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Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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Maßgebliche Entscheidungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft werden in der Eigentümerversammlung oder im Rahmen eines Umlaufverfahrens in Form von Beschlüssen getroffen. Um die eigenen Interessen innerhalb der WEG durchsetzen oder zumindest angemessen vertreten zu können, bedarf es der Möglichkeit der Mitbestimmung. Diese wird durch ein Stimmrecht innerhalb der WEG für jeden Eigentümer gewährleistet. Hierbei gibt es für die Eigentümer allerdings gewisse Vorgaben zu beachten. Der folgende Artikel fasst alles Wissenswerte rund um das Stimmrecht innerhalb der WEG zusammen.
Das Stimmrecht in der WEG ist das Recht der Eigentümer, an Abstimmungen in der Eigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) oder im Rahmen eines Umlaufverfahrens (§ 23 Abs. 3 WEG) teilzunehmen. Damit zählt es zum Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte in einer WEG. Für den Eigentümer ist ein eigenes Stimmrecht in der Eigentümerversammlung insbesondere deshalb von Bedeutung, weil dort wesentliche Beschlüsse über das Gemeinschaftseigentum geschlossen werden und daher das Zusammenleben in der Gemeinschaft beeinflusst wird.
Die Stimmabgabe ist eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung, die in der Regel der Hausverwaltung (vertreten durch einen Verwalter) als Versammlungsleitung zuzugehen hat. Die Stimmabgabe darf nicht von einer Bedingung abhängig gemacht werden und kann unter den Voraussetzungen der §§ 119 ff. BGB angefochten werden. Grundsätzlich müssen an einer Beschlussfassung alle mit einem Stimmrecht in der WEG ausgestatteten Eigentümer beteiligt werden.
Um einen Beschluss in einer Eigentümerversammlung fassen zu können, ist, jedenfalls im Rahmen der ordentlichen Verwaltung, eine einfache Mehrheit, d.h. mehr Ja- als Nein- Stimmen, der anwesenden Personen ausreichend. Unter ordentlicher Verwaltung versteht man Fragen über alltägliche Problematiken, wie beispielsweise die Instandhaltung oder Renovierung des Objekts (vgl. § 19 Abs. 2 WEG).
Seit der WEG-Reform 2020 ist die Genehmigung einer baulichen Veränderung gegenüber einem Eigentümer per Beschluss mit einfacher Mehrheit möglich (vgl. § 20 WEG). Hierbei hat der Eigentümer die Kosten selbst zu tragen, ihm obliegt damit aber auch das alleinige Nutzungsrecht. Soll die Kostenverteilung jedoch auf alle Wohnungseigentümer übertragen werden, gilt § 21 Abs. 2 WEG: Alle Eigentümer haben die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 1 S. 2) dann zu tragen, wenn mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile der baulichen Veränderung zugestimmt haben und diese nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
Für den Fall, dass in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vor dem 1.12.2020 vertraglich andere Mehrheitserfordernisse vereinbart worden sind, gibt § 47 WEG eine Auslegungshilfe. Danach gehen derartige Altvereinbarungen grundsätzlich nicht den neuen gesetzlichen Regelungen vor.
Für die Berechnung der Mehrheit kommt es auf die in der konkreten Eigentümerversammlung vertretenen, nicht auf alle in der Wohnungseigentümergemeinschaft vorhandenen Stimmen an. Die Versammlung ist demnach bereits beschlussfähig, wenn nur ein Eigentümer zur Eigentümerversammlung erscheint. Dies ist etwas Neues im WEG-Gesetz für das Stimmrecht. Vor der WEG-Reform am 1.12.2020 musste für die Beschlussfähigkeit mindestens die Hälfte der Eigentümer anwesend sein.
