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Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann es immer wieder dazu kommen, dass die Interessen der Eigentümer im Widerspruch stehen. Jeder Eigentümer möchte seine Rechte so weitreichend wie möglich wahrnehmen können. Dadurch entsteht die Gefahr, dass es zu Interessenkonflikten mit den Rechten der anderen Eigentümer kommt. Um derartige Konflikte lösen, beziehungsweise vermeiden zu können, bedarf es gewissen Regeln, an die sich alle Eigentümer halten müssen. Solche Regeln finden sich in der Gemeinschaftsordnung.
Inhalt
Während die Teilungserklärung Wohnungseigentum begründet, ist die Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung aller Miteigentümer über deren Verhältnis untereinander. Die Teilungserklärung muss zuerst abgegeben werden, denn sie begründet überhaupt erst die WEG, welche die Gemeinschaftsordnung dann ausgestalten kann. Die Gemeinschaftsordnung begründet kein Recht, sondern regelt vielmehr das Innenverhältnis einer WEG und ist ihrer Natur nach mit einer Satzung vergleichbar.
Obwohl zwischen den beiden aus rechtlicher Sicht zu trennen ist, wird in den meisten Fällen die Gemeinschaftsordnung mit der Teilungserklärung beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Das hat den Vorteil, dass die Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums wird und mit diesem dann untrennbar verbunden ist (vgl. § 5 Abs. 4 S. 1 i.V.m. § 10 Abs. 1 S. 2 und Abs. 3 WEG). Dies führt dazu, dass die getroffenen Bestimmungen auch für etwaige Rechtsnachfolger verbindlich sind, unabhängig davon, ob diese von den Regelungen in Kenntnis gesetzt wurden oder nicht. Für einen Käufer ist es demnach wichtig, sich vor dem Erwerb einer Wohnung über eine bereits bestehende Gemeinschaftsordnung zu informieren.
Diese Frage kann nicht pauschal beantwortet werden. Vielmehr kommt es auf die Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft und deren individuelle Bedürfnisse an. Möchte man als (Mit-)Eigentümer eine Gemeinschaftsordnung verfassen, gibt es online eine Gemeinschaftsordnung als Muster.
Üblicherweise finden sich Regelungen zu der konkreten Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums. In der Gemeinschaftsordnung kann als Beispiel die Haltung von Haustieren unter den Vorbehalt der Zustimmung der Hausverwaltung gestellt werden. Des Weiteren finden sich zumeist Bestimmungen bezüglich der Instandhaltung und Renovierung des Eigentums, sowie der Weitervermietung. Ebenfalls wichtige Bestandteile sind die Verwalterbestellung und der Verwalterersatz, sowie Zeitpunkt und Ablauf von Eigentümerversammlungen.
Besonders interessant für Eigentümer ist die Möglichkeit, in der Gemeinschaftsordnung der WEG das Abstimmungsverfahren der Eigentümerversammlung zu regeln. Die Miteigentümer können von dem Kopfstimmprinzip gem. § 25 II WEG abweichen, nach welchem jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich nur eine Stimme hat. Stattdessen kann das Stimmgewicht von den Miteigentumsanteilen oder der Anzahl der Eigentumswohnungen des Stimmberechtigten abhängig gemacht werden.
Die Gemeinschaftsordnung beschäftigt sich also mit grundlegenden Fragen bezüglich der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher. Abzugrenzen ist hier zur Hausordnung: Diese beschäftigt sich eher mit allgemeinen Fragen in Bezug auf das Grundstück und das konkrete Gebäude, beispielsweise den Ruhezeiten, der Müllentsorgung und allgemeinen Verhaltensweisen.
Grundsätzlich wird das Verhältnis der Eigentümer untereinander durch die §§ 10-29 des WEG geregelt. Von diesen Regelungen können die Wohnungseigentümer durch individuelle Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung abweichen (Gestaltungsfreiheit). Dies geht jedoch nur, sofern das Gesetz nichts anderes vorschreibt, § 10 I WEG. Gemeint ist damit, dass es bei derartigen Vereinbarungen gewisse Grenzen zu beachten gibt:
Grenze der Gestaltungsfreiheit sind einerseits die zwingenden Regelungen des WEG. Beispielsweise darf nicht geregelt werden, dass ein Eigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen kann, § 11 I WEG.
