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Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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Ursprünglich sah das deutsche Recht keine Möglichkeit vor, Wohnungen einzeln zu erwerben. Als wesentlicher Bestandteil war das Eigentum an Gebäuden – und damit an den darin befindlichen Wohnungen – stets mit dem Eigentum am Grundstück verbunden, §§ 93, 94 I 1 BGB. Mit Einführung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahre 1951 konnte an Wohnungen das Wohnungseigentum und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen das Teileigentum begründet werden, sofern man Miteigentum am Grundstück hat, § 1 Abs. 1, 2, 3 WEG. Folglich kann nun auch das Eigentum an Wohnungen separat übertragen werden, sodass es zu einem Eigentümerwechsel im Haus kommen kann.
Wie ein solcher Eigentümerwechsel abläuft, welche rechtlichen Vorgaben zu beachten sind und wie sich der Eigentümerwechsel auf ein Mietverhältnis auswirkt, wird in diesem Beitrag erläutert.
Inhalt
Unter einem Eigentümerwechsel in einer WEG versteht man den Übergang des Eigentums an der Immobilie von einer Person auf eine andere aufgrund eines Rechtsgeschäfts oder einer gesetzlichen Regelung. Der rechtsgeschäftliche Eigentumsübergang (Verfügungsgeschäft) vollzieht sich nach den §§ 873 Abs. 1, 925 I 1 BGB durch Einigung und Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Die häufigsten Gründe (Verpflichtungsgeschäft) für einen solchen rechtsgeschäftlichen Eigentumsübergang sind der Verkauf (§§ 434 ff. BGB) oder die Schenkung (§§ 516 ff. BGB). Der wohl wichtigste Fall für den gesetzlichen Eigentümerwechsel ist der Erwerb durch Erbschaft, §§ 1922 ff. BGB.
Das Wohnungseigentum ist „echtes“ Eigentum i.S.d. § 903 BGB, sodass der Eigentümer nach seinem Belieben damit verfahren und andere Personen von der Einwirkung ausschließen kann. Der Eigentümer kann daher grundsätzlich auch frei darüber entscheiden, ob und, wenn ja, wem er sein Eigentum überträgt. Etwas anderes gilt, wenn sämtliche Eigentümer der WEG vereinbart haben, dass das Eigentum an der Wohnung nur mit der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten übertragen werden darf, § 12 Abs. 1 WEG. In diesem Fall wird sowohl das Verpflichtungs- als auch das Verfügungsgeschäft erst dann wirksam, wenn die erforderliche Zustimmung zum Eigentümerwechsel vorliegt, § 12 Abs. 3 S. 1 WEG.
Durch die Eintragung im Grundbuch wird der Eigentümerwechsel wirksam. Der Veräußerer verliert seine Rechte in Bezug auf die Wohnungseigentümergemeinschaft, während der Erwerber genau diese erwirbt. Zu diesen Rechten zählt insbesondere das Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen und ein Stimmrecht im Rahmen dieser. Weiterhin kann der Erwerber dann gem. § 903 BGB mit der Sondereigentumseinheit nach Belieben verfahren. Ausnahmen gelten allenfalls für eine Nutzung oder einen Umbau, der nicht von einem für das konkrete Gebäude bestehenden Bestandsschutz gedeckt ist. Bei Eigentümerwechsel hat der Erwerber sich demnach im Vorhinein genau zu informieren, ob die geplante Nutzung zulässig ist, andernfalls ist eine Baugenehmigung zu beantragen.
Der Erwerber tritt nach dem Eigentümerwechsel in die Rechte und Pflichten des Veräußerers ein, sodass grundsätzlich auch die Verbindlichkeiten des Veräußerers übergehen. Allerdings ist zu differenzieren:
Hinsichtlich des Hausgeldes und den von den Eigentümern beschlossenen Sonderumlagen ist derjenige verpflichtet, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Ausstehende Zahlungsverpflichtungen, d.h. solche, die vor dem Eigentümerwechsel fällig geworden sind, müssen auch nach dem Eigentümerwechsel gegenüber dem Veräußerer geltend gemacht werden. Ein Übergang der Verpflichtung auf den Erwerber findet insofern nicht statt. Ferner zu beachten ist, dass die Erhaltungsrücklage durch den Eigentümerwechsel nicht angetastet wird. Sie verbleibt im Eigentum der Gemeinschaft. Dem ausscheidenden Eigentümer steht insofern kein (anteiliger) Auszahlungsanspruch gegen die WEG zu.
Besteht eine Abrechnungsspitze, kommt es gem. § 28 II 1 WEG zu einem Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen (bei negativer Abrechnungsspitze) oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (bei positiver Abrechnungsspitze). Verpflichtet, bzw. berechtigt, wird der zur Zeit der Beschlussfassung im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Wurde der Eigentümerwechsel bereits vor Beschlussfassung vollzogen, haftet demnach der Erwerber für die Nachschüsse. Gleichermaßen stehen ihm dann aber auch die Überschüsse zu, selbst wenn diese der Veräußerer entrichtet hat. Wurde der Eigentümerwechsel noch nicht vollzogen, haftet der Veräußerer für etwaige Nachzahlungen. Ihm stehen in diesem Fall dann auch die überschüssigen Zahlungen zu. Positive und negative Abrechnungsspitzen sind demnach im Falle wechselnder Eigentumsverhältnisse gleich zu behandeln.
