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Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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Die Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft fassen Beschlüsse in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum im Rahmen der Eigentümerversammlung Online oder in Präsenz – welche insofern als Willensbildungsorgan fungiert – oder im Rahmen eines Umlaufverfahrens. Bei der Beschlussfassung kann es allerdings zu Fehlern im Verfahren oder in inhaltlicher Hinsicht kommen. Die einzelnen Eigentümer müssen sich gegen rechtswidrige Beschlüsse schützen können, um zu verhindern durch die anderen Eigentümer übergangen zu werden. Dieser Schutz wird im Wohnungseigentumsgesetz dadurch gewährleistet, dass man einen WEG-Beschluss anfechten kann, § 44 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 WEG.
Wie die Anfechtungsklage von der Nichtigkeitsklage gem. § 44 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 WEG abzugrenzen ist und unter welchen Voraussetzungen man einen WEG-Beschluss anfechten kann, wird im Folgenden erläutert.
Inhalt
Grundsätzlich kann man sowohl in der Eigentümerversammlung gefasste WEG-Beschlüsse anfechten, als auch solche, die im Rahmen eines Umlaufverfahrens zu Stande gekommen sind (sog. Umlaufbeschluss).
Das Ziel der Anfechtungsklage ist der Schutz der Eigentümer und der Gemeinschaft durch Unwirksamerklärung eines rechtswidrigen Beschlusses. Ein rechtswidriger Beschluss ist nicht automatisch deshalb unwirksam, weil er gegen Gesetz verstößt. Vielmehr bleibt dieser – sofern er nicht nichtig gem. § 23 Abs. 4 S. 1 WEG ist – bis zur gerichtlichen Unwirksamerklärung wirksam, § 23 Abs. 4 S. 2 WEG.
Definition Nichtigkeit gemäß § 23 Abs. 4 S. 1 WEG: Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig bzw. unwirksam.
Man kann sowohl einen positiven WEG-Beschluss anfechten, als auch einen negativen. Negative Beschlüsse sind solche, die die Ablehnung eines Antrags betreffen. Im Falle eines negativen Beschlusses kann man den WEG-Beschluss nur erfolgreich anfechten, wenn der Kläger einen Anspruch auf Erlass des beantragten Beschlusses hat.
In materiell-rechtlicher Hinsicht ist zunächst zwischen der Nichtigkeits- und der Anfechtungsklage zu unterscheiden. Die Unterscheidung zwischen den beiden Klagearten erfolgt anhand des Streitgegenstandes. Der Streitgegenstand im Allgemeinen setzt sich zusammen aus dem Klagebegehren, d.h. was möchte der Kläger grundsätzlich erreichen, und dem zu Grunde liegenden Lebenssachverhalt.
Die Streitgegenstände bei einer Beschlussanfechtungs- oder Nichtigkeitsklage unterscheiden sich bei genauer Betrachtung. Welche Auswirkungen das für die Klage hat, ist umstritten. Eine Ansicht fordert, dass auch der Kläger, je nach Streitgegenstand, entweder den WEG-Beschluss anfechten kann oder eine Nichtigkeitsklage erheben muss:
Während der Kläger bei einer Anfechtungsklage einen (bis zur Urteilsverkündung wirksamen) Beschluss aufgrund eines konkreten Anfechtungsgrundes für unwirksam erklären möchte, zielt die Nichtigkeitsklage auf die Feststellung der Nichtigkeit des in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlusses. Nach dieser Ansicht muss der Kläger dem Gericht dann durch Haupt- und Hilfsanträge die Prüfungsreihenfolge vorgeben, das Gericht dann durch Subsumtion feststellen, ob dieser nichtig ist oder man den WEG-Beschluss nur anfechten kann.
Eine andere Ansicht hingegen sieht die Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage als einheitliche Beschlussmängelklage an. Das bedeutet, auch wenn man einen WEG-Beschluss anfechten möchte, kann das Gericht die Nichtigkeit des Beschlusses feststellen. Das Gericht hat im Verfahren alle möglichen Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe, die sich aus dem Sachvortrag des Klägers ergeben, zu erforschen. Wird eine Anfechtungsklage erhoben, wird der Beschluss vollumfänglich, auch in Bezug auf eine etwaige Nichtigkeit überprüft. Dies wird damit begründet, dass sowohl die Anfechtungs- als auch die Nichtigkeitsklage auf dasselbe Ziel, nämlich die verbindliche, gerichtliche Klärung der Gültigkeit eines Beschlusses, gerichtet sind. Wird die Anfechtungsklage dann abgelehnt, entfaltet diese auch Rechtskraft hinsichtlich einer (erneuten) Erhebung einer Nichtigkeitsklage. Das heißt, es kann dann später keine Nichtigkeitsklage hinsichtlich desselben Beschlusses mehr geltend gemacht werden.