Andererseits sind die allgemeinen Vorschriften des BGB, insbesondere das Verbot gesetzes- und sittenwidriger Vereinbarungen (§§ 134, 138 BGB) sowie das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB), zu berücksichtigen. Demnach dürfen beispielsweise keine Vereinbarungen getroffen werden, die besonders zu Lasten eines Miteigentümers gehen und diesen besonders benachteiligen.
Abgesehen von diesen Vorgaben können die Eigentümer alles vereinbaren. Tun sie das nicht, bleibt es bei den gesetzlichen Regelungen der §§ 10-29 WEG. Eine Gemeinschaftsordnung ist demnach keine Pflicht, für die Eigentümer aber meistens vorteilhaft, da die Regelungen des WEG ziemlich streng sind.
Digitale Immobilienverwaltung
Die Verbindlichkeit erstreckt sich über die Eigentümer hinaus auch auf Mieter und Besucher. Kurz gesagt: Die Gemeinschaftsordnung gilt für alle Personen, die sich auf dem Grundstück aufhalten. Verletzt jemand die Regelungen, können gegen diese Person rechtliche Schritte eingeleitet werden.
Ja! Verändern sich die Umstände des Zusammenlebens, liegt zumeist auch eine Änderung der Gemeinschaftsordnung im Interesse der Eigentümer.
Da die Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung ist, welche das Zusammenleben aller Eigentümer betrifft, bedarf es zu deren Änderung grundsätzlich auch der Zustimmung aller Eigentümer. Ist sie im Grundbuch eingetragen, müssen Änderungen dem Grundbuchamt vorgelegt werden.
Wie bereits festgestellt wurde, sind die Regelungen der Gemeinschaftsordnung für die Eigentümergemeinschaft verbindlich. Es ist daher sowohl für Eigentümer als auch für Mieter wichtig, über die getroffenen Vereinbarungen Bescheid zu wissen. Es besteht die Möglichkeit für die Wohnungsverwaltung die Gemeinschaftsordnung bei etg24 unter dem Reiter „Dokumente“ zu hinterlegen, sodass alle, die sich an die Regeln halten müssen, über die etg24-App auf das Dokument zugreifen und dadurch etwaige Pflichtverletzungen vermeiden können.
Für die Änderungen und die dafür erforderliche Zustimmung aller Eigentümer kann ein Umlaufbeschluss über etg24 versendet werden. Alternativ besteht auch die Möglichkeit, online über etg24 eine Eigentümerversammlung abzuhalten und die erforderlichen Abstimmungen vorzunehmen.
Die Gemeinschaftsordnung enthält Regelungen bezüglich der Rechte und Pflichten der Eigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft, an welche sich jeder Eigentümer zu halten hat. Sie ist von der Hausordnung abzugrenzen und regelmäßig zusammen mit der Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen. Sie gilt für alle Personen, die sich auf dem Grundstück aufhalten. Bei Verletzung der getroffenen Regelungen kann es zur Klage kommen. Deshalb ist es für Eigentümer, sowie für Mieter wichtig, sich über die getroffenen Regelungen zu informieren. Über etg24 kann die Gemeinschaftsordnung sowohl geändert, als auch eingesehen werden, was die WEG Verwaltung um ein Vielfaches vereinfacht.
In einer Immobilie fallen grundsätzlich viele Aufgaben an, die der Erhaltung und Nutzung des Objekts dienen. Um eine sachgerechte Verwaltung sicherzustellen, werden in der Praxis häufig externe Verwalter mit der Wahrnehmung beauftragt. Fraglich ist, ob es sich auch für die Immobilienverwaltung von kleinen Objekten lohnt, einen Verwalter zu bestellen und ob diese gegebenenfalls sogar dazu verpflichtet ist.
Die Anforderungen an ein Gebäude können sich im Laufe der Zeit ändern, sodass bauliche Veränderungen erforderlich werden.
Wann eine bauliche Veränderung – insbesondere in Abgrenzung zu einer Erhaltungsmaßnahme – vorliegt, ob eine solche ohne Weiteres durchgeführt werden kann und wer die Kosten einer solchen Maßnahme zu tragen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Eigentümer haben die Kosten für die Instandhaltung des Objekts selbst aufzubringen. Um von diesen nicht überrascht zu werden und die Existenz der Eigentümer, bzw. die Instandhaltung der Immobilie, zu gefährden, verpflichtet das Wohnungseigentumsgesetz Wohnungseigentümergemeinschaften dazu, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Was genau eine Instandhaltungsrücklage ist, wann diese angemessen ist und wer sie zu zahlen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
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