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Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist notwendig, um wichtige Entscheidungen für die Gemeinschaft treffen zu können. Hierzu zählen neben der Verwaltung der Immobilie auch notwendige Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen. Liegt die erforderliche Beschlussfähigkeit nicht vor, können diese Entscheidungen nicht getroffen werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist insofern handlungsunfähig. Deshalb ist es für die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft wichtig zu wissen, welche Anforderungen an die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung zu stellen sind und welche Änderungen sich durch die WEG-Reform ergeben haben.
Beschlussfähigkeit Definition: Beschlussfähigkeit bezeichnet die Fähigkeit einer Eigentümerversammlung, rechtsverbindliche Beschlüsse zu fassen.
Hierfür müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
Vor der WEG-Reform am 1.12.2020 mussten mindestens 50 % der Miteigentumsanteile (MEA) in der Eigentümerversammlung durch die anwesenden Eigentümer vertreten sein (§ 25 Abs. 3 WEG alte Fassung). War dies nicht der Fall, konnte die Versammlung keine wirksamen Beschlüsse fassen. Es musste dann regelmäßig eine neue Versammlung (sog. Wiederholungsversammlung) einberufen werden.
Nach den durch die WEG-Reform eingeführten Neuerungen sind diese Anforderungen an die Beschlussfähigkeit grundsätzlich entfallen! Dem § 25 WEG der neuen Fassung lassen sich keine Vorgaben bezüglich der vertretenen Miteigentumsanteile mehr entnehmen. Vielmehr wird festgelegt, dass für einen wirksamen Beschluss lediglich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen erforderlich ist (Abs. 1). Folglich sind Eigentümerversammlungen immer beschlussfähig, sobald mindestens ein Eigentümer anwesend ist oder dieser durch einen von ihm bestellten Bevollmächtigten wirksam vertreten wird. Dies gilt für alle Versammlungen der Eigentümergemeinschaft, d.h. auch in der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung richtet sich die Beschlussfähigkeit nach diesen Vorgaben.
Zu beachten bleibt, dass Eigentümer in der Gemeinschaftsordnung von den gesetzlichen Anforderungen des § 25 WEG abweichende Vereinbarungen treffen können. Sie haben die Möglichkeit zu bestimmen, dass eine bestimmte Anzahl an Eigentümern oder Miteigentumsanteilen in der Eigentümerversammlung vertreten sein muss, um die Beschlussfähigkeit zu bejahen. De facto können die Eigentümer also durch Vereinbarung den Zustand vor der WEG-Reform beibehalten.
Wird ein Beschluss gefasst, obwohl die notwendige Beschlussfähigkeit nicht vorlag, ist dieser Beschluss zwar nicht direkt nichtig, er kann aber von den Eigentümern angefochten werden.
Die Hausverwaltung eines Objekts hat vor Beginn zu überprüfen, ob die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung konkret gegeben ist. Liegt keine von den gesetzlichen Vorgaben abweichende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung vor, ist dies unproblematisch. Wurde allerdings eine abweichende Vereinbarung getroffen, muss der Verwalter feststellen, welche Eigentümer – persönlich oder vertreten durch einen Bevollmächtigten – anwesend sind und welche Anzahl an Miteigentumsanteilen diese halten. Wie viele Miteigentumsanteile ein Eigentümer hält, ergibt sich individuell aus der Teilungserklärung. Der Verwalter gibt dann zu Protokoll, ob die Beschlussfähigkeit im Hinblick auf die Gemeinschaftsordnung konkret gegeben ist oder nicht.
Der Verwalter hat hierbei aufmerksam zu agieren! Es kann nämlich durchaus vorkommen, dass sich die Beschlussfähigkeit im Laufe der Eigentümerversammlung verändert. Dies kann beispielsweise passieren, weil ein Eigentümer die Versammlung verlässt und folglich das vereinbarte Quorum nicht mehr erreicht ist. In diesem Fall verliert die WEG ihre Beschlussfähigkeit.
