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Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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Gebäude dienen nicht nur zu Wohnzwecken, sondern werden häufig auch anderweitig genutzt, beispielsweise als Restaurant, Praxis oder aber als Anwaltskanzlei. Um ein Gebäude zu diesen Zwecken nutzen zu dürfen, muss erst ein entsprechendes Recht hierzu eingeräumt werden. Man spricht in diesen Fällen vom sogenannten Teileigentum. Wie das Teileigentum begründet wird, ob man Teileigentum kaufen kann und wo die Grenzen der Nutzung von Teileigentum liegen, wird im folgenden Beitrag erläutert.
Inhalt
Zunächst stellt sich die Frage: Was ist Teileigentum bei einer Immobilie, bzw. was ist Teileigentum überhaupt?
Für das Teileigentum findet sich eine Definition in § 1 Abs. 3 WEG: „Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“.
Nach den zivilrechtlichen Wertungen der §§ 903, 93, 94 BGB ist das Eigentum an einem Gebäude eigentlich untrennbar mit dem Eigentum am Grundstück verbunden. Demnach kann an einer Wohnung oder an anderen, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes eigentlich kein eigenes Eigentumsrecht begründet werden. Es bestünde nur die Möglichkeit, Miteigentümer des gesamten Gebäudes, nicht aber Eigentümer eines Teils des Gebäudes zu werden.
Von diesen Grundsätzen macht das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht nun aber eine Ausnahme: Man kann an Wohnungen das Wohnungseigentum und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum erlangen, § 1 Abs. 1 WEG. Das Teileigentum ist ein Teil des Sondereigentums und gewährt ein vollwertiges „echtes“ Eigentumsrecht im Sinne des § 903 BGB: Der Eigentümer kann mit dem Eigentum nach Belieben Verfahren (positive Zuweisungsfunktion) und andere von der Nutzung des Teileigentums ausschließen (negative Ausschlussfunktion).
Teileigentum innerhalb einer WEG wird – wie auch das Wohnungseigentum – durch die Teilungserklärung oder durch den Teilungsvertrag begründet (§ 8 WEG), wobei in der Praxis die Begründung durch eine Teilungserklärung üblich ist. Das Teileigentum wird dann im Grundbuch im Rahmen der Teilungserklärung eingetragen.
Die Frage des Vorliegens von Teileigentum ist bei der Grundsteuer besonders wichtig. In der Grundsteuererklärung wird das Teileigentum als eigenständiges Grundstück gewertet. Dies hat zur Folge, dass grundsätzlich jeder Eigentümer eigenständig zur Entrichtung der Grundsteuer verpflichtet ist.
Zu welchen Zwecken das Teileigentum verwendet werden darf und was alles Teileigentum sein kann, wird in der Teilungserklärung festgelegt. Eine über die Festsetzungen hinausgehende Nutzung des Teileigentums ist dann unzulässig, da eine solche in der Regel auch mit anderen Belastungen für die Eigentümergemeinschaft einhergeht, die dann nicht durch die Gemeinschaft gebilligt worden sind.
Dies beantwortet die Frage „Was ist Teileigentum konkret zum Beispiel?“ aber noch nicht ausreichend. In der Praxis häufig anzutreffen ist die Festlegung der gewerblichen Nutzung des Teileigentums, beispielsweise als Büro, Praxis, Restaurant oder Hotelzimmer. Denkbar ist aber auch die Nutzung zu anderen Zwecken. Teileigentum kann zum Beispiel auch an Stellplätzen in Garagen oder Tiefgaragen begründet werden. Stellplätze im Freien hingegen können kein Teileigentum sein, da sie keine „Räume eines Gebäudes“ i.S.d. § 1 Abs. 3 WEG sind. Sie gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum. An ihnen kann aber durchaus ein Sondernutzungsrecht zu Gunsten einzelner Eigentümer bestellt werden.
