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Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist notwendig, um wichtige Entscheidungen für die Gemeinschaft treffen zu können. Hierzu zählen neben der Verwaltung der Immobilie auch notwendige Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen. Liegt die erforderliche Beschlussfähigkeit nicht vor, können diese Entscheidungen nicht getroffen werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist insofern handlungsunfähig. Deshalb ist es für die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft wichtig zu wissen, welche Anforderungen an die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung zu stellen sind und welche Änderungen sich durch die WEG-Reform ergeben haben.
Beschlussfähigkeit Definition: Beschlussfähigkeit bezeichnet die Fähigkeit einer Eigentümerversammlung, rechtsverbindliche Beschlüsse zu fassen.
Hierfür müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
Vor der WEG-Reform am 1.12.2020 mussten mindestens 50 % der Miteigentumsanteile (MEA) in der Eigentümerversammlung durch die anwesenden Eigentümer vertreten sein (§ 25 Abs. 3 WEG alte Fassung). War dies nicht der Fall, konnte die Versammlung keine wirksamen Beschlüsse fassen. Es musste dann regelmäßig eine neue Versammlung (sog. Wiederholungsversammlung) einberufen werden.
Nach den durch die WEG-Reform eingeführten Neuerungen sind diese Anforderungen an die Beschlussfähigkeit grundsätzlich entfallen! Dem § 25 WEG der neuen Fassung lassen sich keine Vorgaben bezüglich der vertretenen Miteigentumsanteile mehr entnehmen. Vielmehr wird festgelegt, dass für einen wirksamen Beschluss lediglich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen erforderlich ist (Abs. 1). Folglich sind Eigentümerversammlungen immer beschlussfähig, sobald mindestens ein Eigentümer anwesend ist oder dieser durch einen von ihm bestellten Bevollmächtigten wirksam vertreten wird. Dies gilt für alle Versammlungen der Eigentümergemeinschaft, d.h. auch in der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung richtet sich die Beschlussfähigkeit nach diesen Vorgaben.
Zu beachten bleibt, dass Eigentümer in der Gemeinschaftsordnung von den gesetzlichen Anforderungen des § 25 WEG abweichende Vereinbarungen treffen können. Sie haben die Möglichkeit zu bestimmen, dass eine bestimmte Anzahl an Eigentümern oder Miteigentumsanteilen in der Eigentümerversammlung vertreten sein muss, um die Beschlussfähigkeit zu bejahen. De facto können die Eigentümer also durch Vereinbarung den Zustand vor der WEG-Reform beibehalten.
Wird ein Beschluss gefasst, obwohl die notwendige Beschlussfähigkeit nicht vorlag, ist dieser Beschluss zwar nicht direkt nichtig, er kann aber von den Eigentümern angefochten werden.
Die Hausverwaltung eines Objekts hat vor Beginn zu überprüfen, ob die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung konkret gegeben ist. Liegt keine von den gesetzlichen Vorgaben abweichende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung vor, ist dies unproblematisch. Wurde allerdings eine abweichende Vereinbarung getroffen, muss der Verwalter feststellen, welche Eigentümer – persönlich oder vertreten durch einen Bevollmächtigten – anwesend sind und welche Anzahl an Miteigentumsanteilen diese halten. Wie viele Miteigentumsanteile ein Eigentümer hält, ergibt sich individuell aus der Teilungserklärung. Der Verwalter gibt dann zu Protokoll, ob die Beschlussfähigkeit im Hinblick auf die Gemeinschaftsordnung konkret gegeben ist oder nicht.
Der Verwalter hat hierbei aufmerksam zu agieren! Es kann nämlich durchaus vorkommen, dass sich die Beschlussfähigkeit im Laufe der Eigentümerversammlung verändert. Dies kann beispielsweise passieren, weil ein Eigentümer die Versammlung verlässt und folglich das vereinbarte Quorum nicht mehr erreicht ist. In diesem Fall verliert die WEG ihre Beschlussfähigkeit.