Darüber hinaus besteht auch die Möglichkeit, die Beschlussfähigkeit in der Gemeinschaftsordnung von der Stimmberechtigung abhängig zu machen. In einem solchen Fall kann die Beschlussfähigkeit entfallen, wenn ein Eigentümer in Bezug auf einen Tagesordnungspunkt von der Stimmabgabe gem. § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen ist und deshalb für diesen konkreten Punkt das vorgegebene Quorum nicht erreicht wird. Diese Veränderungen hat der Verwalter dann ebenfalls zu Protokoll zu geben. Entfällt die Beschlussfähigkeit für einen konkreten Punkt, ist die Entscheidung über diesen zu vertagen.
Digitale Immobilienverwaltung
etg24 ermöglicht es Verwaltungen, zusätzlich oder ergänzend eine Eigentümerversammlung online abzuhalten. Die Eigentümer können an einer Versammlung teilnehmen, ohne persönlich erscheinen zu müssen. Ihre digitale Anwesenheit wird in Bezug auf die Beschlussfähigkeit allerdings dennoch berücksichtigt. Sind mehrere Eigentümer am Tage der Versammlung verhindert, hat dies damit nicht zwingend die fehlende Beschlussfähigkeit zur Folge, sofern diese Eigentümer online an der Versammlung teilnehmen und das in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte erforderliche Quorum hierdurch erreicht wird. Die Eigentümerversammlung kann trotzdem abgehalten und wichtige Probleme erörtert werden.
Darüber hinaus bietet etg24 die Möglichkeit, einen Umlaufbeschluss digital an alle Eigentümer zu versenden. Dieser stellt eine effektive Alternative zur Eigentümerversammlung über etg24 dar. Ist die Beschlussfähigkeit trotz digitaler Eigentümerversammlung nicht gewährleistet, besteht die Möglichkeit, die anstehende Entscheidung im Rahmen eines solchen Beschlusses anzugehen.
Während vor der WEG-Reform im Jahre 2020 mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile in der Eigentümerversammlung vertreten sein mussten, um die Beschlussfähigkeit zu gewährleisten, ist die Eigentümerversammlung jetzt bereits bei Anwesenheit eines Eigentümers beschlussfähig. Ob die Beschlussfähigkeit vorliegt oder nicht, hat der Verwalter des Objekts vor jeder Eigentümerversammlung festzustellen und zu Protokoll zu geben. Dies ist bei fehlender, von § 25 WEG abweichender Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung meistens der Fall. Sollte es nicht allen Eigentümern möglich sein, zur Eigentümerversammlung in Präsenz zu erscheinen, bietet etg24 ihnen verschiedene Möglichkeiten, dennoch an der Beschlussfassung wirksam mitzuwirken.
In einer Immobilie fallen grundsätzlich viele Aufgaben an, die der Erhaltung und Nutzung des Objekts dienen. Um eine sachgerechte Verwaltung sicherzustellen, werden in der Praxis häufig externe Verwalter mit der Wahrnehmung beauftragt. Fraglich ist, ob es sich auch für die Immobilienverwaltung von kleinen Objekten lohnt, einen Verwalter zu bestellen und ob diese gegebenenfalls sogar dazu verpflichtet ist.
Die Anforderungen an ein Gebäude können sich im Laufe der Zeit ändern, sodass bauliche Veränderungen erforderlich werden.
Wann eine bauliche Veränderung – insbesondere in Abgrenzung zu einer Erhaltungsmaßnahme – vorliegt, ob eine solche ohne Weiteres durchgeführt werden kann und wer die Kosten einer solchen Maßnahme zu tragen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Eigentümer haben die Kosten für die Instandhaltung des Objekts selbst aufzubringen. Um von diesen nicht überrascht zu werden und die Existenz der Eigentümer, bzw. die Instandhaltung der Immobilie, zu gefährden, verpflichtet das Wohnungseigentumsgesetz Wohnungseigentümergemeinschaften dazu, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Was genau eine Instandhaltungsrücklage ist, wann diese angemessen ist und wer sie zu zahlen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
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Die Beschlussfähigkeit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft bezieht sich auf die Anwesenheit und die erforderliche Mehrheit der Eigentümerstimmen, um gültige Entscheidungen und Beschlüsse auf einer Eigentümerversammlung zu treffen.
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