Stimmrecht in der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaften)

Stimmrecht in der WEG (Wohnungseigentümer-gemeinschaften)

4,9
/ 5

Laut Google Bewertungen aus ganz Deutschland

Mitwirkung in der Eigentümerversammlung

Maßgebliche Entscheidungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft werden in der Eigentümerversammlung oder im Rahmen eines Umlaufverfahrens in Form von Beschlüssen getroffen. Um die eigenen Interessen innerhalb der WEG durchsetzen oder zumindest angemessen vertreten zu können, bedarf es der Möglichkeit der Mitbestimmung. Diese wird durch ein Stimmrecht innerhalb der WEG für jeden Eigentümer gewährleistet. Hierbei gibt es für die Eigentümer allerdings gewisse Vorgaben zu beachten. Der folgende Artikel fasst alles Wissenswerte rund um das Stimmrecht innerhalb der WEG zusammen.

1. Was ist das Stimmrecht WEG?

Das Stimmrecht in der WEG ist das Recht der Eigentümer, an Abstimmungen in der Eigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) oder im Rahmen eines Umlaufverfahrens (§ 23 Abs. 3 WEG) teilzunehmen. Damit zählt es zum Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte in einer WEG. Für den Eigentümer ist ein eigenes Stimmrecht in der Eigentümerversammlung insbesondere deshalb von Bedeutung, weil dort wesentliche Beschlüsse über das Gemeinschaftseigentum geschlossen werden und daher das Zusammenleben in der Gemeinschaft beeinflusst wird.

Die Stimmabgabe ist eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung, die in der Regel der Hausverwaltung (vertreten durch einen Verwalter) als Versammlungsleitung zuzugehen hat. Die Stimmabgabe darf nicht von einer Bedingung abhängig gemacht werden und kann unter den Voraussetzungen der §§ 119 ff. BGB angefochten werden. Grundsätzlich müssen an einer Beschlussfassung alle mit einem Stimmrecht in der WEG ausgestatteten Eigentümer beteiligt werden. 

2. Welche Mehrheiten werden benötigt?

Um einen Beschluss in einer Eigentümerversammlung fassen zu können, ist, jedenfalls im Rahmen der ordentlichen Verwaltung, eine einfache Mehrheit, d.h. mehr Ja- als Nein- Stimmen, der anwesenden Personen ausreichend. Unter ordentlicher Verwaltung versteht man Fragen über alltägliche Problematiken, wie beispielsweise die Instandhaltung oder Renovierung des Objekts (vgl. § 19 Abs. 2 WEG). 

Seit der WEG-Reform 2020 ist die Genehmigung einer baulichen Veränderung gegenüber einem Eigentümer per Beschluss mit einfacher Mehrheit möglich (vgl. § 20 WEG). Hierbei hat der Eigentümer die Kosten selbst zu tragen, ihm obliegt damit aber auch das alleinige Nutzungsrecht. Soll die Kostenverteilung jedoch auf alle Wohnungseigentümer übertragen werden, gilt § 21 Abs. 2 WEG: Alle Eigentümer haben die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 1 S. 2) dann zu tragen, wenn mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile der baulichen Veränderung zugestimmt haben und diese nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für den Fall, dass in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vor dem 1.12.2020 vertraglich andere Mehrheitserfordernisse vereinbart worden sind, gibt § 47 WEG eine Auslegungshilfe. Danach gehen derartige Altvereinbarungen grundsätzlich nicht den neuen gesetzlichen Regelungen vor. 

Für die Berechnung der Mehrheit kommt es auf die in der konkreten Eigentümerversammlung vertretenen, nicht auf alle in der Wohnungseigentümergemeinschaft vorhandenen Stimmen an. Die Versammlung ist demnach bereits beschlussfähig, wenn nur ein Eigentümer zur Eigentümerversammlung erscheint. Dies ist etwas Neues im WEG-Gesetz für das Stimmrecht. Vor der WEG-Reform am 1.12.2020 musste für die Beschlussfähigkeit mindestens die Hälfte der Eigentümer anwesend sein. 

