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Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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Am Anfang eines Jahres ist es häufig schwer vorherzusagen, wie hoch die Kosten der Verwaltung des Objekts sein werden. Insofern sind die Festsetzungen des Verwalters im Wirtschaftsplan häufig nicht 100 % zutreffend, wie sich am Ende des Jahres im Rahmen der Jahresabrechnung herausstellt. Bestehen Unterschiedsbeträge spricht man von einer Abrechnungsspitze.
Wie sich diese konkret zusammensetzt, welche Folgen eine Abrechnungsspitze für die WEG auslöst und wer diese Folgen zu tragen hat, wird Ihnen in diesem Beitrag erklärt.
Inhalt
Vielen Eigentümern stellt sich die Frage: „Abrechnungsspitze? Was ist das?“. Dabei ist die Abrechnungsspitze einfach erklärt:
Im Wirtschaftsplan prognostiziert der Verwalter die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft für das bevorstehende Wirtschaftsjahr. Auf dessen Grundlage haben die Eigentümer dann das Hausgeld zu entrichten. Am Ende des Wirtschaftsjahres betrachtet man die tatsächlich angefallenen Ausgaben und stellt diese den gemachten Einnahmen gegenüber. Weichen die auf Grundlage des Wirtschaftsplans, insbesondere durch das von den Eigentümern zu entrichtende Hausgeld gemachten Einnahmen von den tatsächlichen Kosten für das Objekt ab, spricht man von einer Abrechnungsspitze.
Die Abrechnungsspitze einer WEG beschreibt also die Differenz zwischen den Ausgaben der Gemeinschaft und dem Hausgeldsoll (=Summe aller Hausgeldverpflichtungen der Eigentümer).
Abzugrenzen ist diese vom sogenannten Abrechnungssaldo. Das Abrechnungssaldo beschreibt die Differenz zwischen den tatsächlich entrichteten Hausgeldzahlungen und den Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum. Haben alle Eigentümer ihre Hausgeldzahlung ordnungsgemäß entrichtet, gilt demnach: Abrechnungssaldo = Abrechnungsspitze.
Eine Abrechnungsspitze kann in verschiedenen Formen auftauchen. Zu unterscheiden sind die positive und die negative Spitze:
Bei einer positiven Abrechnungsspitze übersteigen die Einnahmen der Gemeinschaft die Kosten für das Objekt für das konkrete Wirtschaftsjahr. Die Gemeinschaft hat einen finanziellen Überschuss.
Positive Abrechnungsspitze Beispiel: Die Hausgeldzahlungen eines Eigentümers für das Wirtschaftsjahr betragen 300 Euro pro Monat, d.h. 3600 Euro für das ganze Jahr. Die Kosten betragen 3300 Euro. Es besteht eine positive Abrechnungsspitze (Guthaben) i.H.v. 300 Euro.
Bei einer negativen Abrechnungsspitze hingegen reichen die Einnahmen der Gemeinschaft nicht aus, um die Kosten für das konkrete Wirtschaftsjahr zu decken (sog. Fehlbetrag). Ursache hierfür können beispielsweise unvorhergesehene Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, höhere Betriebskosten oder Preissteigerungen am Markt sein.
Negative Abrechnungsspitze Beispiel: Die Hausgeldzahlungen eines Eigentümers für das Wirtschaftsjahr betragen 300 Euro pro Monat, d.h. 3600 Euro für das ganze Jahr. Die Kosten betragen 4000 Euro. In diesem Fall besteht eine negative Abrechnungsspitze i.H.v. 400 Euro.
