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Michaela Knodt | HEAD OF SALES
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Die erste Voraussetzung für eine Eigentümergemeinschaft ist das Eigentum an den einzelnen Wohnungen der gemeinsamen Immobilie. Dieses Eigentum muss zunächst einmal zur Entstehung gelangen, bevor man sich dann Gedanken über die Immobilienverwaltung machen kann. Welche „Arten“ von Eigentum man im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft unterscheiden muss und wie diese begründet werden, wird im Folgenden im Hinblick auf das Sondereigentum erläutert.
Inhalt
Zunächst stellt sich die Frage: Was ist Sondereigentum eigentlich? Beziehungsweise was umfasst Sondereigentum eigentlich per Definition?
Um die Frage zu klären, was Sondereigentum eigentlich ist, lohnt es sich, zunächst einen Blick auf die zivilrechtlichen Grundsätze hinsichtlich des Eigentums zu werfen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist das Eigentum in den §§ 903 ff. geregelt. Demnach ist das Eigentum ein absolutes, das heißt gegenüber jedermann geltendes, subjektives Recht. Daraus folgt insbesondere, dass der Eigentümer Dritte von der Benutzung seines Eigentums ausschließen und mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren kann. Eigentum ist folglich das umfassende Herrschaftsrecht hinsichtlich einer Sache.
Bei Gebäuden gilt der Grundsatz: Der Eigentümer des Grundstücks ist zugleich auch der Eigentümer des darauf befindlichen Gebäudes. Dies folgt daraus, dass das Gebäude als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks i.S.d. § 94 I 1 BGB gewertet wird und daher nicht Gegenstand besonderer, d.h. selbständiger Rechte sein kann (§ 93 BGB). Mit anderen Worten: Das Eigentum am Gebäude kann grundsätzlich nicht vom Eigentum des Grundstücks getrennt werden, sodass die Begründung separaten Wohnungseigentums, beziehungsweise einer Wohnungseigentümergemeinschaft eigentlich nicht denkbar wäre.
Von den durch das BGB normierten Grundsätzen macht nun aber das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) eine Ausnahme: Gem. § 1 Abs. 2 WEG kann ein Miteigentümer eines Grundstücks Sondereigentum an einer Wohnung erlangen (=Wohnungseigentum). Gem. § 1 Abs. 3 kann zu Gunsten eines Miteigentümers des Grundstücks außerdem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes begründet werden (=Teileigentum). Der Begriff des Sondereigentums, wie er umgangssprachlich verwendet wird, umfasst demnach sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum (§ 3 Abs. 1 WEG).
In seiner Wirkung unterscheidet sich das Sondereigentum kaum vom „normalen“ zivilrechtlichen Eigentum. Der Inhaber kann mit der Sache nach Belieben verfahren und insbesondere Dritte von der Nutzung ausschließen (vgl. § 13 I WEG hinsichtlich des Sondereigentumsrechts; vgl. § 903 hinsichtlich des „normalen“ Eigentumsrechts). Der wesentliche Unterschied liegt darin, dass das Sondereigentum ein auf einen bestimmten Bereich des Gebäudes beschränktes Eigentumsrecht ist, was nach den Grundsätzen des BGB eigentlich nicht möglich wäre. Denn nach dem BGB könnte man „nur“ Miteigentümer des Grundstücks und folglich auch „nur“ Miteigentümer der darauf befindlichen Wohnungen sein, hätte aber keine Eigentumswohnung im engeren Sinne. Das Sondereigentum räumt per Definition hingegen ein alleiniges Eigentumsrecht, beispielsweise an einer Wohnung ein.
Spannender und praxisrelevanter hingegen ist die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist (§ 1 Abs. 4 WEG). Zum Gemeinschaftseigentum gehören insbesondere die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand von Bedeutung sind oder gemeinschaftlich genutzt werden, selbst dann, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (§ 5 Abs. 2 WEG). Beispiele hierfür finden Sie in Kapitel 4. Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums steht dem (Mit-) Eigentümer kein Ausschlussrecht gegenüber den anderen Eigentümern, wohl aber gegenüber Dritten zu.
Sondereigentum kann auf zwei Wegen begründet werden: Entweder durch vertragliche Vereinbarung oder durch eine Teilungserklärung (§ 2 WEG).
In der Praxis ist die Begründung des Sondereigentums mit Hilfe der Teilungserklärung üblich. Der Grundstückseigentümer erklärt, dass das Eigentum an dem Grundstück in der Weise aufgeteilt werden soll, dass mit jedem Miteigentumsanteil Sondereigentum verbunden wird, § 8 Abs. 1 WEG. Diese Erklärung ist dem Grundbuchamt mitzuteilen, welches diese dann ins Grundbuch einträgt, wodurch die Teilungserklärung wirksam wird.
Des Weiteren besteht auch die Möglichkeit, Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umzuwandeln, sofern alle Beteiligten mit der Rechtsänderung einverstanden sind, § 4 Abs. 1 WEG. Dies passiert vor allem dann, wenn ein Gebäude erweitert wird und beispielsweise ein zuvor als Waschküche dienender Raum nun in Wohnraum umgewandelt werden soll. Erforderlich für die Umwandlung ist dann eine Änderung der Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt.