Bei einer Beschlussfassung ohne Eigentümerversammlung nach § 23 Abs. 3 S. 1 WEG (Umlaufbeschluss) ist die Zustimmung aller Eigentümer notwendig. Erfreulicherweise gibt es in § 23 Abs. 3 S. 2 WEG eine Ausnahme zur Allstimmigkeit. Die Wohnungseigentümer können demnach beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

3. Welche Stimmprinzipien gibt es?

Das Stimmrecht der WEG richtet sich im Ausgangspunkt nach dem gesetzlich vorgesehenen Kopfstimmprinzip gem. § 25 II WEG. Hiernach hat jeder Eigentümer ein Stimmrecht innerhalb der WEG („one person, one vote“). Unerheblich ist, wie viele Sondereigentumsrechte der Eigentümer hat und wie groß die in seinem Eigentum stehenden Objekte sind. (Für Fallbeispiel siehe „4. Wer hat ein Stimmrecht nach dem WEG?“)

Anders ist dies beim sogenannten Wertprinzip. Hier richtet sich das Stimmrecht der WEG nach der Anzahl der Miteigentumsanteile (MEA). Je mehr Eigentumsanteile einem Eigentümer zustehen, das bedeutet, je größer die im Eigentum befindliche Wohnung, desto größer ist auch sein Stimmrecht. Dies wird insbesondere damit gerechtfertigt, dass der Eigentümer aufgrund der größeren Anzahl der Miteigentumsanteile auch höhere Kosten zu tragen hat und deshalb eine stärkere Vertretung in der Eigentümerversammlung geboten sei.

Weiterhin kann sich das Stimmrecht der WEG auch nach dem „Objektprinzip“ richten: Maßgeblich für dieses Stimmprinzip ist die Anzahl der Sondereigentumseinheiten. Das heißt, je mehr Sondereigentumseinheiten (bspw. Wohnungen) der Eigentümer hat, desto größer das Stimmrecht.

Wird in der Gemeinschaftsordnung weder das Wert- noch das Objektprinzip explizit vorgesehen, verbleibt es beim Kopfstimmrecht für die WEG (§ 25 Abs. 2 WEG).

Welches Stimmrecht Sie für Ihre WEG vorsehen sollten, hängt von verschiedenen Faktoren, insbesondere der Eigentumsverhältnisse innerhalb der WEG ab. An dieser Stelle sei aber darauf hingewiesen, dass sowohl beim Wert-, als auch beim Objektprinzip die Gefahr besteht, dass „große“ Eigentümer, welche in erheblichem Umfang an dem jeweiligen Objekt beteiligt sind, sich aufgrund ihres größeren Stimmgewichts über die „kleineren“ Eigentümer hinwegsetzen könnten. Das Stimmrecht der WEG im Gesetz gem. § 25 II WEG trägt hingegen dem Minderheitenschutz Rechnung, indem es jeder Meinung gleich viel Gewicht beimisst.

 

4. Wer hat ein Stimmrecht nach dem WEG am Beispiel eines Ehepaares?

Grundsätzlich hat jeder Eigentümer ein Stimmrecht nach dem WEG (§ 25 Abs. 2 S. 1 WEG). 

Fraglich ist, wie sich das WEG-Stimmrecht bei zwei oder mehreren Eigentümern eines Sondereigentumsrechts gestaltet. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, können diese ihr Stimmrecht nach dem WEG nur einheitlich ausüben, § 25 Abs. 2 S. 2 WEG. 

Steht beispielsweise eine Wohnung im gemeinschaftlichen Eigentum eines Ehepaares, gibt das Kopfprinzip des WEG dem Ehepaar nur eine gemeinsame Stimme. Auch nach dem Wert- und dem Objektprinzip steht dem Ehepaar grundsätzlich nur eine gemeinsame Stimme zu. Die Ehepartner müssen sich also vor der Abstimmung über ein gemeinsames Abstimmungsverhalten einigen. Äußern beide einen unterschiedlichen Abstimmungswillen, ist die Stimmabgabe unwirksam.

Hält einer der Ehepartner neben der gemeinsamen Wohnung ein (alleiniges) Sondereigentumsrecht an einer weiteren Wohnung, ist er in der Eigentümerversammlung mit zwei Stimmen vertreten. Die erste Stimme muss er im Einvernehmen mit seiner Frau, die zweite kann er eigenständig abgeben.