Darüber hinaus besteht auch die Möglichkeit, die Beschlussfähigkeit in der Gemeinschaftsordnung von der Stimmberechtigung abhängig zu machen. In einem solchen Fall kann die Beschlussfähigkeit entfallen, wenn ein Eigentümer in Bezug auf einen Tagesordnungspunkt von der Stimmabgabe gem. § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen ist und deshalb für diesen konkreten Punkt das vorgegebene Quorum nicht erreicht wird. Diese Veränderungen hat der Verwalter dann ebenfalls zu Protokoll zu geben. Entfällt die Beschlussfähigkeit für einen konkreten Punkt, ist die Entscheidung über diesen zu vertagen.
etg24 ermöglicht es Verwaltungen, zusätzlich oder ergänzend eine Eigentümerversammlung online abzuhalten. Die Eigentümer können an einer Versammlung teilnehmen, ohne persönlich erscheinen zu müssen. Ihre digitale Anwesenheit wird in Bezug auf die Beschlussfähigkeit allerdings dennoch berücksichtigt. Sind mehrere Eigentümer am Tage der Versammlung verhindert, hat dies damit nicht zwingend die fehlende Beschlussfähigkeit zur Folge, sofern diese Eigentümer online an der Versammlung teilnehmen und das in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte erforderliche Quorum hierdurch erreicht wird. Die Eigentümerversammlung kann trotzdem abgehalten und wichtige Probleme erörtert werden.
Darüber hinaus bietet etg24 die Möglichkeit, einen Umlaufbeschluss digital an alle Eigentümer zu versenden. Dieser stellt eine effektive Alternative zur Eigentümerversammlung über etg24 dar. Ist die Beschlussfähigkeit trotz digitaler Eigentümerversammlung nicht gewährleistet, besteht die Möglichkeit, die anstehende Entscheidung im Rahmen eines solchen Beschlusses anzugehen.
Während vor der WEG-Reform im Jahre 2020 mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile in der Eigentümerversammlung vertreten sein mussten, um die Beschlussfähigkeit zu gewährleisten, ist die Eigentümerversammlung jetzt bereits bei Anwesenheit eines Eigentümers beschlussfähig. Ob die Beschlussfähigkeit vorliegt oder nicht, hat der Verwalter des Objekts vor jeder Eigentümerversammlung festzustellen und zu Protokoll zu geben. Dies ist bei fehlender, von § 25 WEG abweichender Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung meistens der Fall. Sollte es nicht allen Eigentümern möglich sein, zur Eigentümerversammlung in Präsenz zu erscheinen, bietet etg24 ihnen verschiedene Möglichkeiten, dennoch an der Beschlussfassung wirksam mitzuwirken.
Im Laufe der Jahre nimmt die Zahl von Beschlüssen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft immer weiter zu. Mitunter kann es auch vorkommen, dass alte Beschlüsse angefochten oder aufgehoben werden. Für die Eigentümer wäre es schwierig, einen Überblick über alle getroffenen Beschlüsse und deren aktuelle Geltung zu behalten. Deshalb normiert das Wohnungseigentumsgesetz die Pflicht zur Führung einer Beschlusssammlung, § 24 Abs. 7 S. 1 WEG. Was es mit dieser Beschlusssammlung auf sich hat, wo diese zu finden ist und wie etg24 den Eigentümern und Verwaltern beim Umgang mit der Beschlusssammlung helfen kann, wird in diesem Beitrag erläutert.
Je größer eine Wohnanlage ist, desto vielfältiger sind auch die Bewohner des Objekts. Neben unterschiedlichen Vorstellungen hinsichtlich der Nutzung der Anlage, können auch kulturelle oder soziale Unterschiede zwischen den Bewohnern bestehen und zu Konflikten führen. Um Streitigkeiten vorzubeugen und ein möglichst einheitliches Verhalten hinsichtlich grundlegender Fragen sicherzustellen, kann eine Hausordnung sinnvoll sein. Wer eine Hausordnung erlassen kann, für wen diese verbindlich ist und viele weitere spannende Fragen, werden im Folgenden näher beleuchtet.
Gebäude dienen nicht nur zu Wohnzwecken, sondern werden häufig auch anderweitig genutzt, beispielsweise als Restaurant, Praxis oder aber als Anwaltskanzlei. Um ein Gebäude zu diesen Zwecken nutzen zu dürfen, muss erst ein entsprechendes Recht hierzu eingeräumt werden. Man spricht in diesen Fällen vom sogenannten Teileigentum. Wie das Teileigentum begründet wird, ob man Teileigentum kaufen kann und wo die Grenzen der Nutzung von Teileigentum liegen, wird im folgenden Beitrag erläutert.
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