Beschlussfähigkeit – Wirksamkeit der Eigentümerbeschlüsse

Erleichterte gesetzliche Vorgaben zur Beschlussfähigkeit seit dem 1.12.2020

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist notwendig, um wichtige Entscheidungen für die Gemeinschaft treffen zu können. Hierzu zählen neben der Verwaltung der Immobilie auch notwendige Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen. Liegt die erforderliche Beschlussfähigkeit nicht vor, können diese Entscheidungen nicht getroffen werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist insofern handlungsunfähig. Deshalb ist es für die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft wichtig zu wissen, welche Anforderungen an die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung zu stellen sind und welche Änderungen sich durch die WEG-Reform ergeben haben.  

1. Was bedeutet Beschlussfähigkeit?

Beschlussfähigkeit Definition: Beschlussfähigkeit bezeichnet die Fähigkeit einer Eigentümerversammlung, rechtsverbindliche Beschlüsse zu fassen. 

Hierfür müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

Vor der WEG-Reform am 1.12.2020 mussten mindestens 50 % der Miteigentumsanteile (MEA) in der Eigentümerversammlung durch die anwesenden Eigentümer vertreten sein (§ 25 Abs. 3 WEG alte Fassung). War dies nicht der Fall, konnte die Versammlung keine wirksamen Beschlüsse fassen. Es musste dann regelmäßig eine neue Versammlung (sog. Wiederholungsversammlung) einberufen werden.

Nach den durch die WEG-Reform eingeführten Neuerungen sind diese Anforderungen an die Beschlussfähigkeit grundsätzlich entfallen! Dem § 25 WEG der neuen Fassung lassen sich keine Vorgaben bezüglich der vertretenen Miteigentumsanteile mehr entnehmen. Vielmehr wird festgelegt, dass für einen wirksamen Beschluss lediglich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen erforderlich ist (Abs. 1). Folglich sind Eigentümerversammlungen immer beschlussfähig, sobald mindestens ein Eigentümer anwesend ist oder dieser durch einen von ihm bestellten Bevollmächtigten wirksam vertreten wird. Dies gilt für alle Versammlungen der Eigentümergemeinschaft, d.h. auch in der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung richtet sich die Beschlussfähigkeit nach diesen Vorgaben. 

Zu beachten bleibt, dass Eigentümer in der Gemeinschaftsordnung von den gesetzlichen Anforderungen des § 25 WEG abweichende Vereinbarungen treffen können. Sie haben die Möglichkeit zu bestimmen, dass eine bestimmte Anzahl an Eigentümern oder Miteigentumsanteilen in der Eigentümerversammlung vertreten sein muss, um die Beschlussfähigkeit zu bejahen. De facto können die Eigentümer also durch Vereinbarung den Zustand vor der WEG-Reform beibehalten.

Wird ein Beschluss gefasst, obwohl die notwendige Beschlussfähigkeit nicht vorlag, ist dieser Beschluss zwar nicht direkt nichtig, er kann aber von den Eigentümern angefochten werden.

2. Was tut ein WEG-Verwalter, wenn keine Beschlussfähigkeit besteht?

Die Hausverwaltung eines Objekts hat vor Beginn zu überprüfen, ob die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung konkret gegeben ist. Liegt keine von den gesetzlichen Vorgaben abweichende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung vor, ist dies unproblematisch. Wurde allerdings eine abweichende Vereinbarung getroffen, muss der Verwalter feststellen, welche Eigentümer – persönlich oder vertreten durch einen Bevollmächtigten – anwesend sind und welche Anzahl an Miteigentumsanteilen diese halten. Wie viele Miteigentumsanteile ein Eigentümer hält, ergibt sich individuell aus der Teilungserklärung. Der Verwalter gibt dann zu Protokoll, ob die Beschlussfähigkeit im Hinblick auf die Gemeinschaftsordnung konkret gegeben ist oder nicht.

Der Verwalter hat hierbei aufmerksam zu agieren! Es kann nämlich durchaus vorkommen, dass sich die Beschlussfähigkeit im Laufe der Eigentümerversammlung verändert. Dies kann beispielsweise passieren, weil ein Eigentümer die Versammlung verlässt und folglich das vereinbarte Quorum nicht mehr erreicht ist. In diesem Fall verliert die WEG ihre Beschlussfähigkeit.

Darüber hinaus besteht auch die Möglichkeit, die Beschlussfähigkeit in der Gemeinschaftsordnung von der Stimmberechtigung abhängig zu machen. In einem solchen Fall kann die Beschlussfähigkeit entfallen, wenn ein Eigentümer in Bezug auf einen Tagesordnungspunkt von der Stimmabgabe gem. § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen ist und deshalb für diesen konkreten Punkt das vorgegebene Quorum nicht erreicht wird. Diese Veränderungen hat der Verwalter dann ebenfalls zu Protokoll zu geben. Entfällt die Beschlussfähigkeit für einen konkreten Punkt, ist die Entscheidung über diesen zu vertagen.

3. Was sollte man noch über Beschlussfähigkeit bei etg24 wissen?

etg24 ermöglicht es Verwaltungen, zusätzlich oder ergänzend eine Eigentümerversammlung online abzuhalten. Die Eigentümer können an einer Versammlung teilnehmen, ohne persönlich erscheinen zu müssen. Ihre digitale Anwesenheit wird in Bezug auf die Beschlussfähigkeit allerdings dennoch berücksichtigt. Sind mehrere Eigentümer am Tage der Versammlung verhindert, hat dies damit nicht zwingend die fehlende Beschlussfähigkeit zur Folge, sofern diese Eigentümer online an der Versammlung teilnehmen und das in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte erforderliche Quorum hierdurch erreicht wird. Die Eigentümerversammlung kann trotzdem abgehalten und wichtige Probleme erörtert werden.