Bei einer Beschlussfassung ohne Eigentümerversammlung nach § 23 Abs. 3 S. 1 WEG (Umlaufbeschluss) ist die Zustimmung aller Eigentümer notwendig. Erfreulicherweise gibt es in § 23 Abs. 3 S. 2 WEG eine Ausnahme zur Allstimmigkeit. Die Wohnungseigentümer können demnach beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Das Stimmrecht der WEG richtet sich im Ausgangspunkt nach dem gesetzlich vorgesehenen Kopfstimmprinzip gem. § 25 II WEG. Hiernach hat jeder Eigentümer ein Stimmrecht innerhalb der WEG („one person, one vote“). Unerheblich ist, wie viele Sondereigentumsrechte der Eigentümer hat und wie groß die in seinem Eigentum stehenden Objekte sind. (Für Fallbeispiel siehe „4. Wer hat ein Stimmrecht nach dem WEG?“)
Anders ist dies beim sogenannten Wertprinzip. Hier richtet sich das Stimmrecht der WEG nach der Anzahl der Miteigentumsanteile (MEA). Je mehr Eigentumsanteile einem Eigentümer zustehen, das bedeutet, je größer die im Eigentum befindliche Wohnung, desto größer ist auch sein Stimmrecht. Dies wird insbesondere damit gerechtfertigt, dass der Eigentümer aufgrund der größeren Anzahl der Miteigentumsanteile auch höhere Kosten zu tragen hat und deshalb eine stärkere Vertretung in der Eigentümerversammlung geboten sei.
Weiterhin kann sich das Stimmrecht der WEG auch nach dem „Objektprinzip“ richten: Maßgeblich für dieses Stimmprinzip ist die Anzahl der Sondereigentumseinheiten. Das heißt, je mehr Sondereigentumseinheiten (bspw. Wohnungen) der Eigentümer hat, desto größer das Stimmrecht.
Wird in der Gemeinschaftsordnung weder das Wert- noch das Objektprinzip explizit vorgesehen, verbleibt es beim Kopfstimmrecht für die WEG (§ 25 Abs. 2 WEG).
Welches Stimmrecht Sie für Ihre WEG vorsehen sollten, hängt von verschiedenen Faktoren, insbesondere der Eigentumsverhältnisse innerhalb der WEG ab. An dieser Stelle sei aber darauf hingewiesen, dass sowohl beim Wert-, als auch beim Objektprinzip die Gefahr besteht, dass „große“ Eigentümer, welche in erheblichem Umfang an dem jeweiligen Objekt beteiligt sind, sich aufgrund ihres größeren Stimmgewichts über die „kleineren“ Eigentümer hinwegsetzen könnten. Das Stimmrecht der WEG im Gesetz gem. § 25 II WEG trägt hingegen dem Minderheitenschutz Rechnung, indem es jeder Meinung gleich viel Gewicht beimisst.
Grundsätzlich hat jeder Eigentümer ein Stimmrecht nach dem WEG (§ 25 Abs. 2 S. 1 WEG).
Fraglich ist, wie sich das WEG-Stimmrecht bei zwei oder mehreren Eigentümern eines Sondereigentumsrechts gestaltet. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, können diese ihr Stimmrecht nach dem WEG nur einheitlich ausüben, § 25 Abs. 2 S. 2 WEG.
Steht beispielsweise eine Wohnung im gemeinschaftlichen Eigentum eines Ehepaares, gibt das Kopfprinzip des WEG dem Ehepaar nur eine gemeinsame Stimme. Auch nach dem Wert- und dem Objektprinzip steht dem Ehepaar grundsätzlich nur eine gemeinsame Stimme zu. Die Ehepartner müssen sich also vor der Abstimmung über ein gemeinsames Abstimmungsverhalten einigen. Äußern beide einen unterschiedlichen Abstimmungswillen, ist die Stimmabgabe unwirksam.
Hält einer der Ehepartner neben der gemeinsamen Wohnung ein (alleiniges) Sondereigentumsrecht an einer weiteren Wohnung, ist er in der Eigentümerversammlung mit zwei Stimmen vertreten. Die erste Stimme muss er im Einvernehmen mit seiner Frau, die zweite kann er eigenständig abgeben.
Die Stimmabgabe erfolgt häufig durch Zuruf, Handzeichen oder Stimmzettel. Dank Digitalisierung ist die Ausübung des Stimmrechts in einer WEG jetzt noch einfacher per Smartphone möglich. Im Rahmen einer Eigentümerversammlung online, in Präsenz oder hybrid sowie bei einem digitalen Umlaufbeschluss können Eigentümer ihre Stimmen ganz einfach per etg24 App mitteilen. Die Stimmen werden sofort in der Software erfasst und das Ergebnis wird automatisch berechnet.
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In der Eigentümerversammlung selbst kann der Eigentümer sich durch einen Stellvertreter vertreten lassen. Die Erteilung einer Vollmacht für die Eigentümerversammlung bedarf der Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Grundsätzlich kann das Stimmrecht der WEG an jede Person übertragen werden. In manchen Fällen ist dies durch Vorgaben in der Gemeinschaftsordnung eingeschränkt. Dadurch kann nur ein begrenzter Personenkreis dazu ermächtigt werden, die Interessen des Eigentümers in der Versammlung zu vertreten. Dies folgt aus der engen Bindung des WEG-Stimmrechts an die Mitgliedschaft.
