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Die letzte WEG-Reform trat am 1. Dezember 2020 in Kraft. Mit dieser Reform wurde das Wohnungseigentumsrecht an sich stetig verändernde gesellschaftliche Bedürfnisse und Bedingungen angepasst. Welche Gründe den parlamentarischen Gesetzgeber zum Erlass dieser Reform bewegt haben und welche konkreten Änderungen vorgenommen wurden, wird in diesem Blogbeitrag erläutert.
Inhalt
Das übergeordnete Ziel der WEG-Reform war die Anpassung des Wohnungseigentumsrecht an die aktuellen Umstände, die dem Gesetzgeber bei Erlass des WEG im Jahre 1951 noch nicht bekannt waren und auch noch nicht bekannt gewesen sein konnten. Hiervon umfasst sind insbesondere gesellschafts- und umweltpolitische Veränderungen, die sich in den Jahren vor der WEG-Reform 2020 abgezeichnet hatten.
Eines der zentralen Probleme – damals wie heute – stellte der Klimawandel dar. Einer der vielen Lösungsansätze für dieses Problem ist der Umstieg auf die Elektromobilität. Um dieses Vorhaben in großem Umfang ermöglichen zu können, ist allerdings auch eine entsprechende Infrastruktur, insbesondere Ladesäulen für diese Fahrzeuge, von Nöten.
Ein weiterer wichtiger Punkt im Kampf gegen den Klimawandel ist die Sanierungen von Gebäuden, die dazu dienen, den hohen Energiebedarf herunterzufahren. Beide Vorhaben setzen Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen in und an den Gebäuden der deutschen Eigentümergemeinschaften voraus, welche durch die Eigentümerversammlung zu beschließen sind.
Problematisch bei derartigen Vorhaben war allerdings, dass diese Modernisierungsmaßnahme häufig der Zustimmung aller oder zumindest vieler Wohnungseigentümer bedurfte. Dies führte dazu, dass es wenigen Eigentümern möglich war, entsprechende Maßnahmen in den Eigentümerversammlungen, und damit einen effektiven Klimaschutz, zu verhindern. Dies sollte mit der WEG-Reform geändert werden.
Weiterhin sollte die WEG-Reform dazu dienen, neue technische Möglichkeiten – wie die digitale Kommunikation – auch in den Alltag von WEGs zu integrieren und damit die Verwaltung dieser zu effektivieren.
Doch welche Änderungen wurden durch den Gesetzgeber konkret vorgenommen, um diese Ziele zu erreichen?
Die Eigentümerversammlung wurde durch die WEG-Reform in einigen Punkten vereinfacht. Während früher eine Bevollmächtigung in Schriftform vorliegen musste, ist nun die Textform (§ 126b BGB) ausreichend. Dadurch können seit der WEG-Reform in innovativen Onlineportalen wie etg24 Vollmachten inkl. Weisungen digital und einfach hinterlegt werden.
Einberufen werden kann die Eigentümerversammlung außerdem von einem durch Beschluss ermächtigten Eigentümer, sofern der Verwalter seine Pflicht hierzu nicht erfüllt, § 24 Abs. 3 WEG. Die Frist zur Einberufung wurde von zwei auf drei Wochen verlängert, § 24 Abs. 4 S. 2 WEG.
Im Rahmen der Eigentümerversammlung brachte die WEG-Reform eine vereinfachte Beschlussfassung mit sich: Es ist i.d.R. ausreichend, dass eine einfache Mehrheit zu Stande kommt, um einen Beschluss zu fassen, § 25 Abs. 1 WEG. Des Weiteren wurde die Beschlussfähigkeit durch die WEG-Reform angepasst. Ein Beschluss kann bereits dann gefasst werden, wenn ein Eigentümer in der Versammlung erscheint. Nach bisherigem Recht war die Eigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten war.
Während Versammlungen vor der WEG-Reform stets in Präsenz abgehalten werden mussten, besteht nun die Möglichkeit einer Eigentümerversammlung Online in Kombination mit einer Präsenzveranstaltung zu beschließen, § 23 Abs. 1 S. 2 WEG. Dies führt dazu, dass Eigentümer sich nicht zwingend vertreten lassen müssen, sollten sie an einer persönlichen Anreise verhindert sein. Vielmehr können alle Teilnehmer auch bequem online teilnehmen. Zu beachten bleibt, dass eine reine Online-Versammlung auch nach der WEG-Reform bisher noch nicht möglich ist. Allerdings liegt ein Gesetzesentwurf vor, der eine rein virtuelle Versammlung vorsieht.
Darüber hinaus ist seit der WEG-Reform für einen Umlaufbeschluss die Textform ausreichend. Das heißt, ein Umlaufbeschluss kann per E-Mail oder mithilfe einer Plattform wie etg24 wirksam gefasst werden. Außerdem können die Eigentümer beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand im Rahmen eines Umlaufbeschlusses die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt, § 23 Abs. 3 WEG.