Ist man am Kauf einer Wohnung in einem Gebäude interessiert, in welchem es neben Wohnungseigentum auch Teileigentum gibt, sollte man sich zuvor über die festgesetzten Nutzungen informieren. An einem Grundstück kann Teileigentum zu verschiedenen Zwecken begründet werden: So kann es durchaus vorkommen, dass die eigene Wohnung durch das Teileigentum anderer Miteigentümer im Haus – beispielsweise in Form eines Restaurants – durch Lärm oder fremde Personen im Gemeinschaftseigentum zulässigerweise beeinträchtigt wird. Um sich über diese möglichen Beeinträchtigungen im Vorhinein zu informieren, genügt ein Blick in die Teilungserklärung, welche beim Grundbuchamt im Wohnungsgrundbuch hinterlegt ist.
In bestimmten Fällen kann es vorkommen, dass man sein Teileigentum umwandeln möchte, um sein Eigentum anderweitig nutzen zu können. Voraussetzung dafür ist die Umwandlung des Teileigentums in Wohnungseigentum oder umgekehrt. Beide Konstellationen sind grundsätzlich möglich. Erforderlich hierfür ist lediglich die Einigung der Eigentümer und die Änderung der Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt (§ 4 Abs. 1 WEG).
Aber was genau ist jetzt der Unterschied zwischen Teileigentum und Wohnungseigentum?
Wie bereits dargelegt sind sowohl Wohnungseigentum als auch Teileigentum Bestandteile des Sondereigentums (§ 3 Abs. 1 S. 1 WEG). Maßgeblich für die Unterscheidung ist der in der Teilungserklärung festgesetzte Zweck der Nutzung. Während das Wohnungseigentum zu Wohnzwecken genutzt wird, wird das Sondereigentum zu anderen Zwecken verwendet. Folglich darf das Teileigentum grundsätzlich nicht zu Wohnzwecken verwendet werden; das Wohnungseigentum nicht für andere Zwecke als den Wohnzweck. Ansonsten sind das Wohnungs- und Teileigentum gleichwertig und für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend, § 1 Abs. 6 WEG.
Im Einzelfall kann die Nutzung des Teileigentums zu Wohnzwecken allerdings zulässig sein: Dies ist unter Umständen dann möglich, wenn dadurch im konkreten Fall keine zusätzlichen Belastungen für die anderen Miteigentümer entstehen. Begründen lässt sich dies damit, dass die Festlegung der Nutzung dem Schutz der Miteigentümer dient. Genau dieser Schutz ist aber nicht erforderlich, wenn die Miteigentümer durch die Wohnnutzung nicht zusätzlich belastet werden. Allerdings stellt die Nutzung des Teileigentums zu Wohnzwecken nur die Ausnahme dar. Andernfalls hätte die ausdrücklich im Gesetz angelegte Unterscheidung zwischen Teileigentum und Wohnungseigentum (vgl. § 1 WEG) keine Bedeutung mehr.
Weiterhin besteht die Möglichkeit, einen Miteigentumsanteil zugleich mit einem Wohnungs- als auch mit einem Teileigentumsrecht zu verbinden. In diesem Fall besteht dann die Möglichkeit, das Eigentum zu Wohnzwecken, aber auch anderweitig zu nutzen.
Die Unterscheidung zwischen Teileigentum und Wohnungseigentum kann insbesondere für die Frage, ob kaufrechtliche Mängelansprüche bestehen, Bedeutung erhalten. Wird zum Beispiel eine Räumlichkeit, welche nach der Teilungserklärung ausschließlich als Teileigentum genutzt werden darf, als Wohnungseigentum veräußert, so haftet dem Kaufobjekt ein Rechtsmangel i.S.d. § 435 S. 2 BGB an. Der Käufer kann dann Gewährleistungsrechte gem. §§ 437 ff. BGB geltend machen.
Teileigentümer kann nur sein, wer zugleich Miteigentümer des Grundstücks ist, auf dem sich das Gebäude befindet, an welchem Teileigentum begründet werden soll. Da das Teileigentum ein „echtes“ Eigentumsrecht i.S.d. §§ 903 ff. BGB ist, kann der Eigentümer damit grundsätzlich verfahren, wie er möchte und dieses auch selbständig gestalten. Dies gilt allerdings nicht für Fenster, Außenwände oder Ähnliches, welche von außen sichtbar sind und das Erscheinungsbild des gemeinsamen Objekts beeinträchtigen könnten. Deren Gestaltung muss der Eigentümer mit der Eigentümergemeinschaft absprechen.
