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Der menschengemachte Klimawandel ist eines der zentralen Themen der politischen Debatte der heutigen Zeit. Gelingt es nicht, diesen aufzuhalten oder zumindest einzudämmen, könnten Horrorszenarien wie Hungersnöte und Überschwemmungen in der Zukunft zum Alltag vieler Menschen gehören. Um dies zu verhindern, werden von Klimaforschern und Wissenschaftlern verschiedenste Lösungsvorschläge vorgebracht. Neben der Reduzierung von Emissionen soll vor allem auch die effiziente Verwendung von Ressourcen, wie beispielsweise Energie, ein möglicher Ansatz sein. Um diese Vorschläge effektiv umsetzen zu können, ist es nicht ausreichend, dass einzelne Nationen diese umsetzen. Vielmehr ist die Zusammenarbeit aller Mitgliedsstaaten aufgrund einer einheitlichen Rechtsgrundlage erforderlich.
Dies hat der europäische Gesetzgeber zum Anlass genommen, im Rahmen der Energie- Effizienz-Richtlinie zentrale Vorgaben hinsichtlich der effizienten Verwendung von Energie aufzustellen. Welche Vorgaben das sind, inwiefern diese für die Mitgliedsstaaten verbindlich sind und welche Veränderungen die EED für Hausverwalter, Eigentümer und Mieter mit sich bringt, wird in diesem Beitrag erläutert.
Inhalt
EED ist eine Abkürzung für Energy Efficiency Directive (= Energie-Effizienz-Richtlinie). Die EED ist eine Richtlinie der Europäischen Union, die darauf abzielt, den Energieverbrauch zu senken und die Energieeffizienz in verschiedenen Sektoren zu steigern. Sie dient maßgeblich dazu, die von der EU gesetzten Klimaziele in Bezug auf Energieverbrauch – insbesondere die Reduzierung in Immobilien um 32,5% gegenüber dem 2007 prognostizierten Verbrauch – einzuhalten und umzusetzen.
Die EED wurde mehrmals überarbeitet und zuletzt 2023 neu gefasst. Diese Fassung soll vor allem die Energieversorgung in der EU sicherstellen, indem die Abhängigkeit von Energieeinfuhren verringert wird. Weiterhin soll die Energieeffizienz in allen Sektoren Vorrang erhalten und Hemmnisse im Energiemarkt und Marktversagen, die der Effizienz bei der Energieversorgung, – übertragung, -speicherung und -nutzung entgegenstehen, beseitigt werden. Der Grundsatz „Energieeffizienz an erster Stelle“ verpflichtet dabei alle Mitgliedsstaaten, Energieeffizienz bei wichtigen Investitionsentscheidungen zu berücksichtigen. Als Vorbild besteht für beheizte und/oder gekühlte öffentliche Gebäude und Einrichtungen ab einer Fläche von 250 Quadratmeter die Pflicht, jährlich 3 % der Gesamtgebäudefläche zu Niedrigstenergiegebäuden oder Nullemissionsgebäuden zu sanieren (Vorbildfunktion der Gebäude öffentlicher Einrichtungen).
Konkret müssen die Mitgliedsstaaten durch geeignete Maßnahmen dafür sorgen, dass der Energieverbrauch auf EU-Ebene bis 2030 um 11,7 % im Vergleich zu dem im Jahr 2020 für das Jahr 2023 geschätzten Energieverbrauch sinkt. Dies soll durch Obergrenzen für den Energieendverbrauch (= 763 Mio Tonnen Rohöläquivalent) und den Primärenergieverbrauch (= 993 Mio Tonnen Rohöläquivalent), der zusätzlich den Bedarf für die Energieversorgung und -verteilung umfasst, erreicht werden. Weiterhin haben die Mitgliedstaaten kumulierte Energieeinsparungen i.H.v. 0,8 % (2021-2023), 1,3 % (2024-2025), 1,5 % (2026-2027) und 1,9 % (2028-2030) des jährlichen Energieverbrauchs, gemittelt über den jüngsten Dreijahreszeitraum vor dem 1. Januar 2019, zu erreichen.