An der gem. § 24 Abs. 7 S. 1 WEG erforderlichen Beschlusssammlung änderte die WEG-Reform entgegen mancher Vorschläge nichts.
Digitale Immobilienverwaltung
Nach der WEG-Reform können bauliche Veränderungen schneller und einfacher durchgeführt werden. Diese können nun mit einer einfachen Mehrheit beschlossen oder einem Wohnungseigentümer per Beschluss gestattet werden. Auf eine Zustimmung aller von einer Maßnahme betroffenen Eigentümer kommt es nicht an, § 20 Abs. 1 WEG.
Durch die WEG-Reform hat jeder Eigentümer das Recht, von der Gemeinschaft zu verlangen, Modernisierungsmaßnahmen, wie beispielsweise den Bau von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge, vornehmen zu dürfen, § 20 Abs. 2 WEG. Für diese baulichen Veränderungen hat der Eigentümer die erforderlichen Kosten zu tragen, § 21 Abs. 1 S. 1 WEG.
Wird eine bauliche Veränderung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, haben die Wohnungseigentümer, die für diese gestimmt haben, die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. Allerdings steht dann auch nur diesen Eigentümern die Nutzung zu, vgl. § 21 Abs. 3 WEG. Amortisieren sich die Kosten in einer angemessenen Zeit, können sie auf sämtliche Eigentümer umgelegt werden, § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG. Welche Zeit „angemessen“ ist, ist im Einzelfall zu erörtern und in der Praxis durch die Gerichte festzulegen.
Seit der WEG-Reform können die Eigentümer nun eine von diesen Grundsätzen abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen, § 21 V WEG.
Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen oder gestattet werden, § 20 Abs. 4 WEG.
Im Zuge der WEG-Reform wurden die Anforderungen an die WEG-Verwaltung grundsätzlich erhöht.
Zunächst wurde dem Verwalter Vertretungsmacht bezüglich der Eigentümergemeinschaft eingeräumt, § 9b WEG. Einzige Einschränkung: Grundstückskäufe und Darlehensverträge bedürfen eines Beschlusses der Eigentümerversammlung.
Weiterhin kann der Verwalter eigenverantwortlich und ohne Beschluss über Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, die untergeordnete Bedeutung haben oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind, treffen, § 27 Abs. 1 WEG. Zu beachten ist hierbei, dass die Eigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss einschränken oder erweitern können, § 27 Abs. 2 WEG. Nach der neuen Regelung durch die WEG-Reform hat der Verwalter eine Jahresabrechnung aufzustellen, § 28 Abs. 2 WEG und nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, § 28 Abs. 4 WEG.
Die Abberufung eines Verwalters ist seit der WEG-Reform nicht mehr an einen wichtigen Grund gebunden, sondern kann vielmehr jederzeit erfolgen. Der dazugehörige Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung, vgl. § 26 WEG.
Neuerungen durch die WEG-Reform gibt es auch in Bezug auf den Verwaltungsbeirat. Die Mitgliederanzahl kann nun nach Belieben festgesetzt werden. Weiterhin ist die Aufgabe der Überwachung des Verwalters dem Verwaltungsbeirat positiv zugeschrieben worden, § 29 Abs. 2 S. 1 WEG. Außerdem wurde die Haftung für unentgeltlich tätige Beiratsmitglieder auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt, § 29 Abs. 3 WEG.
Mit der WEG-Reform wurde nun auch der „zertifizierte Verwalter“ ins Leben gerufen. Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, § 26a WEG. Ausnahmen gelten für einige Personen, die eine anderweitige Qualifikation nachweisen können, § 26a WEG. Diese Regelung der WEG-Reform wird im Dezember 2023 dahingehend erweitert, dass grundsätzlich nur noch die Bestellung eines „zertifizierten“ Verwalters ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Ausnahmen gelten für kleine WEGs mit weniger als 9 Sondereigentumseinheiten bei denen ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.
Neben den eben aufgeführten Neuerungen gab es zahlreiche weitere Änderungen durch die neue WEG-Reform, die hier kurz angerissen werden sollen:
Die WEG-Reform gestaltet die Immobilienverwaltung und die Durchführung von Maßnahmen innerhalb der Eigentümergemeinschaften effizienter und transparenter. Insbesondere die Modernisierung von Gebäuden wird durch die WEG-Reform vorangetrieben.
Die Digitalisierung verschiedenster Prozesse, wie beispielsweise der Eigentümerversammlung, sowie die Erleichterung der Formerfordernisse für Umlaufbeschlüsse, ermöglichen eine Verwaltung in Zeiten von Homeoffice oder Kontaktbeschränkungen. Die erleichterte Beschlussfassung, insbesondere durch die Herabsetzung der Anforderungen für die Beschlussfähigkeit, erlauben ein schnelles Beschließen und Umsetzen von Maßnahmen durch die WEG.