Aufgrund der Wesentlichkeit des Stimmrechts für den Eigentümer darf es nur unter engen, in § 25 Abs. 4 WEG normierten Voraussetzungen eingeschränkt werden. Demnach darf das Stimmrecht der WEG nur beschränkt werden, wenn eine schwerwiegende Interessenkollision in der Person des Eigentümers vorliegt. § 25 Abs. 4 WEG konkretisiert diese Vorgabe und normiert drei Fälle, in welchen der Eigentümer von der Beschlussfassung ausgenommen ist:
In diesen Fällen besteht eine über die normalen Maße hinausgehende Gefahr, dass der Eigentümer sein Stimmrecht zu Lasten der WEG ausüben könnte. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn ein Eigentümer, welcher zugleich Mitglied des Verwaltungsbeirats ist, über die Entlastung des Verwaltungsbeirats (zu seinen Gunsten) abstimmen würde. Der Eigentümer hat in diesem Fall ein besonderes (Eigen-)Interesse an der Entlastung und könnte demnach sein Stimmrecht zu Lasten der WEG ausüben. Nach überwiegender Ansicht ist sein Stimmrecht folglich gem. § 25 Abs. 4 Variante 1 WEG ausgeschlossen.
Darüber hinaus erkennt die Rechtsprechung unter engen Voraussetzungen einen Ausschluss des Stimmrechts für einen konkreten Beschlussgegenstand bei rechtsmissbräuchlichem Verhalten an.
Das Stimmrecht in einer WEG gewährleistet den Eigentümern die Mitbestimmung an den für die Gemeinschaft wesentlichen Entscheidungen. Hierbei hat jeder Eigentümer ein Stimmrecht nach dem WEG (§ 25 Abs. 2 WEG). Dieses kann er grundsätzlich an von ihm ausgewählte Vertreter delegieren. Allerdings kann der Eigentümer im Einzelfall und unter strengen Voraussetzungen von der Beschlussfassung ausgeschlossen werden (§ 25 Abs. 4 WEG).
Das Stimmgewicht eines Eigentümers richtet sich nach dem vereinbarten Stimmprinzip. Beschlüsse werden grundsätzlich mit einfacher Mehrheit gefasst. Es kann aber auch sein, dass eine qualifizierte Mehrheit erforderlich ist. Deshalb sollte sich jeder Eigentümer im Vorhinein sowohl über das Stimmprinzip (ersichtlich aus der Gemeinschaftsordnung), als auch über die für das Vorhaben erforderliche Mehrheit informieren, um in der Versammlung von Nichts überrascht zu werden.
Um die Ausübung des Stimmrechts in einer WEG noch einfacher und transparenter zu gestalten, sollte die Digitalisierung Einzug halten. Mit der Software etg24 können Eigentümerversammlungen und Umlaufbeschlüsse durchgeführt und Stimmen digital erfasst werden.
Weitere Informationen zu den vielfältigen Möglichkeiten von etg24 finden Sie hier:
In einer Immobilie fallen grundsätzlich viele Aufgaben an, die der Erhaltung und Nutzung des Objekts dienen. Um eine sachgerechte Verwaltung sicherzustellen, werden in der Praxis häufig externe Verwalter mit der Wahrnehmung beauftragt. Fraglich ist, ob es sich auch für die Immobilienverwaltung von kleinen Objekten lohnt, einen Verwalter zu bestellen und ob diese gegebenenfalls sogar dazu verpflichtet ist.
Die Anforderungen an ein Gebäude können sich im Laufe der Zeit ändern, sodass bauliche Veränderungen erforderlich werden.
Wann eine bauliche Veränderung – insbesondere in Abgrenzung zu einer Erhaltungsmaßnahme – vorliegt, ob eine solche ohne Weiteres durchgeführt werden kann und wer die Kosten einer solchen Maßnahme zu tragen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Eigentümer haben die Kosten für die Instandhaltung des Objekts selbst aufzubringen. Um von diesen nicht überrascht zu werden und die Existenz der Eigentümer, bzw. die Instandhaltung der Immobilie, zu gefährden, verpflichtet das Wohnungseigentumsgesetz Wohnungseigentümergemeinschaften dazu, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Was genau eine Instandhaltungsrücklage ist, wann diese angemessen ist und wer sie zu zahlen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
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