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Liegt ein finanzieller Überschuss in Form einer positiven Abrechnungsspitze vor, ist dies für die WEG zunächst einmal positiv. Im Rahmen des Beschlusses über die Jahresabrechnung kommt es zu einer nachträglichen Anpassung, konkret einer Beschränkung, des Wirtschaftsplans. Hierdurch entfällt ein Teil der Rechtsgrundlage für die von den Eigentümern zu entrichtenden Vorschüsse, sodass die Eigentümer den überschüssigen Betrag nach §§ 812 ff. BGB herausverlangen (kondizieren) können. Dies gilt nicht, wenn der Eigentümer noch Hausgeldzahlungen schuldet, mithin seine Hausgeldverpflichtung aus dem Beschluss über den Wirtschaftsplan gem. § 28 Abs. 1 S. 1 WEG nicht erfüllt hat. In diesem Fall steht ihm nur ein Auszahlungsanspruch in der Höhe, in welcher die positive Abrechnungsspitze seine Hausgeldverpflichtung übersteigt, zu.
Bei Bestehen eines Fehlbetrags im Falle einer negativen Abrechnungsspitze, kommt es zu Nachzahlungspflichten der Eigentümer. Der konkrete Anspruch der Eigentümergemeinschaft gegen die Eigentümer ergibt sich aus dem Beschluss über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 S. 1 WEG), welchen die Eigentümer in Präsenz oder im Rahmen einer Eigentümerversammlung Online fassen können. Aus diesem hat sich aufgrund des Bestimmtheitsgrundsatzes der insgesamt zu entrichtende Betrag zu ergeben. Wie viel jeder Eigentümer konkret zu zahlen hat, ergibt sich dann aus der Einzeljahresabrechnung. Nicht ausreichend ist, dass die Abrechnungsspitze aus einer Zusammenschau des Einzelwirtschaftsplans mit der Einzeljahresabrechnung errechnet werden kann. Der Anspruch wird mit Beschluss über die Jahresabrechnung fällig.
Diese Frage ist nur im Falle einer negativen Spitze relevant. Bei einer positiven Spitze besteht nur ein Anspruch der Eigentümer gegen die Gemeinschaft.
Eine negative Abrechnungsspitze ist von allen Eigentümern gemeinschaftlich, entsprechend des durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Verteilungsschlüssels zu tragen. Sofern eine derartige Vereinbarung nicht vorliegt, haben die Eigentümer die negative Abrechnungsspitze entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, § 16 Abs. 2 S. 1 WEG.
Welcher Eigentümer bei einem Eigentümerwechsel die Abrechnungsspitze zu tragen hat, erfahren Sie in Kapitel 7.
Ist abzusehen, dass die Einnahmen der WEG nicht ausreichen, um die Kosten des Objekts zu decken, können die Eigentümer eine Sonderumlage beschließen. Die Sonderumlage dient dann der Schließung dieser finanziellen Lücke.
Die Abrechnungsspitzen unterliegen der Regelverjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB. Die Verjährungsfrist beginnt damit regelmäßig mit Ende des Jahres der Beschlussfassung (§ 199 Abs. 1 BGB) und endet nach 3 Jahren (§ 195 BGB).
In der Praxis stellt sich häufig die Frage, welcher Eigentümer bei einem Eigentümerwechsel für den Fehlbetrag gegenüber der Gemeinschaft aufkommen muss oder wer ein etwaiges Guthaben erhält.
Grundsätzlich ist immer der Eigentümer in der Verantwortung, zu dessen Zeit der Rechtsinhaberschaft die Abrechnungsspitze entstanden ist. Die Frage ist also, zu welchem Zeitpunkt im rechtlichen Sinn eine Abrechnungsspitze entsteht. Der maßgebliche Zeitpunkt dafür ist der Beschluss gem. § 28 Abs. 2 S. 1 WEG. Dieser Beschluss ist stets nur gegen die bei der Beschlussfassung im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer gültig (BGH-Urteil des V. Zivilsenats vom 2.12.2011 – V ZR 113/11).
Dies gilt auch, wenn der Verwalter zeitanteilige Abrechnungen als Serviceleistung erstellt. Kommt es während des Wirtschaftsjahres zu einem Eigentümerwechsel und erstellt die Verwaltung eine zeitanteilige Abrechnung für den ehemaligen als auch neuen Eigentümer, muss dennoch der neue Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft den Fehlbetrag erstatten, da dieser zum Zeitpunkt des Beschlusses gem. § 28 Abs. 2 S. 1 WEG als Eigentümer eingetragen ist.