Die Stimmabgabe erfolgt häufig durch Zuruf, Handzeichen oder Stimmzettel. Dank Digitalisierung ist die Ausübung des Stimmrechts in einer WEG jetzt noch einfacher per Smartphone möglich. Im Rahmen einer Eigentümerversammlung online, in Präsenz oder hybrid sowie bei einem digitalen Umlaufbeschluss können Eigentümer ihre Stimmen ganz einfach per etg24 App mitteilen. Die Stimmen werden sofort in der Software erfasst und das Ergebnis wird automatisch berechnet. 

Blog CTA

Digitale Immobilienverwaltung

Intuitiv, effizient und begeisternd einfach – die App für die digitale Verwaltung Ihrer Immobilien.

5. Kann man das Stimmrechte nach dem WEG übertragen?

In der Eigentümerversammlung selbst kann der Eigentümer sich durch einen Stellvertreter vertreten lassen. Die Erteilung einer Vollmacht für die Eigentümerversammlung bedarf der Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Grundsätzlich kann das Stimmrecht der WEG an jede Person übertragen werden. In manchen Fällen ist dies durch Vorgaben in der Gemeinschaftsordnung eingeschränkt. Dadurch kann nur ein begrenzter Personenkreis dazu ermächtigt werden, die Interessen des Eigentümers in der Versammlung zu vertreten. Dies folgt aus der engen Bindung des WEG-Stimmrechts an die Mitgliedschaft. 

6 . Wann entfällt das Stimmrecht bei der Abstimmung der Eigentümerversammlung?

Aufgrund der Wesentlichkeit des Stimmrechts für den Eigentümer darf es nur unter engen, in § 25 Abs. 4 WEG normierten Voraussetzungen eingeschränkt werden. Demnach darf das Stimmrecht der WEG nur beschränkt werden, wenn eine schwerwiegende Interessenkollision in der Person des Eigentümers vorliegt. § 25 Abs. 4 WEG konkretisiert diese Vorgabe und normiert drei Fälle, in welchen der Eigentümer von der Beschlussfassung ausgenommen ist:

  1. Es liegt ein (potenzielles) Geschäft des Eigentümers mit der WEG vor.
  2. Es besteht ein Rechtsstreit zwischen der WEG und dem Eigentümer.
  3. Der Wohnungseigentümer wurde gemäß § 17 WEG rechtmäßig zur Entziehung des Wohnungseigentums verurteilt.

 

In diesen Fällen besteht eine über die normalen Maße hinausgehende Gefahr, dass der Eigentümer sein Stimmrecht zu Lasten der WEG ausüben könnte. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn ein Eigentümer, welcher zugleich Mitglied des Verwaltungsbeirats ist, über die Entlastung des Verwaltungsbeirats (zu seinen Gunsten) abstimmen würde. Der Eigentümer hat in diesem Fall ein besonderes (Eigen-)Interesse an der Entlastung und könnte demnach sein Stimmrecht zu Lasten der WEG ausüben. Nach überwiegender Ansicht ist sein Stimmrecht folglich gem. § 25 Abs. 4 Variante 1 WEG ausgeschlossen.

Darüber hinaus erkennt die Rechtsprechung unter engen Voraussetzungen einen Ausschluss des Stimmrechts für einen konkreten Beschlussgegenstand bei rechtsmissbräuchlichem Verhalten an. 

7. Fazit

Das Stimmrecht in einer WEG gewährleistet den Eigentümern die Mitbestimmung an den für die Gemeinschaft wesentlichen Entscheidungen. Hierbei hat jeder Eigentümer ein Stimmrecht nach dem WEG (§ 25 Abs. 2 WEG). Dieses kann er grundsätzlich an von ihm ausgewählte Vertreter delegieren. Allerdings kann der Eigentümer im Einzelfall und unter strengen Voraussetzungen von der Beschlussfassung ausgeschlossen werden (§ 25 Abs. 4 WEG).