Die EED basiert auf Art. 194 Abs. 2 des Vertrages über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV). Auf dieser Rechtsgrundlage wurde am 12. Oktober 2012 zunächst die Richtlinie 2012/27 erlassen, welche dann wiederum durch eine Novelle der Richtlinie 2018/202 ergänzt und aktualisiert wurde. Zuletzt wurde die EED durch die Richtlinie 2023/2791 überarbeitet. Die laufenden Änderungen dienen dazu, die Vorgaben an die aktuellen politischen Veränderungen und technischen Entwicklungen im Bereich der Energieeffizienz anzupassen, um die angesetzten Ziele bestmöglich verfolgen und im Optimalfall erreichen zu können.
Digitale Immobilienverwaltung
Die EED enthält eine Vielzahl von Maßnahmen. Hierzu gehören neben den bereits genannten Einsparverpflichtungen die Einführung von Energiemanagementsystemen und Energieaudits für Unternehmen (Art. 11), die Installation von Fernablesegeräten (Art. 14, 15, 16), sowie die Bereitstellung detaillierter Informationen zum Energieverbrauch für die Endkunden (Art. 17, 18)
Die EED will insbesondere Verbrauchsinfos für die Endkunden hinsichtlich Ressourcen wie Heizenergie und Wasser bereitstellen und so ein bewussteres Umgehen mit diesen erzielen. Die Kunden sollen durch die Anpassung der eigenen Lebensweise zur Einsparung von Energie gebracht werden.
Grundsätzlich sind Rechtsakte der Europäischen Union für alle Mitgliedsstaaten verbindlich. Im Falle einer Richtlinie gilt dies allerdings nur hinsichtlich der damit verfolgten Ziele, Art. 288 Abs. 3 AEUV. Die Richtlinie an sich entfaltet damit keine unmittelbare Wirkung. Vielmehr ist die Umsetzung der EED in einem Gesetz des nationalen Gesetzgebers erforderlich. Welche Maßnahmen die Mitgliedsstaaten ergreifen, um die von der Richtlinie vorgegebenen Ziele zu erreichen, können sie dabei selbst entscheiden. Die EED wurde in Deutschland maßgeblich durch das Energiedienstleistungsgesetz (EDL-G), die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) und das Energieeffizienzgesetz des Bundes umgesetzt.
Konkret betroffen sind in den Mitgliedsstaaten dann sowohl der öffentliche, als auch der private Sektor: An die Vorgaben haben sich sowohl Regierungen und öffentliche Einrichtungen, als auch Unternehmen (beispielsweise Energiedienstleister und Versorgungsunternehmen) aber auch Hausverwaltungen, Vermieter, sowie schließlich die Endverbraucher in Form der Bewohner zu halten.
In der Praxis führt die EED insbesondere für Mieter und Bewohner zu einigen Veränderungen: So bekommen sie regelmäßige und transparente Informationen über ihren Energieverbrauch. Denn nur wer über seinen Energieverbrauch Bescheid weiß, kann diesen auch entsprechend anpassen.
Die Bereitstellung hat dabei den konkreten Verbrauch sowie aktuelle Energiekosten und Vergleichswerte zu enthalten. Sie kann durch monatliche oder quartalsweise Mitteilungen erfolgen. In Deutschland schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass die Verbrauchsinformationen ab 2022 unterjährig bereitgestellt werden müssen (sogenannte UVI – Unterjährige Verbrauchsinformationen). Des Weiteren werden den Mietern und Bewohnern Hinweise zu Energieeinsparmaßnahmen zur Verfügung gestellt.
Über die informationellen Vorteile hinaus können die Mieter und Bewohner durch die EED auch von verbesserten Gebäudestandards und effizienteren Heizsystemen profitieren.
Durch die Umsetzung der EED in der Heizkostenverordnung wird der Gebäudeeigentümer dazu verpflichtet, den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. Hierzu hat er die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen. Diese müssen nach der aktualisierten Form der Heizkostenverordnung und im Einklang mit der EED fernablesbar sein. Das heißt, die Verbrauchserfassung muss ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden können. Die damit erfassten Daten haben sie dann den Mietern in verständlicher und detaillierter Weise zur Verfügung zu stellen.
Die Wohnungsverwaltung und Vermieter können die Kosten für die unterjährigen Verbrauchsinformationen nach der HeizkostenV auf die Mieter umlegen. Dies umfasst auch die Kosten für Messdienstleister und die für die Verbrauchserfassung und -auswertung erforderliche Technik. Insofern führt die EED Richtlinie zu zusätzlichen Kosten für Mieter.