Grundsätzlich kann nur ein Wohnungseigentümer einen WEG-Beschluss anfechten, § 44 Abs. 1 S. 1 WEG. Die Hausverwaltung einer WEG kann einen Beschluss nicht anfechten.
Ein Eigentümer kann selbst dann Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung erheben, wenn er diesem zuvor zugestimmt hat. Dies lässt sich insbesondere mit dem Sinn und Zweck der Anfechtungsklage, sowohl die Eigentümer als auch die Gemeinschaft zu schützen, indem eine ordnungsgemäße Immobilienverwaltung gewährleistet wird, begründen. Es ist durchaus auch denkbar, dass man einen WEG-Beschluss erst nachträglich anfechten möchte, da die Anfechtungsgründe erst im Nachhinein ersichtlich wurden. Ausgeschlossen ist eine Anfechtungsklage nur, wenn sie rechtsmissbräuchlich wäre, woran allerdings hohe Anforderungen zu stellen sind.
Damit der Kläger nach dem WEG einen Beschluss anfechten kann, muss sein Klageantrag den Mindestanforderungen an die Bestimmtheit gem. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO genügen. Es muss sich also aus dem Klageantrag ergeben, welchen WEG-Beschluss der Kläger anfechten will und in welchem Umfang dies geschehen soll. Die Klage selbst ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, § 44 Abs. 2 S. 1 WEG. Weiterhin ist bei der Anfechtung des Beschlusses der WEG die Frist des § 45 WEG für die Erhebung (ein Monat nach Beschlussfassung) und die Begründung (2 Monate nach der Beschlussfassung) der Klage zu beachten. Ferner muss die Klage beim gem. § 43 WEG zuständigen Gericht erhoben werden.
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Die Anfechtungsklage ist begründet, wenn der Beschluss nicht ordnungsgemäßer WEG Verwaltung i.S.d. § 18 Abs. 2 WEG entspricht. Dies kann sowohl aufgrund formeller, als auch materieller Fehler der Fall sein.
Formelle Fehler beziehen sich auf das Verfahren der Beschlussfassung. Ein formeller Fehler liegt beispielsweise vor, wenn der Eigentümer nicht fristgerecht oder fehlerhaft zur Eigentümerversammlung eingeladen wurde. Formelle Mängel müssen grundsätzlich kausal für das Abstimmungsergebnis gewesen sein, um einen WEG-Beschluss erfolgreich anfechten zu können. Die Kausalität wird hier regelmäßig vermutet. Kausalität ist nicht zu fordern, wenn ein schwerwiegender Verstoß vorliegt. In diesem Fall ist die Anfechtungsklage unabhängig von der Kausalität des formellen Fehlers für das Abstimmungsergebnis begründet. Wann ein solch schwerwiegender Verstoß vorliegt, ist einzelfallabhängig.
Materielle Fehler liegen vor, wenn der Beschluss gegen geltendes Recht, insbesondere das WEG oder die Gemeinschaftsordnung, verstößt. Auch in diesem Fall kann man den WEG-Beschluss erfolgreich anfechten. Die Klage ist dann ebenfalls begründet.
Zu beachten ist, dass nicht zwischen den einzelnen, von dem Kläger geltend gemachten Beschlussmängeln zu differenzieren ist. Der Beschluss kann entweder als solcher für unwirksam bzw. nichtig erklärt werden oder nicht.
Grundsätzlich obliegt es dem Kläger selbst, die für eine erfolgreiche Anfechtungsklage erforderlichen Beweise in den Prozess einzubringen. Sinnvoll hierfür sind insbesondere schriftliche Unterlagen, die den Anfechtungsgrund stützen, wie beispielsweise Protokolle der Eigentümerversammlung. Zwar kann eine Anfechtung eines WEG-Beschlusses auch ohne Protokoll gelingen, die Erfolgswahrscheinlichkeit ist allerdings – je nach Sachverhalt – mit einem solchen höher.
Expertentipp: Für maximale Transparenz empfiehlt sich der Einsatz eines modernen Online-Portals wie etg24. Dank des digitalen Dokumentenbereichs hat jeder Eigentümer schnell das letzte Eigentümerversammlungs-Protokoll zur Hand. Auch der gesamte Prozess rund um die Eigentümerversammlung von der Einladung bis hin zur Beschlusssammlung kann digital über die Software etg24 gemanagt werden.