Das Stimmgewicht eines Eigentümers richtet sich nach dem vereinbarten Stimmprinzip. Beschlüsse werden grundsätzlich mit einfacher Mehrheit gefasst. Es kann aber auch sein, dass eine qualifizierte Mehrheit erforderlich ist. Deshalb sollte sich jeder Eigentümer im Vorhinein sowohl über das Stimmprinzip (ersichtlich aus der Gemeinschaftsordnung), als auch über die für das Vorhaben erforderliche Mehrheit informieren, um in der Versammlung von Nichts überrascht zu werden.

Um die Ausübung des Stimmrechts in einer WEG noch einfacher und transparenter zu gestalten, sollte die Digitalisierung Einzug halten. Mit der Software etg24 können Eigentümerversammlungen und Umlaufbeschlüsse durchgeführt und Stimmen digital erfasst werden.

Weitere Informationen zu den vielfältigen Möglichkeiten von etg24 finden Sie hier:  

Weitere Beiträge

Erhaltungsrücklage

Um zu verhindern, dass Eigentümer von unerwarteten Kosten zur Instandhaltung des Eigentumsobjekts überrascht werden, hat jede WEG eine Erhaltungsrücklage zu bilden. Was genau eine Erhaltungsrücklage ist, welche Höhe eine solche haben sollte und viele weitere wichtige Informationen rund um die Erhaltungsrücklage werden in diesem Blog-Beitrag erläutert.

weiterlesen →

Hausaushang

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht ein wesentliches Bedürfnis nach Kommunikation. Sowohl der Verwalter, als auch die Eigentümer selbst müssen die Möglichkeit haben, ihre Anliegen, sowie aktuelle Informationen in Bezug auf das Objekt teilen zu können. Welche Rolle der Hausaushang dabei spielt, welche Anforderungen an diesen zu stellen sind und ob der Hausaushang auch in unserer digitalisierten Welt eine Daseinsberechtigung hat, wird in diesem Blogbeitrag erläutert.

weiterlesen →

Sonderumlage

Kommt es dazu, dass die Einnahmen einer WEG nicht ausreichen, um deren Ausgaben zu decken, muss die Liquiditätslücke irgendwie anderweitig geschlossen werden. Dies geschieht in der Praxis durch sogenannte Sonderumlage. Wie genau eine solche zustande kommt, wer die hierfür erforderlichen Kosten zu tragen hat und alle weiteren wichtigen Informationen zur Sonderumlage finden Sie in diesem Blogbeitrag.

weiterlesen →

Wir sind für Sie da

Michaela Knodt | HEAD OF SALES 

Bei Fragen zu unserem Produkt steht unser Team Ihnen gerne Rede und Antwort. Auch falls Sie einmal Hilfe brauchen, sind wir natürlich gerne für Sie da.