Die Hausverwalter Software von etg24 bietet Eigentümern, Verwaltern und Mietern optimierte Dienstleistungen zur Verwaltung von Immobilien. Hierzu gehört neben der Erfassung und Bereitstellung der Eigentümerdaten insbesondere auch die Kommunikation innerhalb des Eigentumsobjekts. Die Hausverwaltung kann den Eigentümern beispielsweise über den aufgestellten Wirtschaftsplan informieren. Aber auch andere Sachverhalte bezüglich des Objekts oder einer spezifischen Sondereinheit können über etg24 kommuniziert werden.
Im Zusammenhang mit der EED und der nationalen Umsetzung in Form der Heizkostenverordnung, kann die Software insbesondere dazu genutzt werden, den Verbrauchern ihre Verbrauchsinformationen zukommen zu lassen. Die Eigentümer bekommen eine Benachrichtigung und können ihren Verbrauch direkt digital über ihr Elektronisches Postfach einsehen. Damit trägt etg24 einem zentralen Anliegen der EED, nämlich der verbraucherbasierten Anpassung des Energieverbrauchs maßgeblich Rechnung.
Die Software erleichtert zum einen der Verwaltung den Arbeitsalltag, indem ihnen der Papierkram abgenommen wird und trägt auf der anderen Seite zur Energieeffizienz in der Hausverwaltung und damit zum Klimaschutz bei.
Die EED ist ein Rechtsakt der Europäischen Union, welcher durch die nationalen Gesetzgeber der Mitgliedsstaaten umgesetzt werden muss. Insofern sind nur die in der Richtlinie festgesetzten Ziele verbindlich, nicht die Richtlinie selbst, Art. 288 Abs. 3 AEUV.
Die EED dient dazu, die Klimaziele der EU zu erreichen und insbesondere auf eine effizientere Nutzung der Ressource Energie hinzuwirken. Hierfür sieht die Neufassung der EED die Verbrauchsinformation und deren Übermittlung an die Endverbraucher als wesentliches Mittel zur Herbeiführung eines angepassten Energieverbrauchs an. Auf nationaler Ebene hat der deutsche Gesetzgeber zur Umsetzung unter anderem die Heizkostenverordnung erlassen, welche die Eigentümer und Vermieter verpflichtet, die Bewohner eines Objekts regelmäßig über deren Energieverbrauch zu informieren. Mithilfe der Software von etg24 können diese Informationen schnell und effektiv zu diesen gelangen und so die Anforderungen der Heizkostenverordnung erfüllt werden.
Ob diese Maßnahmen ausreichen, um einen wesentlichen Beitrag im Kampf gegen den Klimawandel zu leisten, wird sich im Laufe der Zeit zeigen. Sollte dies nicht der Fall sein, können weitere Anpassungen der EED durch den europäischen Gesetzgeber erwartet werden.
Die Verwaltung einer Immobilie ist ein komplexer Vorgang, der vor allem in der analogen Ausführung Unmengen an Papierkram hervorbringt. Während dies vor 20 Jahren noch mit viel Zeitaufwand verbunden war, hat sich mit der Zeit eine effektivere Art der Verwaltung herauskristallisiert, welche von jedermann genutzt werden kann: Die Rede ist von der Verwaltung mithilfe moderner Immobilienverwaltung Software.
Was eine Immobilienverwaltung Software ist, welche Vorteile sie für Ihre Objektverwaltung mitbringt und was das Ganze mit einem Waschtrockner zu tun hat, erfahren Sie in diesem Artikel.
Eine Immobilie kostet auch nach deren Erwerb regelmäßig Geld. Sowohl durch die Bewohnung des Objekts, als auch durch erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen fallen vielerlei Kosten an. Um auf diesen nicht sitzen zu bleiben, legen Vermieter (= Eigentümer) die Nebenkosten im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung normalerweise auf die Mieter des Objekts um.
Ob dies ohne Weiteres zulässig ist, wann eine Nebenkostenabrechnung aufgestellt werden muss und welche Kosten überhaupt umlagefähig sind, erfahren Sie in diesem Blogbeitrag.
Um feststellen zu können, welche Kosten für die Verwaltung einer Immobilie von der Gemeinschaft aufgebracht werden müssen und ob die finanziellen Mittel der WEG hierfür ausreichen, hat der Buchhalter alle geschäftlichen Aktivitäten zu dokumentieren. Wer die Aufgabe der WEG Buchhaltung wahrnimmt, welche Dokumente hierfür erforderlich sind und mit welchen Tools die WEG Buchhaltung erleichtert werden kann, wird in diesem Beitrag erläutert.
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