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Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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Die Besonderheit einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht darin, dass das Eigentumsobjekt als Ganzes nicht im alleinigen Eigentum einer Person steht. Vielmehr teilen sich mehrere Personen die Immobilie, wobei allerdings meistens nicht jeder Eigentümer in gleichem Umfang beteiligt ist. Die Eigentümer haben einen individuellen Miteigentumsanteil.
Im Hinblick auf diesen Miteigentumsanteil stellen sich diverse Fragen: Was bedeutet Miteigentumsanteil überhaupt, wo finde ich den Miteigentumsanteil, wo trage ich den Miteigentumsanteil bei der Grundsteuer ein und wo steht der Miteigentumsanteil im Grundbuch? All diese Fragen und viele mehr werden im folgenden Blogbeitrag erläutert.
Inhalt
Zunächst gilt es die Frage „Was ist ein Miteigentumsanteil überhaupt?“ zu klären.
Besitzt man neben anderen Personen Anteile an einer Immobilie, die Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, ist man Miteigentümer. Für das Miteigentum im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gelten die zivilrechtlichen Regelungen zum Miteigentum, §§ 1008 ff. BGB.
In welchem Umfang ein Eigentümer am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligt ist, wird durch den konkreten Miteigentumsanteil des jeweiligen Eigentümers angegeben. Gemeinschaftseigentum ist dabei alles, was nicht Sondereigentum ist, d.h. alles, was nicht einem einzelnen Eigentümer explizit zugeordnet worden ist. Das Gemeinschaftseigentum teilen sich alle Eigentümer zusammen. Zu nennen sind hier beispielsweise das Treppenhaus, der gemeinsame Waschraum oder ein Aufzug.
Daneben kann – nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes – an bestimmten Räumen des Objekts Sondereigentum begründet werden. Sondereigentum ist dabei das (alleinige) Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude, § 3 I 1 WEG. Zu beachten ist, dass das Sondereigentum immer in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil des jeweiligen Eigentümers begründet wird und von diesem nicht getrennt werden kann. So kann das Sondereigentum nicht losgelöst vom Miteigentumsanteil verkauft werden, § 6 I WEG.
Der Miteigentumsanteil ist für die WEG demnach von grundsätzlicher Bedeutung. Er gibt an, in welchem Umfang die Mitglieder der Gemeinschaft an dem Eigentumsobjekt beteiligt sind. Er wirkt sich dann auf die Verteilung von Kosten, Rechten und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft aus. Außerdem kann – sofern die Gemeinschaft dies bestimmt und vom gesetzlichen Grundsatz des Kopfprinzips gem. § 25 I WEG abweicht – in der Eigentümerversammlung oder im Rahmen eines Umlaufbeschlussverfahrens das Stimmrecht des einzelnen Eigentümers von dessen Miteigentumsanteil abhängen (Wertprinzip). Je mehr Anteile am Miteigentum ein Eigentümer hält, desto größer ist dann dessen Stimmgewicht. Weiterhin ist der Miteigentumsanteil Voraussetzung für die Begründung von Sondereigentum.
Im Wohnungseigentumsgesetz findet sich keine verbindliche Vorgabe bezüglich der Größe der Anteile am Miteigentum im Verhältnis zum Sondereigentum. Da allerdings sowohl die Kostentragungspflicht (§ 16 Abs. 2 S. 1 WEG), als auch die Außenhaftung der Eigentümer (§ 9 a Abs. 4 S. 1 WEG) von dem Verhältnis der Anteile am Miteigentum abhängt, bietet sich eine proportionale Aufteilung im Verhältnis zum Sondereigentum an. Man kann den Miteigentumsanteil dann folgendermaßen berechnen:
Bei der Berechnung der Miteigentumsanteile wird zunächst das Eigentumsobjekt in Miteigentumsanteile (=MEA) aufgeteilt. Wie viele MEA ein Eigentumsobjekt haben soll, wird grundsätzlich in der Teilungserklärung oder im Teilungsvertrag festgelegt. Während durchschnittliche Objekte regelmäßig einen sogenannten Rahmenwert von 1.000 MEA haben, sind größere Objekte meistens in 10.000 MEA aufgeteilt. Dieser Rahmenwert wird dann durch die Fläche des gesamten Sondereigentums des Objekts geteilt, sodass jedem Quadratmeter eine bestimmte Anzahl von Anteilen am Miteigentum zugeordnet wird. Dies ist dann der Wert eines MEAs.
Um nun den Miteigentumsanteil eines Eigentümers zu berechnen, wird der Wert eines MEA mit der Quadratmeteranzahl des im Eigentum stehenden Teils multipliziert. Das Ergebnis der Berechnung der Miteigentumsanteile mit dieser Formel ist dann der auf den jeweiligen Eigentümer konkret entfallende Miteigentumsanteil. Angegeben wird der Miteigentumsanteil mit Zähler und Nenner: Im Zähler ist der auf den Eigentümer entfallende Anteil angegeben, während der Nenner den Rahmenwert des Objekts angibt.