Eine Anfechtungsklage ist, wie alle anderen Klagen auch, ein rechtlich komplexer Vorgang, welcher von Laien in der Regel kaum zu überblicken ist. Es gibt eine Vielzahl von Vorgaben, sowohl hinsichtlich der Klageschrift, als auch der materiell-rechtlichen Vorgaben einer Anfechtungsklage selbst zu beachten. Man kann einen WEG-Beschluss nur erfolgreich anfechten, wenn die entsprechende Klage sowohl zulässig als auch begründet ist, d.h. alle Vorgaben beachtet werden. Um dies zu gewährleisten, sollte man keinen WEG-Beschluss ohne einen Anwalt, der einem zur Seite steht, oder einen zuvor eingeholten rechtlichen Rat anfechten.
Einen WEG-Beschluss anfechten sollte man grundsätzlich nur, wenn keine anderen Möglichkeiten mehr zur Verfügung stehen. Zunächst sollte die Gemeinschaft im Rahmen der Eigentümerversammlung auf die Rechtswidrigkeit eines Beschlusses aufmerksam gemacht werden, sodass ein solcher überhaupt erst nicht gefasst wird. Wurde ein rechtswidriger Beschluss gefasst, kann die Gemeinschaft diesen im Nachhinein durch einen erneuten Beschluss selbst aufheben. Erst, wenn auch dies nicht geschieht, sollte zur Möglichkeit „WEG-Beschluss anfechten“ gegriffen werden.
Weiteres nützliches Immobilienwissen ist, dass das Urteil am Ende des Prozesses für und gegen alle Wohnungseigentümer wirkt, auch wenn sie nicht Partei des Rechtsstreits waren, § 44 Abs. 3 WEG.
Für die Frage, wie sich, wenn man einen WEG Beschluss anfechten möchte, die Kosten verteilen, sind die allgemeinen Regelungen der ZPO (insbesondere die §§ 91 ff.) sowie § 44 Abs. 4 WEG zu beachten.
Zunächst hat derjenige die Kosten einer Beschlussanfechtungsklage in einer Eigentümergemeinschaft zu tragen, der die Klage eingereicht hat. Das bedeutet, dass der klagende Eigentümer die Anwaltskosten und Gerichtskosten selbst tragen muss, es sei denn, es gibt eine abweichende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung oder der Kläger hat die Klage erfolgreich durchgesetzt. Konnte der klagende Eigentümer den WEG-Beschluss erfolgreich anfechten, , hat jeder Wohnungseigentümer (auch der Kläger) nach dem Verhältnis seines Anteils die Kosten zu tragen.
Einen WEG-Beschluss anfechten zu können, dient neben den anderen Beschlussklagen in § 44 WEG dem effektiven Rechtsschutz der Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft.
Die Eigentümergemeinschaft handelt in Form von Beschlüssen, welche die Eigentümer gemeinsam im Rahmen der Eigentümerversammlung fassen. Hier kann es durchaus vorkommen, dass rechtswidrige Beschlüsse gefasst werden. Beschlüsse, die rechtswidrig sind, entfalten allerdings grundsätzlich so lange Wirkung, bis sie durch ein Gericht für unwirksam erklärt werden, vgl. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG. Es muss also die Möglichkeit bestehen, einen derartigen WEG-Beschluss anfechten, bzw. anderweitig (gerichtlich) aus der Welt schaffen zu können. Da es sich bei gerichtlichen Streitigkeiten stets um komplexe Verfahren handelt, sollte man einen WEG-Beschluss niemals anfechten, ohne rechtlichen Rat zur Seite zu haben.
In einer Immobilie fallen grundsätzlich viele Aufgaben an, die der Erhaltung und Nutzung des Objekts dienen. Um eine sachgerechte Verwaltung sicherzustellen, werden in der Praxis häufig externe Verwalter mit der Wahrnehmung beauftragt. Fraglich ist, ob es sich auch für die Immobilienverwaltung von kleinen Objekten lohnt, einen Verwalter zu bestellen und ob diese gegebenenfalls sogar dazu verpflichtet ist.
Die Anforderungen an ein Gebäude können sich im Laufe der Zeit ändern, sodass bauliche Veränderungen erforderlich werden.
Wann eine bauliche Veränderung – insbesondere in Abgrenzung zu einer Erhaltungsmaßnahme – vorliegt, ob eine solche ohne Weiteres durchgeführt werden kann und wer die Kosten einer solchen Maßnahme zu tragen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Eigentümer haben die Kosten für die Instandhaltung des Objekts selbst aufzubringen. Um von diesen nicht überrascht zu werden und die Existenz der Eigentümer, bzw. die Instandhaltung der Immobilie, zu gefährden, verpflichtet das Wohnungseigentumsgesetz Wohnungseigentümergemeinschaften dazu, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Was genau eine Instandhaltungsrücklage ist, wann diese angemessen ist und wer sie zu zahlen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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