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Grundsätzlich wirkt sich ein Eigentümerwechsel auf den Mietvertrag nicht aus. Gem. § 566 Abs. 1 BGB tritt der neue Eigentümer als Vermieter an die Stelle des Veräußerers und damit in dessen Rechte und Pflichten. Demnach geht die zur Erfüllung der Mieterpflichten geleistete Mietkaution bei Eigentümerwechsel auf den Erwerber über (§ 566a BGB) und dieser hat einen Anspruch auf Mietzinszahlungen, allerdings muss er dafür im Gegenzug das Mietobjekt Instand halten. Eine durch den Eigentümerwechsel entstehende Sanierungspflicht besteht hingegen nicht.
Des Weiteren begründet der Eigentümerwechsel auch kein Kündigungsrecht seitens des Erwerbers (=Vermieters). Möchte der neue Eigentümer dennoch kündigen, hat er die zivilrechtlichen Mietvorschriften zu beachten. Solange kein außerordentliches Kündigungsrecht aufgrund eines wichtigen Grundes vorliegt, kann der Vermieter von Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, §§ 542 Abs. 1, 549 Abs. 1, 573 Abs. 1 BGB oder ein anderweitiges Kündigungsrecht wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters liegt beispielsweise bei bestehendem Eigenbedarf bei einem Eigentümerwechsel vor, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dass ein solcher besteht, ist dann vom Vermieter zu beweisen. Ob im Einzelfall eine Kündigung rechtmäßig ist oder nicht, sollte mit einem Fachanwalt für Mietrecht besprochen werden.
Zuletzt ist darauf hinzuweisen, dass grundsätzlich auf eine Mieterhöhung nach einem Eigentümerwechsel ebenfalls kein Recht besteht. Auch hier sind vielmehr die zivilrechtlichen Vorgaben zur Mieterhöhung, insbesondere §§ 557 ff. BGB, zu beachten.
Bei einem geplanten Eigentümerwechsel hat zunächst der veräußernde Eigentümer den Verwalter über seine Pläne zu unterrichten. Dieser wiederum hat die übrigen Eigentümer über diese Pläne, und falls ein neuer Eigentümer gefunden wurde, auch hierüber zu informieren.
Demgegenüber ist bei einem Eigentümerwechsel eine Mitteilung an den Mieter grundsätzlich nicht verpflichtend. Eine Ausnahme gilt dann, wenn sich die Rechte und Pflichten der Mieter ändern, was aber in der Regel nicht der Fall ist, da der Erwerber bei einem Eigentümerwechsel lediglich in die Rechte und Pflichten des Veräußerers eintritt.
Allerdings besteht eine Informationspflicht des Verkäufers gegenüber dem Käufer beim Eigentümerwechsel. Im Rahmen des vorvertraglichen Schuldverhältnisses hat der Veräußerer über alle wesentlichen Umstände des Vertragsschlusses aufzuklären. Dazu kann im Ausnahmefall auch die Information über von der Eigentümergemeinschaft getroffene Beschlüsse und Vereinbarungen, die für den Erwerber wesentlich sind, gehören.
Im Regelfall gilt aber, dass sich der Erwerber vor einem Eigentümerwechsel selbst über die konkrete Eigentümergemeinschaft, deren gefasste Beschlüsse und die von ihr getroffenen Vereinbarungen zu informieren hat. Dies ist deshalb von Bedeutung, weil die Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Erwerber Wirkung entfalten können, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind, § 10 Abs. 3 S. 1 WEG. Beschlüsse bedürfen zu ihrer Wirksamkeit gegenüber dem Sondernachfolger nicht einmal der Eintragung ins Grundbuch, § 10 Abs. 3 S. 2 WEG. Die zur Information erforderlichen Unterlagen sind dem Erwerber vom Veräußerer zur Verfügung zu stellen.
Der Eigentümerwechsel wirkt sich unterschiedlich auf verschiedene Verträge aus. Beim Mietvertrag kommt es zu einem Austausch der Vertragspartner. Der Erwerber tritt in die Vermieterstellung des Veräußerers ein. Auch wird der Pachtvertrag bei einem Eigentümerwechsel mit dem Erwerber anstelle des Veräußerers fortgeführt. Insofern gilt: „Kauf bricht nicht Miete/Pacht“.
Wurde ein Vertrag für eine Gebäudeversicherung vor einem Eigentümerwechsel abgeschlossen, geht diese auf den neuen Eigentümer über, § 95 VVG. Diesem und der Versicherung stehen dann allerdings Sonderkündigungsrechten gem. § 96 VVG zu.