Erfolgsgeschichten mit etg24

"Bereits seit 9 Jahren nutzen wir das Kundenportal etg24 mit zunehmender Begeisterung als zentrale Kommunikationsplattform und digitales Verwalterbüro. Gerade in den vergangenen zwei Jahren, in denen persönliche Kontakte erheblich eingeschränkt werden mussten, waren wir sehr dankbar über die Möglichkeit, unseren Kunden alle wesentlichen Unterlagen digital über das Portal zur Verfügung stellen zu können. Ganz besonders begrüßen wir es, dass nun auch die in ihrer Bedeutung aufgewerteten Umlaufverfahren komfortabel über das Portal abgewickelt werden können. Auch mit der zwischenzeitlich neu geschaffenen „App-Funktion“ können wir die regelmäßigen Liegenschaftsbegehungen künftig effektiver ausführen und auswerten. Zudem wollen wir in diesem Jahr auch erste Versuche mit der Hybriden Eigentümerversammlung starten und freuen uns, dass dies jetzt auch über die neue Versammlungsfunktion in etg24 möglich ist."
Patrik Riesterer
Hausverwaltungen Riesterer
"Ein sehr gutes Tool, das permanent weiterentwickelt wird. Wir sind schon lange digital unterwegs, aber erst mit etg24 konnten wir die internen Abläufe in der Hausverwaltung perfektionieren. Das liegt auch daran, dass unsere Kunden mitziehen, weil die Bedienung intuitiv ist und keiner Handbücher bedarf. Einladung online mit allen Unterlagen automatisch zusammengefasst ist so unfassbar zeitsparend und auch die Umlaufbeschlüsse sind online eine Wohltat. Wir können hier nur Danke sagen und freuen uns schon auf weitere Neuerungen und die damit verbundene Zeitersparnis."
Friedrich J. Maier-Bode
"Ich bin total begeistert und es ist so, wie in der Schulung von Herrn Preißer angekündigt, die Eigentümer nehmen das Tool „Abstimmung“ gut an. Ich habe heute das erste schriftliche Umlaufverfahren in etg24 eröffnet und tatsächlich war nach 10 Minuten die erste Abstimmung eingetragen. Ich freue mich sehr über die Erweiterung."
Sandra Rudolph
AKV Immobilienverwaltungs GmbH
"etg24 stellt mit seiner Software ein hervorragendes und zeitgemäßes Tool für die digitale Immobilienverwaltung bereit. Die Zeitersparnis und die Erleichterung unseres Arbeitsalltags sind täglich spürbar. Auch den guten Support, der stets schnell und zuverlässig reagiert, möchten wir lobend hervorheben. Auch deshalb können wir sowohl die Firma als auch das Produkt etg24 uneingeschränkt weiterempfehlen."
Jacqueline Gill
Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH
"Unsere Kunden schätzen die Informationen und Kontaktmöglichkeiten sehr, da sie sich aufgrund des gut strukturierten Aufbaus sehr schnell zurechtfinden. Selbst Kunden und Redakteure des Unternehmens, die technisch nicht so versiert sind, kommen damit gut zurecht. Alles in allem können wir die Produkte von etg24 wirklich sehr empfehlen."
Ralf M. Ebinger
SGV Schwäbische Gebäudeverwaltung
"etg24 ist für uns weitaus mehr als nur eine cloudbasierte Datenbank. Aufgrund der immer größeren Anforderungen seitens unserer Kunden, kann über dieses Portal eine schnelle und transparente Bearbeitung verschiedenster Vorgänge erfolgen. Neben der Bereitstellung von Informationen und Unterlagen, welche unseren Kunden somit „rund um die Uhr“ abseits jeder Öffnungs- und Arbeitszeiten zur Verfügung stehen, lassen sich z. B. auch die z. T. komplexen Abläufe einer Sanierung über mehrere Monate in einem Vorgang komprimiert und für alle Kunden sowie Nutzer einsehbar übersichtlich darstellen. Aus diesen Gründen können wir etg24 mit bestem Wissen und Gewissen an sämtliche Kollegen weiterempfehlen."
Michael Keuter
Keuter Grundbesitzverwaltung GmbH
"etg24 hat unsere digitale Arbeitsweise in erheblichem Umfang positiv verändert und ist inzwischen zu einem vollständigen Archivierungstool für alle verwalteten Wohnungen geworden. Über 80 % unserer Eigentümer nutzen diese Plattform zur Kommunikation und die von uns regelmäßig bereitgestellten Informationen zu aktuellen Sachständen, bspw. bei der Beschlusserfüllung, der Beseitigung von Schäden und der Vorbereitung auf kommende Eigentümerversammlungen."
Joachim Sacher
GERBURG Grundstücks- und Hausverwaltungs GmbH

Das sagen Eigentümer und Mieter

„Mit der Gestaltung und der Nutzung des Infoportals etg24 bin ich persönlich sehr zufrieden. Es ist von unschätzbarem Vorteil, wenn man alle aktuellen und auch zeitlich zurückliegenden Daten und Informationen zur Immobilie jeder Zeit im Portal abrufen kann.“
Erhard W.
Eigentümer aus dem Raum Stuttgart
„Eine wirklich übersichtliche Plattform für den Eigentümer. Die Benutzeroberfläche ist intuitiv und einfach zu bedienen, alle Kategorien sind sinnvoll und übersichtlich angeordnet. Dokumente findet man ohne Aufwand. Ladezeiten und Stabilität sind ausgezeichnet.“
Cornelia S.
Eigentümerin aus Berlin