Wenn der Vermögensbericht einer WEG fehlerhaft ist, kann dies zu Unsicherheiten und Unstimmigkeiten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft führen. Die Fehler müssen daher korrigiert werden, um das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Verwaltung zu wahren.
Ein direkter Anspruch eines Eigentümers gegen den Verwalter auf Korrektur des Vermögensberichts besteht nicht. Allerdings können die Eigentümer die Gemeinschaft als Ganzes in Anspruch nehmen. Als Vertretungsorgan der Gemeinschaft hat dann der Verwalter die Korrektur vorzunehmen. Entstehen hierbei zusätzliche Kosten, kann die Gemeinschaft den Verwalter wegen des fehlerhaften Vermögensberichts für die WEG zum Beispiel gem. § 280 I BGB in Anspruch nehmen, sofern dieser die Fehlerhaftigkeit zu vertreten hat.
Um derartige Sachverhalte auszuschließen, sollte der Bericht vor Vorlage an die Eigentümer genau überprüft werden.
Gemäß § 28 Abs. 4 S. 2 WEG ist der Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Die Art und Weise der Verfügungstellung ist nicht näher bestimmt. Vielmehr setzt die Norm nur voraus, dass jedem Eigentümer die Möglichkeit zur Kenntnisnahme eingeräumt wird.
In der Regel erfolgt die Verfügungstellung in Textform, d.h. durch Brief, per E-Mail oder am besten in einem geeigneten Online-Portal wie etg24, damit der aktuelle und vergangene Vermögensbericht jederzeit abgerufen werden kann. Die Eigentümer können abweichende Modalitäten durch Beschluss oder in der Gemeinschaftsordnung festlegen, §§ 19 Abs. 1, 10 Abs. 1 S. 2 WEG. Wird im Vermögensbericht einer WEG der Inhalt nachträglich verändert, ist die neue Version den Eigentümern zur Verfügung zu stellen.
Fehlt ein Vermögensbericht für die WEG hat dies keine Auswirkungen auf den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung, sowie die damit einhergehenden Beschlüsse der Wohnungseigentümer hinsichtlich des zu entrichtenden Hausgeldes, § 28 Abs. 1 u. 2 WEG.
In einer WEG dient der Vermögensbericht insbesondere Informationszwecken. Um den Eigentümern eine schnelle und präzise Auskunft über die aktuelle wirtschaftliche Lage zu verschaffen, kann über die Hausverwaltung App von etg24 der Vermögensbericht eingesehen werden. Wurde ein neuer Vermögensbericht erstellt, wird dieser in die Hausverwaltungssoftware hochgeladen und die Eigentümer, so wie alle anderen Nutzer, werden über diesen Vorgang per Benachrichtigung informiert.
Der Vermögensbericht einer WEG dient der Befriedigung der Informationsinteressen der Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese haben ein konkretes Interesse an der Auskunft über die tatsächliche wirtschaftliche Lage der Eigentümergemeinschaft. Der Vermögensbericht einer WEG muss demnach so verfasst und gestaltet werden, dass ein durchschnittlicher Eigentümer, welcher über keine zusätzlichen kaufmännischen oder rechtlichen Fähigkeiten verfügt, den Vermögensbericht verstehen kann. Der Vermögensbericht ist einmal jährlich von der konkreten Hausverwaltung aufzustellen. Er hat Informationen über das wesentliche Gemeinschaftsvermögen, bestehende Rücklagen und deren Entwicklung, bestehende Ansprüche und schließlich auch über bestehende Verbindlichkeiten der Gemeinschaft zu enthalten.
Mithilfe von etg24 kann der Vermögensbericht einer WEG allen Eigentümern einfach und ohne viel Aufwand zur Verfügung gestellt werden.
In einer Immobilie fallen grundsätzlich viele Aufgaben an, die der Erhaltung und Nutzung des Objekts dienen. Um eine sachgerechte Verwaltung sicherzustellen, werden in der Praxis häufig externe Verwalter mit der Wahrnehmung beauftragt. Fraglich ist, ob es sich auch für die Immobilienverwaltung von kleinen Objekten lohnt, einen Verwalter zu bestellen und ob diese gegebenenfalls sogar dazu verpflichtet ist.
Die Anforderungen an ein Gebäude können sich im Laufe der Zeit ändern, sodass bauliche Veränderungen erforderlich werden.
Wann eine bauliche Veränderung – insbesondere in Abgrenzung zu einer Erhaltungsmaßnahme – vorliegt, ob eine solche ohne Weiteres durchgeführt werden kann und wer die Kosten einer solchen Maßnahme zu tragen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Eigentümer haben die Kosten für die Instandhaltung des Objekts selbst aufzubringen. Um von diesen nicht überrascht zu werden und die Existenz der Eigentümer, bzw. die Instandhaltung der Immobilie, zu gefährden, verpflichtet das Wohnungseigentumsgesetz Wohnungseigentümergemeinschaften dazu, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Was genau eine Instandhaltungsrücklage ist, wann diese angemessen ist und wer sie zu zahlen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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