Man kann den Miteigentumsanteil berechnen mit folgender Formel:
(Rahmenwert ÷ Quadratmeteranzahl des Sondereigentums des Objekts) x Quadratmeteranzahl des Sondereigentums des Eigentümers = Miteigentumsanteil
Bsp.:
Das Gebäude ist in 1000 MEA (=Rahmenwert) aufgeteilt. Das Gebäude hat eine Nutzfläche von 500 qm. Der Wert eines Miteigentumsanteils ist folglich 1000/500 = 2. Stehen dem Eigentümer nun 70 qm Sondereigentum zu, hat er einen Miteigentumsanteil von. 140/1000.
Im Internet kann man seinen Miteigentumsanteil auch durch einen Rechner herausfinden.
Der einem Eigentümer zustehende, bzw. auf ein Objekt entfallende, konkrete Miteigentumsanteil wird ins Grundbuch eingetragen.
Wie bereits erwähnt, ist der Miteigentumsanteil eines Eigentümers insbesondere für die Kostenverteilung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft wichtig. In einer solchen fallen diverse Kosten an, beispielsweise bezüglich der Reinigung des gemeinschaftlichen Eigentums, dessen Versicherung oder etwaig erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen.
Der Miteigentumsanteil am Grundstück bildet die Grundlage für die Verteilung dieser Kosten, § 16 Abs. 2 S. 1 WEG. Dabei gilt im Grundsatz: Je größer der Miteigentumsanteil, desto höher die Kostentragungspflicht. Ist der Miteigentumsanteil proportional zur Größe des Sondereigentums bedeutet dies: Je größer das im Eigentum stehende Objekt, desto größer auch die Kostentragungspflicht. Allerdings können die Eigentümer von diesem Grundsatz abweichen und eine andere Verteilung der Kosten, beispielsweise anhand der Anzahl der im Eigentum stehenden Objekte eines Eigentümers, beschließen, § 16 Abs. 2 S. 2 WEG.
Jeder Eigentümer kann mit seinem Eigentum so verfahren, wie er möchte. Es steht ihm also grundsätzlich zu, seinen Miteigentumsanteil zu veräußern. Allerdings ist, wie bereits erwähnt, der Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum untrennbar verbunden, § 6 I WEG. Der Miteigentumsanteil und das Sondereigentum werden daher zusammen veräußert und man kann nicht ½ Miteigentumsanteil verkaufen. So kann man beispielsweise sein Teileigentum an einer Garage zusammen mit dem Miteigentumsanteil veräußern, wenn man keine Verwendung mehr für diese hat oder eine derartige Veräußerung aus anderen Gründen in Betracht zieht.
Die Größe der Anteile der Eigentümer kann nachträglich geändert werden, d.h. die einer Sondereigentumseinheit zugeordneten MEA werden vergrößert oder verkleinert. Dies ist möglich, da der Miteigentumsanteil zwar von der Fläche des Sondereigentums abhängig gemacht werden KANN, aber nicht zwingend davon abhängen MUSS. Insofern findet der Grundsatz „Je größer die im Eigentum stehende Nutzfläche, desto größer auch der Miteigentumsanteil“ nicht immer Anwendung. Voraussetzung für die Änderung des Miteigentumsanteils sind zwei Dinge:
Die Eigentümer können auch einen Anspruch auf Änderung der Miteigentumsquoten gem. §§ 10 Abs. 2 WEG i.V.m. § 242 BGB geltend machen. Voraussetzung dafür ist eine grobe Ungerechtigkeit der bisherigen Verteilung. Nach der Einführung des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG ist dieser Änderungsanspruch allerdings nur noch in Ausnahmefällen relevant. Wird der Eigentümer aufgrund seiner Anteile am Miteigentum unverhältnismäßig an den anfallenden Kosten beteiligt, schafft schon eine Änderung des Verteilungsschlüssels (§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG) ausreichend Abhilfe. Relevant wird die nachträgliche Änderung der Anteile praktisch nur noch im Rahmen der Haftung der Eigentümer gegenüber Dritten gem. § 9a Abs. 4 S. 1 WEG.
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Weiterhin wirkt sich der Miteigentumsanteil auch bei der Grundsteuer aus. Jeder Miteigentümer hat einen seinen Anteilen entsprechenden Betrag zu entrichten. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach dem Wert des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude. Man muss dann bei der Grundsteuer den Miteigentumsanteil in die Steuererklärung eintragen. Wo genau der Miteigentumsanteil eingetragen wird, hängt insbesondere davon ab, welches Grundsteuermodell auf das konkrete Grundstück Anwendung findet. Man unterscheidet hier zwischen dem Bundes- und dem Landesmodell, welches wiederum von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein kann. Ist man sich bei der Steuererklärung unsicher, sollte man fachlichen Rat zur Seite ziehen, um nicht aus Versehen nur ½ Miteigentumsanteil am Grundstück zu besteuern und sich strafbar zu machen.