Wie sich der Eigentümerwechsel auf andere, im Zusammenhang mit der Eigentümerstellung geschlossene Verträge auswirkt, ist vom Einzelfall, insbesondere der konkreten Vertragsgestaltung abhängig und sollte daher stets mit einem Fachanwalt besprochen werden.
Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf von Grundstücken und Gebäuden erhoben. Bei einem Eigentümerwechsel ist sie demnach vom Erwerber zu entrichten. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Die Grundsteuer hingegen wird auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben. Grundsätzlich gilt, dass der Erwerber die Grundsteuer bei einem Eigentümerwechsel zu tragen hat. Findet der Eigentümerwechsel mitten im Jahr statt, erscheint dies allerdings nicht sachgerecht, sodass in der Praxis zumeist eine finanzielle Aufteilung der Grundsteuer zwischen Veräußerer und Erwerber vereinbart wird.
Plant ein Eigentümer die Veräußerung seiner Eigentumseinheit, kann der Verwalter die übrigen Eigentümer hierüber im Rahmen einer digitalen Meldung mithilfe der cloudbasierten Hausverwalter Software etg24 informieren. Möchte der Verkäufer dem Erwerber Einblicke in bspw. gefasste Beschlüsse der Gemeinschaft, etwaige Zahlungsverpflichtungen oder Objektdokumente gewähren, besteht die Möglichkeit, den Interessenten als Bevollmächtigten im etg24 Portal zu hinterlegen. Für alle beteiligten Parteien verläuft der Informationsprozess während der Vertragsanbahnung dadurch mit minimalem Aufwand und vollkommen digital.
Ist der Eigentümerwechsel gem. § 12 Abs. 1 WEG an die Zustimmung der Wohnungseigentümer gebunden, können diese ihre Zustimmung über das in etg24 integrierte Abstimmungstool mit wenigen Klicks mitteilen. Auch über den anschließenden Vollzug des Eigentümerwechsels kann der Verwalter die Eigentümer erneut per digital Benachrichtigung informieren.
Nach dem Eigentümerwechsel wird der neue Eigentümer von der Immobilienverwaltung in einem neuen Vertragsverhältnis im Service-Portal etg24 hinterlegt. Dadurch hat der Erwerber rund um die Uhr alle Informationen zu seiner neuen Immobilie in der etg24 App im Taschenformat bei sich.
Die Software von etg24 ermöglicht somit bei einem Eigentümerwechsel eine sachgerechte Vorbereitung, einen raschen Vollzug und eine effektive Verwaltung des Objekts.
Bei einem Eigentümerwechsel kommt es zur Übertragung des Eigentums an eine Sondereigentumseinheit vom Veräußerer auf den Erwerber und damit zu einer personellen Veränderung im Rahmen der Eigentümergemeinschaft. Die übrigen Eigentümer haben dabei grundsätzlich, d.h. außer in den Fällen einer abweichenden Vereinbarung gem. § 12 Abs. 1 WEG, kein Mitspracherecht. Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten des Veräußerers gegenüber der Gemeinschaft und gegenüber Mieter ein. Der Mietvertrag wird bei Eigentümerwechsel folglich mit dem Erwerber fortgeführt.
Ob, und wenn ja, mit wem ein Eigentümerwechsel vollzogen wird, ist den übrigen Eigentümern durch den Verwalter mitzuteilen. Um derartige Kommunikationen zwischen dem Verwalter und den Eigentümern effektiver gestalten zu können, bietet sich die digitale Hausverwaltung mit Hilfe der Software von etg24 an.
Am Anfang eines Jahres ist es häufig schwer vorherzusagen, wie hoch die Kosten der Verwaltung des Objekts sein werden. Insofern sind die Festsetzungen des Verwalters im Wirtschaftsplan häufig nicht 100 % zutreffend, wie sich am Ende des Jahres im Rahmen der Jahresabrechnung herausstellt. Bestehen Unterschiedsbeträge spricht man von einer Abrechnungsspitze. Wie sich diese konkret zusammensetzt, welche Folgen eine Abrechnungsspitze für die WEG auslöst und wer diese Folgen zu tragen hat, wird Ihnen in diesem Beitrag erklärt.
Um zu verhindern, dass Eigentümer von unerwarteten Kosten zur Instandhaltung des Eigentumsobjekts überrascht werden, hat jede WEG eine Erhaltungsrücklage zu bilden. Was genau eine Erhaltungsrücklage ist, welche Höhe eine solche haben sollte und viele weitere wichtige Informationen rund um die Erhaltungsrücklage werden in diesem Blog-Beitrag erläutert.
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht ein wesentliches Bedürfnis nach Kommunikation. Sowohl der Verwalter, als auch die Eigentümer selbst müssen die Möglichkeit haben, ihre Anliegen, sowie aktuelle Informationen in Bezug auf das Objekt teilen zu können. Welche Rolle der Hausaushang dabei spielt, welche Anforderungen an diesen zu stellen sind und ob der Hausaushang auch in unserer digitalisierten Welt eine Daseinsberechtigung hat, wird in diesem Blogbeitrag erläutert.
Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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