Wie viel Sondereigentum ein Miteigentümer an dem konkreten Objekt hält, wird durch Miteigentumsanteile (MEA) angegeben. Das Sondereigentum berechnet sich im Grundsatz folgendermaßen: Je größer der im Eigentum stehende Teil des Gebäudes, desto mehr Miteigentumsanteile hält der (Sonder-)Eigentümer und desto mehr muss er sich auch an den Kosten für das Eigentumsobjekt beteiligen. Die konkrete Anzahl der Miteigentumsanteile ergibt sich aus der Teilungserklärung.
Zum Sondereigentum gehören grundsätzlich alle Räume innerhalb der Wohnung. Dazu gehören Wohnzimmer, Schlafzimmer, Badezimmer und Küche. Auch Keller und Dachbodenräume können zum Sondereigentum gehören, sofern die Teilungserklärung dies bestimmt. Gleiches gilt für in diesen Räumen befindliche Heizkörper: Diese sind Sondereigentum, sofern die Teilungserklärung dies bestimmt.
Hinsichtlich des Gartens, des Balkons und der Fenster ist die Einordnung als Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum komplexer:
Digitale Immobilienverwaltung
Wie bereits erwähnt, räumt das Sondereigentum ein alleiniges (echtes) Eigentumsrecht ein. Für die Instandhaltung oder Reparatur des Sondereigentums hat demnach grundsätzlich auch der jeweilige Eigentümer selbst die Kosten zu tragen.
Werden Schäden am Sondereigentum durch das Gemeinschaftseigentum verursacht, können dem Eigentümer sowohl vertragliche (§ 280 I BGB i.V.m. § 18 II WEG), als auch deliktische (§§ 823 ff. BGB) Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft oder die Hausverwaltung zustehen.
Werden Schäden durch Dritte verursacht, haften diese dem Eigentümer nach den allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen, d.h. insbesondere den §§ 823 ff. BGB.
Wie bereits erläutert, bestimmt sich die Einordnung als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum nach der Teilungserklärung. In dieser wird festgelegt, welcher Teil des Gebäudes der WEG zum Sondereigentum wird und welche etwaigen Nutzungsrechte den Eigentümern hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums eingeräumt worden sind. Es ist für die Eigentümer also durchaus von Bedeutung, über diese Tatsachen informiert zu sein.
Dieser Informationsprozess wird durch das cloudbasierte Onlineportal etg24 erleichtert: Mithilfe von etg24 kann die Teilungserklärung digital über die moderne Hausverwaltungssoftware von allen Eigentümern online eingesehen werden. Dies erspart zum einen dem Eigentümer Zeit, die früher etwa durch das Einsehen der Teilungserklärung beim Grundbuchamt verloren gegangen ist. Zum anderen beugt diese Möglichkeit Konflikte innerhalb der WEG selbst vor, da nun jeder Eigentümer im Streitfall über die Reichweite seiner Eigentums- und Nutzungsrechte, sowie solche der anderen Miteigentümer digital Auskunft erlangen kann. Insofern wird auch der WEG-Verwaltung die Arbeit durch die Software etg24 erleichtert.
Sondereigentum setzt sich zusammen aus Wohnungs- und Teileigentum (§ 1 Abs. 2 und Abs. 3 WEG). Das Sondereigentumsrecht begründet ein „echtes“ Eigentumsrecht, verleiht dem Eigentümer also die Befugnis, andere von der Einwirkung auf die Sache auszuschließen und mit ihr nach Belieben zu verfahren. Auf der anderen Seite geht damit aber auch die Pflicht einher, sich um das Sondereigentum zu kümmern, Instandhaltungsmaßnahmen vorzunehmen und etwaige Kosten zu übernehmen.
Die Frage, was genau alles zum Sondereigentum gehört, kann im Einzelfall schwierig zu beantworten sein. Man kann sich aber grundsätzlich merken, dass alle Teile, die für den Bestand des Gebäudes und dessen Erscheinungsbild nach außen wichtig sind, nicht zum Sondereigentum gehören.
In einer Immobilie fallen grundsätzlich viele Aufgaben an, die der Erhaltung und Nutzung des Objekts dienen. Um eine sachgerechte Verwaltung sicherzustellen, werden in der Praxis häufig externe Verwalter mit der Wahrnehmung beauftragt. Fraglich ist, ob es sich auch für die Immobilienverwaltung von kleinen Objekten lohnt, einen Verwalter zu bestellen und ob diese gegebenenfalls sogar dazu verpflichtet ist.
Die Anforderungen an ein Gebäude können sich im Laufe der Zeit ändern, sodass bauliche Veränderungen erforderlich werden.
Wann eine bauliche Veränderung – insbesondere in Abgrenzung zu einer Erhaltungsmaßnahme – vorliegt, ob eine solche ohne Weiteres durchgeführt werden kann und wer die Kosten einer solchen Maßnahme zu tragen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
Eigentümer haben die Kosten für die Instandhaltung des Objekts selbst aufzubringen. Um von diesen nicht überrascht zu werden und die Existenz der Eigentümer, bzw. die Instandhaltung der Immobilie, zu gefährden, verpflichtet das Wohnungseigentumsgesetz Wohnungseigentümergemeinschaften dazu, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Was genau eine Instandhaltungsrücklage ist, wann diese angemessen ist und wer sie zu zahlen hat, wird Ihnen in diesem Blogbeitrag erläutert.
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