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Das Teileigentum ist ein vollwertiges Eigentumsrecht, sodass der Verkauf von Teileigentum oder dessen Vermietung im Ermessen des konkreten Eigentümers steht. Zu beachten ist, dass das Teileigentum nicht losgelöst vom Miteigentumsanteil, mit dem es verbunden ist, veräußert werden kann, § 6 WEG. Das bedeutet Miteigentumsanteil und Teileigentum muss man zusammen verkaufen. Ansonsten richtet sich die Veräußerung des Eigentums nach sachenrechtlichen Grundsätzen, insbesondere den §§ 873, 925 BGB.
Zu Wohnzwecken kann das Teileigentum grundsätzlich nicht vermietet werden, da Teileigentum explizit das Eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten ist. Zu beachten bleibt auch hier, dass eine Vermietung des Teileigentums zu Wohnzwecken im Einzelfall möglich ist, sofern von der Vermietung keine zusätzlichen Belastungen für die anderen Miteigentümer ausgeht. Die Vermietung von Teileigentum zu Wohnzwecken sollte aber die Ausnahme bleiben. Einer Vermietung des Teileigentums zu anderen Zwecken als dem Wohnzweck begegnen hingegen keine Bedenken.
Teileigentum ist ein Teil des Sondereigentums. Folglich kann man Teileigentum auch berechnen wie Sondereigentum. Wie viel Teileigentum ein Eigentümer an einem Objekt hat, wird in Miteigentumsanteilen (MEA) angegeben. MEAs sind Bruchteile des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein durchschnittlich großes Objekt wird häufig in 1000 MEAs, größere Objekte in 10.000 MEAs aufgeteilt (=Rahmenwert). Der Rahmenwert wird dann durch die Nutzfläche geteilt. Daraus ergibt sich, wie viele Quadratmeter auf einen Miteigentumsanteil entfallen (Wert des MEA). Dieser Wert der MEAs wird dann mit der Quadratmeteranzahl des konkret im Eigentum stehenden Teils des Gebäudes multipliziert. Daraus ergibt sich dann der Miteigentumsanteil.
Formel:
(Rahmenwert ÷ Quadratmeteranzahl des Objekts) x Quadratmeteranzahl des Teileigentums = Miteigentumsanteil
Bsp.:
Das Gebäude ist in 1000 MEAs (=Rahmenwert) aufgeteilt. Das Gebäude hat eine Nutzfläche von 500 qm. Der Wert eines Miteigentumsanteils ist folglich 1000/500 = 2. Stehen dem Eigentümer nun 70qm Sondereigentum zu, hat er einen Miteigentumsanteil von 140/1000.
Über etg24 kann die Teilungserklärung des konkreten Objekts jederzeit online eingesehen werden. Dadurch können sich sowohl Eigentümer als auch Erwerber über die zulässige Nutzung des Eigentums innerhalb des gemeinschaftlichen Objekts informieren. Dies kann Konflikte über die zulässige Nutzung des Eigentums innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft vorbeugen, nimmt damit der Wohnungsverwaltung einige Arbeit ab und ermöglicht dieser eine effektive Immobilienverwaltung.
Das Teileigentum ist einfach erklärt: Teileigentum ist neben dem Wohnungseigentum ein Teil des Sondereigentums i.S.d. § 3 Abs. 1 S. 1 WEG. Teileigentum ist per Definition grundsätzlich nicht zu Wohnzwecken bestimmt. In der Praxis häufig anzutreffen ist eine Nutzung zu gewerblichen Zwecken. Diese ist allerdings nicht die einzig zulässige: Auch die Nutzung als Abstellraum, privates Fitnessstudio oder aber als Stellplatz kann zulässig sein. Im Einzelfall kann sogar die Nutzung als Wohnung zulässig sein, wenn durch die Wohnnutzung keine zusätzliche Belastung für die anderen Eigentümer des Objekts entsteht. Allerdings sollte diese Art der Nutzung des Teileigentums nach den gesetzlichen Wertungen die Ausnahme bleiben. Welche Nutzung des Teileigentums im konkreten Fall festgelegt worden ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Diese ist mit Hilfe der Hausverwaltungs-App von etg24 online einsehbar, sodass sich alle von diesen Regelungen Betroffenen jederzeit auf den aktuellen Stand bringen können.
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