Haben die Eigentümer aufgrund einer negativen Abrechnungsspitze einen Nachschuss zu entrichten, muss zunächst ein Beschluss gefasst werden. Die Hausverwaltungssoftware etg24 erleichtert den gesamten Prozess der Beschlussfassung. Die Einladung zur Versammlung samt Versand der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans kann ganz einfach digital über etg24 erfolgen. Des Weiteren können die Eigentümer mithilfe des in etg24 integrierten Dokumentenbereichs den Wirtschaftsplan für das zurückliegende Wirtschaftsjahr, etwaige Änderungen des Wirtschaftsplans, sowie die Jahresabrechnung rund um die Uhr im bequemen Taschenformat am Smartphone selbst einsehen. Sie können flexibel überprüfen, ob tatsächlich eine Abrechnungsspitze in der angegebenen Höhe vorlag oder ob ihnen eventuell ein Rückzahlungsanspruch zusteht. Die Eigentümer können demnach die WEG Verwaltung dank eines modernen Kundenportals effektiver überwachen.
Auch die Vollmachtenvergabe und die anschließende Durchführung von Eigentümerversammlungen, erfolgt über die Software etg24. Die gesamte Abstimmung wird transparent in der Software dokumentiert. Sogar die Unterzeichnung des Protokolls ist nun digital möglich. Nach der Versammlung steht damit sofort ein fertiges Protokoll zur Verfügung. Die Beschlusssammlung wird außerdem automatisch geführt.
Sowohl bei einem Guthaben, als auch bei einem Fehlbetrag hat die Abrechnungsspitze Bedeutung für die Ansprüche und Verpflichtungen der Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Abrechnungsspitze beschreibt die Differenz zwischen den Ausgaben und dem Hausgeldsoll einer Eigentümergemeinschaft. Übersteigt das Hausgeldsoll die Ausgaben, spricht man von einer positiven Abrechnungsspitze, unterschreitet das Hausgeldsoll die Ausgaben, liegt eine negative Abrechnungsspitze vor.
Im Falle einer positiven Spitze kommt es zu einer nachträglichen Anpassung des Wirtschaftsplans, was wiederum zu einem Rückzahlungsanspruch der Eigentümer gegen die Gemeinschaft führt. Bei einer negativen Spitze bildet der Beschluss über die Jahresabrechnung die Rechtsgrundlage für einen Nachzahlungsanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen ihre Eigentümer.
Über das Bestehen und den konkreten Betrag einer Abrechnungsspitze können sich die Eigentümer mithilfe der Software von etg24 informieren. Die anschließende Beschlussfassung erfolgt so einfach und digital wie noch nie, ebenfalls in etg24.
In einer Immobilie fallen grundsätzlich viele Aufgaben an, die der Erhaltung und Nutzung des Objekts dienen. Um eine sachgerechte Verwaltung sicherzustellen, werden in der Praxis häufig externe Verwalter mit der Wahrnehmung beauftragt. Fraglich ist, ob es sich auch für die Immobilienverwaltung von kleinen Objekten lohnt, einen Verwalter zu bestellen und ob diese gegebenenfalls sogar dazu verpflichtet ist.
Die Anforderungen an ein Gebäude können sich im Laufe der Zeit ändern, sodass bauliche Veränderungen erforderlich werden.
Wann eine bauliche Veränderung – insbesondere in Abgrenzung zu einer Erhaltungsmaßnahme – vorliegt, ob eine solche ohne Weiteres durchgeführt werden kann und wer die Kosten einer solchen Maßnahme zu tragen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Eigentümer haben die Kosten für die Instandhaltung des Objekts selbst aufzubringen. Um von diesen nicht überrascht zu werden und die Existenz der Eigentümer, bzw. die Instandhaltung der Immobilie, zu gefährden, verpflichtet das Wohnungseigentumsgesetz Wohnungseigentümergemeinschaften dazu, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Was genau eine Instandhaltungsrücklage ist, wann diese angemessen ist und wer sie zu zahlen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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