Darüber hinaus bietet etg24 die Möglichkeit, einen Umlaufbeschluss digital an alle Eigentümer zu versenden. Dieser stellt eine effektive Alternative zur Eigentümerversammlung über etg24 dar. Ist die Beschlussfähigkeit trotz digitaler Eigentümerversammlung nicht gewährleistet, besteht die Möglichkeit, die anstehende Entscheidung im Rahmen eines solchen Beschlusses anzugehen.  

4. Fazit

Während vor der WEG-Reform im Jahre 2020 mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile in der Eigentümerversammlung vertreten sein mussten, um die Beschlussfähigkeit zu gewährleisten, ist die Eigentümerversammlung jetzt bereits bei Anwesenheit eines Eigentümers beschlussfähig. Ob die Beschlussfähigkeit vorliegt oder nicht, hat der Verwalter des Objekts vor jeder Eigentümerversammlung festzustellen und zu Protokoll zu geben. Dies ist bei fehlender, von § 25 WEG abweichender Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung meistens der Fall. Sollte es nicht allen Eigentümern möglich sein, zur Eigentümerversammlung in Präsenz zu erscheinen, bietet etg24 ihnen verschiedene Möglichkeiten, dennoch an der Beschlussfassung wirksam mitzuwirken. 

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FAQ zum Thema Beschlussfähigkeit

Die Beschlussfähigkeit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft bezieht sich auf die Anwesenheit und die erforderliche Mehrheit der Eigentümerstimmen, um gültige Entscheidungen und Beschlüsse auf einer Eigentümerversammlung zu treffen.

Die Beschlussfähigkeit wird normalerweise zu Beginn einer Versammlung festgestellt. Dazu müssen eine bestimmte Anzahl von Eigentümern anwesend sein, und diese müssen eine Mindestanzahl von Miteigentumsanteilen vertreten. Die genauen Anforderungen können in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein.
Wenn auf einer Versammlung die Beschlussfähigkeit nicht gegeben ist, können keine rechtsverbindlichen Beschlüsse gefasst werden. Die Versammlung muss in der Regel zu einem späteren Zeitpunkt erneut einberufen werden, um erneut über die Angelegenheiten zu entscheiden.
Ja, in vielen Fällen können Eigentümer ihre Stimmen per Vollmacht an einen anderen Eigentümer oder Verwalter übertragen, um die Beschlussfähigkeit sicherzustellen. Dies ist jedoch oft in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt und kann begrenzt sein.

Erfolgsgeschichten mit etg24

"Bereits seit 9 Jahren nutzen wir das Kundenportal etg24 mit zunehmender Begeisterung als zentrale Kommunikationsplattform und digitales Verwalterbüro. Gerade in den vergangenen zwei Jahren, in denen persönliche Kontakte erheblich eingeschränkt werden mussten, waren wir sehr dankbar über die Möglichkeit, unseren Kunden alle wesentlichen Unterlagen digital über das Portal zur Verfügung stellen zu können. Ganz besonders begrüßen wir es, dass nun auch die in ihrer Bedeutung aufgewerteten Umlaufverfahren komfortabel über das Portal abgewickelt werden können. Auch mit der zwischenzeitlich neu geschaffenen „App-Funktion“ können wir die regelmäßigen Liegenschaftsbegehungen künftig effektiver ausführen und auswerten. Zudem wollen wir in diesem Jahr auch erste Versuche mit der Hybriden Eigentümerversammlung starten und freuen uns, dass dies jetzt auch über die neue Versammlungsfunktion in etg24 möglich ist."
Patrik Riesterer
Hausverwaltungen Riesterer
"Ein sehr gutes Tool, das permanent weiterentwickelt wird. Wir sind schon lange digital unterwegs, aber erst mit etg24 konnten wir die internen Abläufe in der Hausverwaltung perfektionieren. Das liegt auch daran, dass unsere Kunden mitziehen, weil die Bedienung intuitiv ist und keiner Handbücher bedarf. Einladung online mit allen Unterlagen automatisch zusammengefasst ist so unfassbar zeitsparend und auch die Umlaufbeschlüsse sind online eine Wohltat. Wir können hier nur Danke sagen und freuen uns schon auf weitere Neuerungen und die damit verbundene Zeitersparnis."
Friedrich J. Maier-Bode
"Ich bin total begeistert und es ist so, wie in der Schulung von Herrn Preißer angekündigt, die Eigentümer nehmen das Tool „Abstimmung“ gut an. Ich habe heute das erste schriftliche Umlaufverfahren in etg24 eröffnet und tatsächlich war nach 10 Minuten die erste Abstimmung eingetragen. Ich freue mich sehr über die Erweiterung."
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SGV Schwäbische Gebäudeverwaltung
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Keuter Grundbesitzverwaltung GmbH
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Joachim Sacher
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Das sagen Eigentümer und Mieter

„Mit der Gestaltung und der Nutzung des Infoportals etg24 bin ich persönlich sehr zufrieden. Es ist von unschätzbarem Vorteil, wenn man alle aktuellen und auch zeitlich zurückliegenden Daten und Informationen zur Immobilie jeder Zeit im Portal abrufen kann.“
Erhard W.
Eigentümer aus dem Raum Stuttgart
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Cornelia S.
Eigentümerin aus Berlin