Neben der Pflicht, sich an den Kosten der Gemeinschaft zu beteiligen (§ 16 Abs. 2 S. 1 WEG), bringt der Miteigentumsanteil weitere Nachteile mit sich. So berechtigt der Miteigentumsanteil zum Beispiel den Miteigentümer nicht umfassend. Er kann nicht allein über das Schicksal des Eigentumsobjekts entscheiden, sondern muss sich immer mit den anderen Miteigentümern absprechen. So wirkt sich der Miteigentumsanteil bei einem Ehepaar an einem gemeinsamen Haus beispielsweise so aus, dass die Ehepartner selbst nach einer Trennung nur gemeinsam über die Immobilie entscheiden dürfen. Die einzige Möglichkeit, dies zu ändern, besteht grundsätzlich in der Übertragung vom Miteigentumsanteil des Ehegatten.
Weiterhin haftet der Eigentümer auch entsprechend seinem Miteigentumsanteil für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind, § 9a Abs. 4 S. 1 WEG. Der Miteigentumsanteil bringt also nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten mit sich.
Über etg24 ist die Teilungserklärung für alle Berechtigten über die Hausverwaltungs-App im Bereich der Dokumente einsehbar. Die Eigentümer und potentiellen Erwerber sparen sich damit einen Gang zum Grundbuchamt, wenn sie sich über die Eigentumsverhältnisse des Objekts informieren wollen.
Außerdem können mit Hilfe der Software etg24 dank online Abstimmung Beschlüsse schnell und einfach gefasst werden. Das Objekt wird einmalig samt Miteigentumsanteilen und allen Eigentümern in der Software angelegt. Mit wenigen Klicks ist ein neuer Umlaufbeschluss gestartet oder zur nächsten Eigentümerversammlung online, hybrid bzw. in Präsenz eingeladen. Die Abstimmung erfolgt bequem digital. Außerdem wird das Ergebnis automatisch von etg24 ausgewertet. Über die Software kann also auch die für eine Änderung der Miteigentumsanteile erforderliche Einigung aller Eigentümer beschlossen werden.
Wird ein Eigentumsobjekt von mehreren Eigentümern geteilt, spricht man von Miteigentum. Die Eigentümer können nur gemeinsam über das Eigentumsobjekt entscheiden und müssen sich mit den anderen Miteigentümern stets über die WEG-Verwaltung absprechen. Die Verhältnisse der Beteiligung der Eigentümer werden durch den Miteigentumsanteil angegeben, welcher in den meisten Fällen von der Fläche des Sondereigentums, beispielsweise der Wohnung des Eigentümers, abhängt. In diesem Fall lässt sich der Miteigentumsanteil am Grundstück mit einer Formel berechnen. Der Miteigentumsanteil kann auch nachträglich geändert werden. Um dies zu erreichen, muss der „neue“ Miteigentumsanteil laut Grundbuch-Ordnung und zivilrechtlichen Vorgaben (§§ 873 ff. BGB) ins Grundbuch eingetragen werden. Eine Änderung der Anteile am Miteigentum kann dann mithilfe von etg24 von allen Betroffenen eingesehen werden.
In einer Immobilie fallen grundsätzlich viele Aufgaben an, die der Erhaltung und Nutzung des Objekts dienen. Um eine sachgerechte Verwaltung sicherzustellen, werden in der Praxis häufig externe Verwalter mit der Wahrnehmung beauftragt. Fraglich ist, ob es sich auch für die Immobilienverwaltung von kleinen Objekten lohnt, einen Verwalter zu bestellen und ob diese gegebenenfalls sogar dazu verpflichtet ist.
Die Anforderungen an ein Gebäude können sich im Laufe der Zeit ändern, sodass bauliche Veränderungen erforderlich werden.
Wann eine bauliche Veränderung – insbesondere in Abgrenzung zu einer Erhaltungsmaßnahme – vorliegt, ob eine solche ohne Weiteres durchgeführt werden kann und wer die Kosten einer solchen Maßnahme zu tragen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Eigentümer haben die Kosten für die Instandhaltung des Objekts selbst aufzubringen. Um von diesen nicht überrascht zu werden und die Existenz der Eigentümer, bzw. die Instandhaltung der Immobilie, zu gefährden, verpflichtet das Wohnungseigentumsgesetz Wohnungseigentümergemeinschaften dazu, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Was genau eine Instandhaltungsrücklage ist, wann diese angemessen ist und wer sie zu zahlen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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