Weiterhin führt die Kompetenzerweiterung des Verwalters zur Vornahme von Maßnahmen untergeordneter Bedeutung zu einer Entlastung der Eigentümerversammlung. Dies wiederum hat zur Folge, dass diese sich mit den wesentlichen Fragen, beispielsweise der angezeigten Modernisierung der Gebäude, befassen kann.
Zu guter Letzt schafft die Haftungsbeschränkung für unentgeltlich tätige Verwaltungsbeiratsmitglieder (§ 29 Abs. 3 WEG) einen Anreiz für die Eigentümer, dieses Amt wahrzunehmen. Hierdurch wird eine gute Zusammenarbeit von Verwaltung und Eigentümern sichergestellt.
Wie bei jeder Veränderung gab es auch bei der WEG-Reform kritische Stimmen. So befürchten Kritiker in Bezug auf die Herabsetzung der Schwelle für die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung, dass unter Umständen eine unseriöse Wohnungsverwaltung diese Änderung zu ihren Gunsten ausnutzen könnte. Es besteht die Gefahr, dass diese eine außerordentliche Eigentümerversammlung nach der WEG-Reform auf die Tage legt, an welchen Eigentümer mit abweichenden Meinungen keine Zeit haben. Selbst wenn es in der Eigentümergemeinschaft nur einen Eigentümer gibt, der die Ansicht des Verwalters teilt und in der Versammlung auftaucht, reicht das aus, um wirksam Beschlüsse fassen zu können.
Weiterhin wird kritisiert, dass Menschen, die über weniger technische Möglichkeiten oder Wissen verfügen, im Zuge der Digitalisierung der Immobilienverwaltung benachteiligt werden. Allerdings ist hier zu beachten, dass die technische Wahrnehmung die analoge Ausführung nicht ausschließt. Auch nach der WEG-Reform muss die Möglichkeit zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung in Präsenz bestehen bleiben. Auch sollte bedacht werden, dass mobilitätseingeschränkte Menschen dadurch Vorteile erlangen und der Zugang zu Internet in deutschen Haushalten bei über 90 Prozent liegt (Quelle).
Bedenklicher sind in Bezug auf die Digitalisierung eher die durch die WEG-Reform entstandenen Datenschutz- und Sicherheitsfragen, insbesondere wenn die Daten der Eigentümer auf diversen Plattformen gespeichert und über Internetverbindungen gegebenenfalls sogar ausgetauscht werden. Hier sollte Wert darauf gelegt werden, dass die Lösung Datenschutzstandards einhält. Wir bei etg24 nehmen Datenschutz sehr ernst. Verbindungen zu den etg24-Servern sind bspw. mit SSL/TLS verschlüsselt. Heutzutage ist Verschlüsselung von Internet-Kommunikation ein absolutes Muss. Deswegen verschlüsselt etg24 ausnahmslos allen Datenverkehr zu und zwischen den Servern.
Im Großen und Ganzen hat die WEG-Reform einige Vorteile mit sich gebracht. Der Gesetzgeber hat es geschafft, durch die Änderungen die angestrebten Regelungsziele weitgehend umzusetzen und das WEG-Recht den aktuellen Vorstellungen einer effektiven und digitalen Verwaltung anzupassen. Insbesondere die Handlungsfähigkeit und Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung, aber auch die Rechte einzelner Eigentümer wurden gestärkt, was zu einer – in vielen Teilen – selbstbestimmten Verwaltung der WEGs durch die Wohnungseigentümer führt und als gute Sache bezeichnet werden kann.
In einer Immobilie fallen grundsätzlich viele Aufgaben an, die der Erhaltung und Nutzung des Objekts dienen. Um eine sachgerechte Verwaltung sicherzustellen, werden in der Praxis häufig externe Verwalter mit der Wahrnehmung beauftragt. Fraglich ist, ob es sich auch für die Immobilienverwaltung von kleinen Objekten lohnt, einen Verwalter zu bestellen und ob diese gegebenenfalls sogar dazu verpflichtet ist.
Die Anforderungen an ein Gebäude können sich im Laufe der Zeit ändern, sodass bauliche Veränderungen erforderlich werden.
Wann eine bauliche Veränderung – insbesondere in Abgrenzung zu einer Erhaltungsmaßnahme – vorliegt, ob eine solche ohne Weiteres durchgeführt werden kann und wer die Kosten einer solchen Maßnahme zu tragen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Eigentümer haben die Kosten für die Instandhaltung des Objekts selbst aufzubringen. Um von diesen nicht überrascht zu werden und die Existenz der Eigentümer, bzw. die Instandhaltung der Immobilie, zu gefährden, verpflichtet das Wohnungseigentumsgesetz Wohnungseigentümergemeinschaften dazu, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Was genau eine Instandhaltungsrücklage ist, wann diese angemessen ist und wer sie zu zahlen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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